Plaatsomschrijving-herstellingen

[bramm]

Hallo allemaal!

Basisinfo;
-huurcontract 3 jaar
-begindatum: 1 maart 2013
-het contract nog niet geregistreerd (niet 100% zeker)
-uitvoerige communicatie met verhuurder is nog niet gedaan, dit gaat in de loop van de week gebeuren.
Ik kwam om hier wat raad te vragen, zo sta ik sterker in het gesprek met de verhuurder.

Ik heb 1 maart een huurcontract getekend. De plaatsomschrijving is gemaakt door een expert.
Ik wou deze eerst goed doornemen want die telde 20 pagina's.
Na een weekje er te wonen, komen de gebreken natuurlijk boven water.

Problemen:
-de achterdeur kan ik niet sluiten, ouderdom.
-rolluik living kan ik niet gebruiken. Het is ofwel open ofwel toe. Ook door ouderdom.
-de trap van huis naar de tuin is bouwvallig, de helft van de stenen staan los. Rondom een gevaarlijke situatie.
-de elektriciteit is een probleem. De elektriciteit is verouderd. De 'plomb' springt als ik de oven opzet. De stopcontacten zijn verouders en er zijn veel te weinig. Twee stopcontacten in elke ruimte ongeveer.
En dit zijn nog maar een paar voorbeelden maar deze zijn het meest belangrijk, ongemakkelijk,...

Mijn vragen:
-Kan ik zo een dingen 'eisen' van de verhuurder voor ik de plaatsomschrijving onderteken? Welke rechten heb ik in zo een zaken? De trap is een gevaarlijke situatie... Ook de elektriciteit.
-Ik dacht dat een huis in goede staat moet verhuurd worden? Zeker bij grote gebreken..
-Ik wil gerust de plaatsbeschrijving ondertekenen maar dan wil ik graag de belofte van herstelling op papier. Binnen welke termijn moet ik deze best ondertekenen?
-En de elektriciteit, ik vrees dat ik weinig kan eisen op dat vlak. Ik zou graag een dubbele meter willen. Ik zou graag wat nieuwe stopcontacten willen. En de zekeringenkast, deze is zeer verouderd. De 'plomb' spring dikwijls, wat heel slecht is voor elektrische apparaten, computer vooral.


Hoe pak ik deze situaties best aan?

Ik wil gerust de plaatsbeschrijving ondertekenen maar dan wil ik graag de belofte van herstelling op papier.

Ik hoop dat jullie iets verder kunnen helpen, in ieder geval al bedankt!

[Vandebos]

U meldt voor ondertekening aangetekend al deze feiten aan de verhuurder en vraagt hem vriendelijk deze op te nemen in de plaatsbeschrijving vooraleer u ze kan ondertekenen.

In hetzelfde schrijven verzoekt u hem de onveilige situaties ( trap, stroom) en gebreken (defect achterdeur) aan te pakken. U plakt hier in eerste instantie geen datum op.

Geen antwoord binnen de 10 kalenderdagen? Neem telefonisch contact op. Bevestig aangetekend de inhoud van het telefonische gesprek.
Geen antwoord binnen de maand? Nieuw aangetekend schrijven met een vriendelijke herinnering aan de feiten en gevaarlijke gebreken en vervolgens even vriendelijk meedelen dat u bij gebrek aan antwoord binnen de tien kalenderdagen na kennisname met data ter reparatie, de woningdienst van het gewest inschakelt en bij het lokale vredegerecht een procedure op zijn kosten opstart voor derving huurgenot vanwege gebrekkig onderhoud van het pand.

Steeds uw schrijvens beëindigen met "enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."

[Franciscus]

En hebt u dacht ik een EPC document gekregen?

[bramm]

Ja hoor EPC-document heb ik.
Het staat behoorlijk in het rood, ik wist dat.
Maar het energieverbruik staat toch los van de veiligheid?
Hoe wordt zoiets gekeurd?

[krisje1973]

Elke gemeente heeft een dienst 'woning toezicht of bouwdienst (zoek eens op de website van je gemeente onder welke deze bij u valt).

Meestal kan je daar zelf een kwaliteitsonderzoek aanvragen van een woning.
Zij zullen komen kijken en de gebreken opsommen en noteren.

Indien deze woning veel strafpunten krijgt van hun (soms is weinig ook voldoende bv. electriciteit), zullen zij dit dossier doorsturen naar de dienst wonen Vlaanderen.
Er zal dan een inspecteur langs komen om nogmaals de woning te bekijken en deze zal ok strafpunten toekennen.

Hij/zij kan adviseren om de woning ongezond/ onbewoonbaar te verklaren.

Maar misschien dus eerst proberen om met de huisbaas een akkoord te maken om belangrijke gebreken te herstellen.

[krisje1973]

Dubbele meters dag/nacht moet je zelf laten plaatsen.

Doch je kan misschien wel de kosten delen met de huisbaas aangezien hij er in de tekomst ook beter van word en voor de volgende huuders beter is.

[bramm]

Kan iemand mij helpen met een standaardbrief om naar mijn verhuurder te sturen.
Het gaat om het volgende onderwerp:

http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=45942

een paar standaardzinnetjes of een standaardbrief zou mij enorm helpen want ik ben niet zo goed in van die formele brieven.

[HSLimburg]

Indien u de huurdersbond in uw omgeving contacteert, kunnen zij u normaal gezien altijd verder helpen met standaardbrieven of de brief opstellen in uw naam.

[bramm]

Ok, de huisbaas komt vanavond om de plaatsbeschrijving in orde te brengen.
Ik zou ook graag willen dat hij een paar herstellingen doet.

Hoe pak ik zoiets aan? Ik weet wel, best rustig blijven, tot een menselijke oplossing zoeken.
Maar wat als de verhuurder niet in de geldbeugel wil tasten..

Alle tips zijn meer dan welkom

[freelance]

Zoeken in de topics vastgoedrecht-huren . Tips genoeg te vinden , maar u moet ook een beetje moeite doen .
Voor concrete problemen kunnen we een pasklaar antwoord geven .

[bramm]

We zijn week later ondertussen.
De huisbaas is vorige week ons komen bezoeken. Na een zwaar gesprek zijn er een paar concrete afspraken op papier gezet.
Het gaat om de reperatie van de trap, buitendeur en hij gaat thermostatische kranen. Het heeft bloed en tranen gekost maar ik ben er blij om.

In het weekend is er iemand gekomen om de boiler te kuisen en na te kijken. Blijkt nu dat de boiler afgekeurd..
Dit is de basis om iets verhuren dacht ik? Welke stappen kan ik ondernemen? Want binnen een week moet de plaatsbeschrijving ondertekend worden en zoniet stemmen we automastisch toe met de plaatsbeschrijving.

[freelance]

Alle zware gebreken EERST ( en effectief ) laten oplossen , DAARNA pas plaatsbeschrijving .
Plaatsbeschrijving kun je perfect weigeren ( hou dit wapen in handen ) . Daarvoor moet verhuurder dan rechtbank passeren . ( wat hij niet zal doen , met al die gebreken ) .

Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W 2007-04-25/38, art. 101, 1§, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep

[bramm]

Alle zware gebreken EERST ( en effectief ) laten oplossen , DAARNA pas plaatsbeschrijving .
Plaatsbeschrijving kun je perfect weigeren ( hou dit wapen in handen ) . Daarvoor moet verhuurder dan rechtbank passeren . ( wat hij niet zal doen , met al die gebreken ) .

Art. 2. Staat van het gehuurde goed.
(§ 1.) Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. (Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.); <W 2007-04-25/38, art. 101, 1§, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.) <W 1997-04-13/43, art. 5, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep

ok dat snap ik.. maar hoe pak ik zoiets concreet aan? want het begint een heel verhaal aan het worden. Ik weet niet goed welke stap ik mag nemen zodat ik zeker in mijn recht ben.
Kan ik een tijdelijke vermindering van huurprijs opleggen?
Ben ik in fout als ik zeg dat ik geen huur betaal voor deze problemen opgelost zijn?

[freelance]

Gewoon , weigeren plaatsbeschrijving te ondertekenen , tot alle gebreken opgelost zijn .
Tijdelijke huurvermindering klinkt aanlokkelijk , maar zal maar kunnen afgedwongen worden op rechtbank . Dus , beter mee wachten .
Allergrootste fout is het NIET betalen van huurgelden . Nooit doen .

[freelance]

U meldt voor ondertekening aangetekend al deze feiten aan de verhuurder en vraagt hem vriendelijk deze op te nemen in de plaatsbeschrijving vooraleer u ze kan ondertekenen.

In hetzelfde schrijven verzoekt u hem de onveilige situaties ( trap, stroom) en gebreken (defect achterdeur) aan te pakken. U plakt hier in eerste instantie geen datum op.

Geen antwoord binnen de 10 kalenderdagen? Neem telefonisch contact op. Bevestig aangetekend de inhoud van het telefonische gesprek.
Geen antwoord binnen de maand? Nieuw aangetekend schrijven met een vriendelijke herinnering aan de feiten en gevaarlijke gebreken en vervolgens even vriendelijk meedelen dat u bij gebrek aan antwoord binnen de tien kalenderdagen na kennisname met data ter reparatie, de woningdienst van het gewest inschakelt en bij het lokale vredegerecht een procedure op zijn kosten opstart voor derving huurgenot vanwege gebrekkig onderhoud van het pand.

Steeds uw schrijvens beëindigen met "enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd."

Op deze manier te werk gaan . Uitgezonderd ondertekening plaatsbeschrijving ( verhuurder zal nooit de gebreken in PB willen zetten ) . Dus PB NIET ondertekenen.
* Trap moet veilig zijn ( is een toegang tot de woning ) BASISVEREISTE !
* Deuren moeten op slot kunnen . BASISVEREISTE !
* Gasinstallatie moet in orde zijn . BASISVEREISTE !
* Electriciteit moet veilig zijn . BASISVEREISTE ! Hiervoor kunt u beter een vakman laten komen die de zaak eens controleert .
( een tweede meter laten plaatsen kan wel eens voor problemen zorgen . Indien oude en gebrekkige installatie zal deze eerst moeten gekeurd worden - kosten verhuurder . U kunt dit NIET afdwingen , tenzij installatie compleet onveilig is ) .

Als aan deze minimum vereisten niet kan voldaan worden op een korte periode ( enkele weken ) géén plaatsbeschrijving .
Indien de bovengenoemde zware gebreken opgelost zijn , PB ondertekenen , maar zorgen dat alle mogelijke KLEINE gebreken opgesomd worden ; zo niet zal dit later in uw nadeel zijn .
( kleine gebreken tot in detail : bvb. krassen in vloer / vlekken op de muren / staat van behangpapier / gebroken radiatordop of kraan ....enz.... ) .
De teruggave van uw waarborg bij einde huur zal afhangen van al deze details .
U hebt het recht ZELF een expert aan te stellen die u kan helpen met PB ( kost flink wat geld ) .
Desnoods een expert aangeduid door vrederechter ( kosten door beide partijen te delen ) .

Woning controle door officële instantie , en eventuele onbewoonbaarheid is een allerlaatste stap .
Bij onbewoonbaarheid zult u zo wie zo vrederechter moeten passeren , en dikke kans dat u moet verhuizen . ( met schadevergoeding voor u weliswaar ) .
Contract van 3 jaar kan NIET voortijdig opgezegd worden , tenzij dwingende omstandigheden . ( opnieuw vrederechter ) .