Wederverhuur woning vrij beroep

[Zazou01]

Ik huur een woonhuis voor de uitoefening van een vrij beroep. Ik betaal daarbij dus ook 40% extra bovenop de klassieke huurprijs (630 ipv 450), wat het huis in kwestie eigenlijk helemaal niet waard is, maar dat was overal zo, omdat ik de huishuur inbreng in mijn boekhouding en de eigenaar daardoor belastingen moet betalen op de huurprijs ipv het kadastraal inkomen.
Nu hebben ze mij indertijd een contract van bepaalde duur van 3j aangesmeerd, met het excuus dat dat goedkoper zou zijn wat de registratie betrof. Die registratie hebben ze echter nooit gedaan. Als vrij beroep val ik gewoon onder gemeenrecht, niet onder woninghuur (geen domicilie), noch onder handelshuur.
Aangezien het huis totaal niet in orde was, en de huisbaas er niets aan deed ben ik uiteindelijk vroeger dan verwacht beginnen uitkijken voor iets te kopen (ik heb nog maar anderhalf jaar van het huurcontract uitgedaan en zou over een half jaar uit het huurhuis willen gaan). Ik heb dan iets geschikt gevonden, en heb toen naar de huisbaas gebeld om te vragen hoe het juist zit als ik vroegtijdig onder het contract van onder wou. Zij stuurde mij door naar het immokantoor dat de verhuur geregeld had. Die heb ik toen 2 keer gebeld om dit te vragen. Beide keren kreeg ik de bevestiging dat het zeker via wederverhuur in orde zou komen. Dus heb ik een bod gedaan op het huis dat ik wou kopen. Nadat de compromis getekend was, heb ik dan opnieuw contact opgenomen met de huisbaas en ineens was wederverhuur geen optie meer. Ze wou immers garantie op die 630 en wou niet akkoord gaan met een wederverhuur van 450. Het immokantoor gaf ook meteen toe dat een huurder voor 630 vinden nooit zou lukken in de huidige staat van de woning. Maar ik kan niet zomaar een jaar én huishuur én lening afbetalen. De oplossing van de huisbaas was dat ik die 6 maand zou verder betalen zoals ik had voorgesteld, dat ik dan de sleutel zou teruggeven, dat zij dan het huis zou laten renoveren (terwijl ik doorbetaal!) en dan zouden ze een degelijke huurder zoeken voor een verhoogd huurbedrag (nog steeds moet ik doorbetalen evenals de kosten van de wederverhuur dragen) en pas als die "degelijke" huurder gevonden is, moet ik niet meer doorbetalen. Dat voorstel heb ik zelf geweigerd, als ik de sleutel moet afgeven, ben ik ook niet van plan om verder te betalen.
Nu ben ik aan het afwachten of er nog een nieuw voorstel komt. Maar er moet toch een manier zijn om dit op te lossen??

Heeft er iemand tips hieromtrent?

[freelance]

Art. 1760. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.
Art. 1741. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder.
Art. 1717. (De huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd.
(Onverminderd artikel 11bis van de afdeling IIbis van dit hoofdstuk, kan de huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen.
Art. 1721. Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

Art. 1741 en 1721 eventueel , wanneer het pand in zeer slechte staat .

Niets belet u , zelf voor een nieuwe huurder te zorgen.
Indien niet verboden in contract , mag u onderverhuren ( Art. 1717 )

Niet registratie is geen reden voor opzeg ( bij 3 jarige contracten ) .

[Zazou01]

Alvast bedankt voor uw reactie.

Gelden deze artikels voor het gemeenrecht? Of enkel voor de woninghuurwetgeving, want onder die laatste val ik niet onder.

Onderverhuur staat uitdrukkelijk verboden in de huurovereenkomst.

Het pand is in zeer slechte staat: voornamelijk door vochtproblemen (schimmel op verschillende muren door opstijgend vocht, dakpannen die niet perfect aansluiten waardoor de houten platen van het onderdak vervormd en gezwollen zijn van het vocht, verschillende plaatsen waar het binnendruppelt via het plat dak oa. net naast een stopcontact), maar ook roestende waterleidingen, insecten (soort van kever, waarvan ik bijna dagelijks wel enkele lijken vind), een elektrisch vuurtje dat bijna naast het bad staat, geen werkende rookmelder, een kapotte dakgoot, ... Maar de huurdersbond had gezegd dat ik adh daarvan geen ontbinding kon vragen omdat ik het officieel nooit gemeld heb (nooit via aangetekend schrijven, enkel via telefoon) en ze zouden volgens de huurdersbond dan zeggen dat als het me daarvoor nooit stoorde, het mij ook niet hoorde te storen nu ik toevallig een huis gekocht heb. Klopt dit dan niet? En indien ik daarmee een ontbinding kan vragen, hoe doe je dat dan?

Indien u zegt, dat niets mij verbiedt om een nieuwe huurder te vinden (ondanks dat ik steeds terugvind dat je bij een contract van bepaalde duur, geen wettelijke basis hebt om eronderuit te komen?), dan blijft het probleem met de huurprijs. Oorspronkelijk was dat 450, maar nu wil de huisbaas die 630 houden (ondanks dat het pand nauwelijks die 450 waard is). Kan igv wederverhuring, de huurbaas zomaar die hoge prijs vragen? Want het is een utopie om te denken dat ik daar ooit een huurder voor vind (en dat beseffen zij zeker ook).

[freelance]

U hebt zichzelf wel in een moeilijke positie gemanoevreerd .
a/ betreffende wetsartikelen gaan over gemene huur ( niet de woninghuurwet )
b/ het principe is dat een contract niet éénzijdig kan ontbonden worden , vooraleer het contract ten einde loopt ( tenzij met wederzijdse toestemming ) .
c/ Art. 1760 laat dus de mogelijkheid open ( of verbiedt het niet ) om ZELF voor een nieuwe huurder te zorgen. ( wat in uw geval blijkbaar zeer moeilijk zou zijn ) .
d/ u moet niet alles geloven wat de huurdersbond vertelt . ( leugens zullen het wel niet zijn , maar wel onthouden van de nodige informatie ) .
e/ feit is dat u nooit verhuurder schriftelijk ( aangetekend ) in gebreke gesteld hebt voor het krot waar u in zit .
f/ op basis van voorgaande kunt u ook niet zomaar huurontbinding vragen .
e/ BLIJFT OVER : Huisvestingsdienst vragen om pand te controleren op bewoonbaarheid ( het is verhuurd als wooneenheid , of u daar woont of niet doet niet ter zake ) .
Pand kan onbewoonbaar verklaard worden door " Wonen Vlaanderen " , en OP BASIS van dit , kan huurcontract verbroken worden .( wel via vrederechter ) . Mogelijks met schadevergoeding voor de huurder .
Zie :
http://www.wonenvlaanderen.be/woningkwa ... rt_in_orde" onclick="window.open(this.href);return false;

[Zazou01]

Nuja, het is niet zo dat ik me express in die situatie gebracht heb. Het contract van vaste duur hebben ze mij aangesmeerd, dat had ik inderdaad beter moeten nakijken voor ik tekende, maar het feit was dat ze me geen ander contract zouden aanbieden bij dat immokantoor en ik was al maanden op zoek naar een huurpand waar ik mijn vrij beroep zelfs maar mocht uitvoeren, dus ik mocht niet teveel noten op mijn zang hebben. En ik wist toen ook niet dat de huisbaas hardnekkig zou weigeren eender welke herstelling uit te voeren.

Dus oké ik wist welk contract ik had, maar als de huisbaas eerlijk was geweest en meteen had gezegd dat wederverhuur geen optie zou zijn, of op zijn minst geen optie aan 450 euro, dan had ik het andere huis uiteraard nooit gekocht. Maar aangezien ze me overal verzekerden (bij huurdersbond, immokantoor dat de verhuur regelde, andere immokantoren, ... ) dat wederverhuur zoieso nooit geweigerd zou worden en dat het pand aan die prijs vlot genoeg terug verhuurd zou geraken, ging ik er echt niet van uit dat dit contract een probleem zou geven.

Ik wacht nu nog heel even af wat er van nieuw voorstel nog uit de bus komt van de huisbaas, maar als dat weer niets is, zal ik inderdaad de huisvestingsdienst vragen om een controle op geschiktheid/bewoonbaarheid. Wat die verhuring als wooneenheid betreft, spreekt mijn huurovereenkomst zich wel tegen.
Artikel 1: De huurder verklaart keuze van woonst te doen in de hierna gehuurde lokalen, zowel gedurende de gehele tijd van de verhuring als voor alle gevolgen van zijn huurovereenkomst, zelfs na zijn vertrek, behalve indien hij aan de verhuurder een nieuwe, verplicht in België gelegen woonplaats heeft betekend.
Artikel 3: De huurder zal de gehuurde lokalen enkel voorbestemmen als dierenartsenpraktijk.
En mijn domicilie staat inderdaad niet op de praktijk (aangezien het daar totaal niet geschikt is om de wonen in de huidige staat waarin het zich bevindt).

[freelance]

Hoe is die huurprijs precies tot stand gekomen . Oorspronkelijk 450 , en dan veranderd naar 630 € ?
Als er 630 € in het contract staat , valt daar weinig tegen in te brengen , want daar bent u dan mee akkoord gegaan .

[Zazou01]

De gevraagde huurprijs was 450, maar aangezien ik het wou huren als zelfstandige, werd daar 40% bij gerekend (dat was zo bij alle panden waar ik naar gaan kijken was).
Dus ja op het contract staat gewoon 630 €, waar ik ook geen probleem van maak, aangezien ik begrijp waarom ik het betaal, nl. omdat de eigenaar van het huis belastingen betaalt op de huurinkomst ipv het kadastraal inkomen van het huis, aangezien ik dat inbreng bij mij in de belastingen. Nu weet ik ook wel dat dat uiteraard geen 180 € per maand scheelt, maar die 40% was hetgeen elk immokantoor hanteerde.

Maar als ik een nieuwe (particuliere) huurder vind, moet de eigenaar die extra belastingen niet betalen en ging ik er dus van uit dat de huurprijs terug zou vallen op die 450. Wat ze ook hebben doen uitschijnen toen ze mij die wederverhuur garandeerden aan telefoon, want ze weten even goed als ik dat wederverhuur aan 630 onmogelijk is. Dus als ze daaraan dachten, hadden ze gewoon moeten zeggen dat ik niet onder de huur uit kon. PUNT. En niet eerst beloftes doen om ze nadien te gaan verdraaien.

[Franciscus]

Vooral deel over:
http://www.handelshuur.be/index.php?opt ... &Itemid=60" onclick="window.open(this.href);return false;.
Zeker de eigenaar in gebreke stellen en in het schrijven verwijzen naar de vroegere telefoongesprekken (liefst met data) enz
Is er een plaatsbeschrijving. Staat daar in dat bepaalde zaken defect of stuk zijn?

[Zazou01]

Er is een plaatsbeschrijving en daarin staan inderdaad al een aantal gebreken zoals bv. de verroeste waterleiding, vochtschade op verschillende plaatsen, ... met foto's in de aanvulling die ik gemaakt heb op de plaatsbeschrijving (dat stuk zit ook bij de huurovereenkomst én is ondertekend door de eigenaar). Toen ik die aanvulling indiende bij het immokantoor (voor het tekenen vh contract) zeiden ze zij dat ze dat meteen zouden melden aan de eigenaar en dat ze daar zeker iets aan zou doen (aangezien dat niet alleen slecht is voor mij, maar ook voor haar eigendom), maar uiteraard heb ik ook daar niets van bewijs van. Bij het afhalen van het behangpapier (stond in de huurovereenkomst dat ik dat moest vernieuwen), bleek ook dat er nog op verschillende muren schimmel zat, maar daar ben ik pas na de plaatsbeschrijving achter gekomen en dat is nu ook bedekt met nieuw behangpapier (dat ik er evt. wel deels terug kan afhalen indien nodig).

Eén telefoongesprek (volgens mij het tweede) heb ik teruggevonden op de factuur van mijn gsm (met datum en gespreksduur), maar het andere gesprek vind ik niet terug, dus dat is waarschijnlijk van thuis uit gebeld met de vaste lijn. Daarvan kan ik enkel een gesprekslijst opvragen van de voorbije factuur, dit heb ik nu gedaan in de hoop dat het telefoontje niet net daarvoor gedaan is.

Heeft het zin om nu nog een aangetekend schrijven te sturen? En zo ja, wat moet daar dan juist allemaal in staan naast de aanwezige gebreken en de gevoerde gesprekken (eentje met huisbaas en 2 met immokantoor). Of kan ik daarmee beter wachten om te zien of er al dan niet nog een oplossing uit de bus komt?

[freelance]

Met de huurprijs valt dus ook niets te beginnen . Deze staat op papier , en men zal daar niet op terugkomen .
"Beloftes maken schuld " is een gezegde , maar juridisch gezien moeten die beloftes op papier staan , zo niet wordt het juridisch niet aanvaard.

Handelshuur zou ik hier niet bij betrekken :
a/ handelshuur is 9 jaar
b/ in het contract is wel degelijk sprake van : "Artikel 1: De huurder verklaart keuze van woonst te doen in de hierna gehuurde lokalen,"

Telefoon gesprekken kunnen over van alles gaan . Indien géén audio opnames daarvan , is dit verloren moeite .

Art. 3 van de overeenkomst is ook al weer in het voordeel van verhuurder.
Dit , gecombineerd met een plaatsbeschrijving waar reeds allerlei zware gebreken opstaan is ook niet bepaald voordelig om een "woningonderzoek" aan te vragen . ( tenzij het pand werkelijk gevaar zou opleveren , voor zowel de huurder , als voor voorbijgangers ) .
Maar het staat u vrij om de gemeentelijke woningdienst ( en eventueel de brandweer ) al eens op de hoogte te brengen , en vragen of ze eens willen langskomen .

Wat verder WEL nog bruikbaar is :
Art. 1719. De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht :
1§Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2§ Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3§ De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de duur duurt.

Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Dit is dus gemene huur ( geen woninghuurwet ) .
1719 ten titel van inlichting . Eventueel §2 , als u beroepshalve hinder zou ondervinden van de gebreken .
1720 : gebreken moeten met aangetekend schrijven gemeld worden , met termijn waarop u antwoord verwacht , en termijn waarop u verwacht dat de problemen opgelost worden.
De opgelijste gebreken in de plaatsbeschrijving kunnen hierbij van pas komen .

Art. 1721. Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend.
Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.

Het is aan u , om hier creatief mee om te gaan , en aan te tonen dat de gebreken , het gebruik van uw praktijk verhinderen . ( inclusief de hinder voor uw clienteel ) .
Indien dit zo zou zijn , kunt u dit artikel ( schadeloosstelling ) gebruiken om te onderhandelen .
Het moge verder duidelijk zijn , dat u van de kant van verhuurder geen oplossing hoeft te verwachten .
U bent vragende partij , niet de verhuurder .
De verhuurder zit op rozen , mooie huurprijs , en geen leegstandsbelasting te betalen ( wat anders wel het risico is ) .

[Zazou01]

Ik ben vandaag bij een advocaat geweest met huur- en koopcontracten als specialisatie. Hij raadt ook aan om de kaart van de woninginspectie uit te spelen, maar zegt ook dat als dat niet lukt, ze niet kunnen weigeren om mij het contract te laten breken mits een opzegvergoeding van (max.) 3 maand. Dit terwijl ik via alle andere kanalen hoor dat die opzegvergoeding niet geldig is igv. huur onder gemeen huurrecht met een contract van bepaalde duur?? Heeft iemand van jullie al eens van zo'n opzegvergoeding gehoord in geval van een contract zoals het mijne?

[freelance]

Art. 1737. Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist.
Art. 1760. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.
Art. 1741. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder.


We kunnen hier de volledige wetgeving huur opzetten , maar er staat nergens dat een opzegvergoeding van 3 maand niet kan geweigerd worden . ( wat niet wil zeggen dat het niet kan toegestaan worden door de vrederechter onder bepaalde omstandigheden ). Laat uw advocaat dat maar eens hard maken , vooraleer er aan te beginnen .
Woninginspectie is een mogelijkheid die hier reeds uit de doeken gedaan is ( resultaat valt af te wachten ) .
Het meest zekere lijkt mij nog wat ik op 14 februari schreef , aangevuld met Art. 1741 . ( niet nakoming van de verplichting van verhuurder om de woning in degelijke staat te verhuren ) .

[Zazou01]

Ja dat dacht ik ook, maar aangezien die advocaat dat gezegd had, wou ik het toch nog even navragen.

De woninginspectie is al verwittigd, maar het probleem is dat ik het huis op het 1e zicht redelijk proper heb opgeknapt (bv. de muurschimmel zit nu achter een proper nieuw behangpapiertje, ... enz.) dus dat de woninginspectie het huis niet zal afkeuren tenzij ze echt de moeite doen om verder te kijken dan hun neus lang is. Nu is het daar even op wachten.

Nog even een vraagje: als je spreekt van wederverhuring (wat wettelijk gezien dus niet geweigerd kan worden zoals ik het begrijp), moet ik dan een huurder vinden voor de rest van het contract (in mijn geval dus tot juli 2014) of betekent dit dat ik een huurder moet vinden die een nieuw contract tekent (in dit geval zal dat zeker terug zo'n contract van 3jaar zijn). In het eerste geval kan ik eventueel voorstellen om een huurder te vinden voor bv. 450 en zelf tot juli 2014 die 180 euro per maand opleggen, moest al de rest met woninginspectie, niet nakomen van verplichtingen verhuurder, ... op niets uitdraaien. Dat scheelt al tov. de 630 per maand die ik anders moet blijven betalen.

De huisbaas heeft trouwens intussen via aangetekend schrijven laten weten dat ze minnelijk akkoord in overweging nemen (geloof ik dus niet van maarja), maar dat ze eerst naar het lek in het dak willen komen kijken aangezien er bij aanvang van de huur een dakwerker opgestuurd is, die gezegd heeft dat het dak niet lek was, maar enkel overliep door te volle afvoergoten. Dat kan ik toch als bewijs gebruiken dat ik effectief al anderhalf jaar wacht op herstel van dit dak (ivm het niet nakomen van hun verplichtingen)? Aangezien alles verder enkel telefonisch is afgehandeld en ik dus geen bewijs had dat ik het al dan niet had gemeld?

[freelance]

Art. 1760. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, is deze verplicht de huurprijs te betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt.

De wet zegt niets over wat er NA die wederverhuring mogelijk is , en ook niet dat u een huurder moet vinden die gegarandeerd voor die bepaalde periode moet huren .
Dus als u binnen 2 maand een nieuwe huurder aanbrengt , betaald u die 2 maand .
Van het ogenblik dat er een huurcontract opgemaakt wordt met de nieuwe huurder , is uw huurcontract automatisch ontbonden , en vervallen uw verplichtingen .

Als u bereid zou zijn een vergoeding te betalen van 180 € per maand tot juli 2014 , dan kan dit aanzien worden als een schadevergoeding voor het vroegtijdig verbreken van het contract .
Hierin zijn twee mogelijkheden ( die moeten aanvaard worden door verhuurder ) :
a/ een onderhandse overeenkomst met verhuurder om tot die datum , maandelijks dat bedrag te betalen .( met als reden: schadebeding . Zeker niet als huur ! ) .
b/ een overeenkomst om het bedrag in één keer te betalen .
Een dergelijke overeenkomst kan ( bij weigering verhuurder ) ook afgedwongen worden bij de vrederechter ( en gezien het "royale" bedrag wellicht ook zal aanvaard worden ) , waarbij een maandelijkse "afbetaling " kan toegestaan worden .
Op dezelfde manier kan trouwens ook het huurcontract officieel ontbonden worden .( met dien verstande dat er een nieuwe huurder is ) .
Er mag zeker op geen enkele manier sprake zijn dat u nog enige andere verbintenis zou hebben in verband met het gehuurde pand .
Vraag is dan verder ook of verhuurder wel degelijk akkoord zou gaan met een nieuwe huurder die slechts 450 € betaald , waarbij verhuurder NA juli 2014 de huur niet kan opslaan , en dus vanaf dat ogenblik 180 € zal derven .

Dat verhuurder een dakwerker zou sturen is natuurlijk al een anticipatie op Art. 1719 , 1720 en 1721 ( die zal de wet vermoedelijk ook wel kennen ) .
Met dat aangetekend schrijven hebt u uiteraard een bewijs in handen dat verhuurder tot een minnelijk akkoord bereid is . De vraag is dan : " welk akkoord " ?
Let wel : " overvolle afvoergoten " is onderhoud ten laste van de huurder .

[Zazou01]

Deze ochtend telefoon gekregen van de wooninspectie, volgens hen kan zo'n inspectie enkel worden aangevraagd door een "belanghebbende" en ben ik dat niet aangezien mijn domicilie niet in het pand staat en het officieel dus niet bewoond is. Ik heb proberen uitleggen adhv mijn contract dat het wel de bedoeling was daar te gaan wonen, maar dat de woning in mijn ogen gewoon ongeschikt (ongezond) is om in te gaan wonen en ik het daarom heb uitgesteld. Ze gingen dat bekijken, maar voorlopig nog geen reactie gekregen.

Maar als het pand officieel niet bewoond wordt, en mijn contract (volgens mij) niet geregistreerd is, kan de huisbaas aan derden toch niet bewijzen dat het niet leegstaat? Dus moeten zij dan geen leegstandsbelasting betalen?

Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte niet effectief wordt gebruikt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden.

Als ik dat nakijk staat erin dat je voor die belasting bij gebouwen enkel bent vrijgesteld indien het (deels) bewoond wordt:

Een gebouw waarin een economische activiteit werd uitgeoefend kan niet als leegstaand beschouwd worden zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont.

Maar aangezien ik daar niet officieel woon, geldt dat dus niet?