Te dure schilderwerken

[Blue5511]

Hallo,
Na het verlaten van ons huurappartement werd een staat van bevinding opgemaakt waar o.a. 500 euro aangerekend wordt voor het herschilderen van de living. De muren zijn nochtans in goede staat achtergelaten, behoudens sporen van sleet, en we willen dat bedrag dan ook niet betalen. Nu worden we door de verhuurder uitgenodigd bij het vredegerecht voor een verzoening.

De andere kosten die in de staat van bevinding staan hebben we al betaald. De verhuurder wou de muren absoluut laten herschilderen door een professionele schilder, maar dat kan hij toch niet van ons eisen? Nu vindt hij dat het amateuristisch gedaan is. Ten eerste vinden we dat we niets zouden moeten betalen omdat de muren nog goed geverfd zijn, en ten tweede lijkt het bedrag ons sowieso veel te hoog.
Hoe bereiden we ons hier best op voor?

Heel erg bedankt!

[Franciscus]

Hoelang hebt u daar gewoond?
Wat staat er in het huurcontract?

[Blue5511]

We hebben er anderhalf jaar gewoond (we betalen dus boete van 2 maand huur) - in het contract staat "Bij het einde van de huur moet de huurder het appartement in dezelfde staat teruggeven als deze waarin hij het appartement ontvangen heeft."

[freelance]

U dient volledigheidshalve ook wel te vermelden of er een INGAANDE plaatsbeschrijving is opgemaakt .
Indien ja , wat stond daar in over de betreffende muren ?
Hebt u op het het einde van de huur ZELF de muren herschilderd ? ( "amateuristisch " ? )

[Blue5511]

Bij de ingaande plaatsbeschrijving staat er "Muren living: goed onderhouden - geschilderd - 2 boorgaten aanwezig voorzien van kram", en bij de uitgaande: "Muren living: goed onderhouden - vrij van boorgaten, gemaakte boorgaten opgestopt, aftekeningen en beschadigingen aanwezig".
We hebben zelf de gaatjes van nagels (het zijn geen boorgaten) geplamuurd en oververfd. Het zijn maar enkele gaatjes van foto's die omhoog hingen.

[freelance]

Bij een verzoeningsprocedure vredegerecht is het wel zo dat verhuurder eerst aan het woord komt , waarna u aan de beurt komt .
De vrederechter weet in principe niets , buiten hetgene wat op papier staat .
Dus wat staat er op papier ?
ingaande : goed onderhouden - geschilderd - 2 boorgaten
uitgaande : goed onderhouden - vrij van boorgaten - aftekeningen en beschadigingen aanwezig .

u schrijft zelf : " behoudens sporen van sleet " - wat houden die sporen van sleet in ? Kan verhuurder dit concretiseren voor de rechter ?
Staat die 500 € OP de plaatsbeschrijving ? Staat daar een reden bij , of is dit duidelijk in relatie met het herschilderen van de muren ?
Wat zijn "aftekeningen en beschadigingen " ? Bij normale bewoning raakt een muur niet beschadigd , wel kan er een kleurverschil optreden bij gebruik van kaders e.d.
Voor 500 € zal een vakman de living niet herschilderen , dit kost véél meer .

Mischien vindt u dit komma-neukerij ; maar als er echt geen akkoord uit de bus komt bij de rechter , zou deze wel eens kunnen besluiten om een deskundige ter plaatse te sturen . Kosten voor beide partijen , of voor de partij die moet toegeven . ( en die deskundige kost geld ) .

[Franciscus]

Al fotokes maken.

[freelance]

Al fotokes maken.

Huurappartement reeds verlaten .

[Blue5511]

u schrijft zelf : " behoudens sporen van sleet " - wat houden die sporen van sleet in ? Kan verhuurder dit concretiseren voor de rechter ?

boven de radiator is een aftekening van de opstijgende warme lucht

Staat die 500 € OP de plaatsbeschrijving ? Staat daar een reden bij , of is dit duidelijk in relatie met het herschilderen van de muren ?

die staat inderdaad op de plaatsbeschrijving, met als reden "herschilderen living"

Wat zijn "aftekeningen en beschadigingen " ?

ik weet niet zeker wat ze daar mee bedoelen, het zou kunnen gaan over de retoucheringen van de nagelgaatjes (geplamuurd en overschilderd) - kaders hebben geen aftekening gemaakt, daarvoor hebben ze niet lang genoeg opgehangen (er wordt niet gerookt)

Al fotokes maken

foto's zitten bij de plaatsbeschrijving, daar is niets op te zien

[Lanox]

Heeft u de uittredende plaatsbeschrijving ondertekend? Indien ja, stond het stuk over die 500 euro voor herschilderen er toen al op of is dit naderhand toegevoegd?

[freelance]

Als dit ALLES is van schade , zal verhuurder weinig of géén kans maken .
Hetgene u opnoemt is "normale ouderdoms slijtage " ; en is niet ten laste van de huurder.
Ook is het zo dat verhuurder niet zomaar éénzijdig kan beslissen dat de kosten voor het herschilderen voor u zijn ( ingeval er effectieve en meerdere beschadigingen zouden zijn , opzettelijk aangebracht door de huurder) .
Voor behang en schilderwerken wordt rekening gehouden met een afschrijving van 9 jaar .
Dit wil zeggen , als schilderwerken 9 jaar geleden gebeurt zijn , dan zijn deze nu volledig afgeschreven , en kan verhuurder totaal niets eisen .

Maar als verhuurder op zijn standpunt blijft op de rechtbank , zou het dus wel een pittige discussie kunnen worden ; waarbij de rechter aan verhuurder kan vragen dat hij bewijst wanneer de schilderwerken voor het laatst gebeurt zijn , en om daar facturen van voor te leggen . ( ook u kunt dit eisen ) .
Anderzijds kan vrederechter nog steeds een deskundige aanstellen .
Maar de kans wordt zéér groot dat u dit gaat winnen . ( en ook niet zult moeten opdraaien voor deskundige -- laat u daar op voorhand ook niet toe verplichten om dat te betalen ) .

[Blue5511]

Heeft u de uittredende plaatsbeschrijving ondertekend? Indien ja, stond het stuk over die 500 euro voor herschilderen er toen al op of is dit naderhand toegevoegd?

We hebben de plaatsbeschrijving per mail gekregen, en hadden 10 werkdagen tijd om bezwaren te formuleren - dat hebben we dan ook gedaan per aangetekend schrijven, zowel naar de verhuurder als naar de plaatsbeschrijver. De 500 euro voor herschilderen staat erop, en daar zijn we dus niet akkoord mee gegaan. De andere punten hebben we aanvaard en betaald. Daarna kregen we de uitnodiging om voor het vredegerecht te verschijnen.

[j.demoor]

“Art.2....§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel.”(20 februari 1991 Woninghuurwet).
De Koning definieerde die herstellingen niet.

“Art.99.Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake de werkzaamheden in een verhuurd goed beter te omkaderen, worden de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek bovendien van dwingende aard. Gelet op dit dwingende karakter,is het de partijen nadrukkelijk verboden om gebruik te maken van de mogelijkheid voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee ze een beroep konden doen op tegengestelde clausules om de huurherstellingen te bepalen.”(Parl.Doc. 51K2873/001,Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(IV)).

“Art.1754.Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere de herstellingen:Aan haarden...Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Behangpapier is in principe na 9 jaar versleten;de huurder is niet verplicht dit te vernieuwen...‘(PAUWELS,A. en RAES,P.,Bestendig Handboek Huishuur en Handelshuur,Excelsior Brussel 1987,nrs. 133-200 verschaffen een vrij gedetailleerde opsomming).

Indien het papier toch wegens fout van de huurder moet vernieuwd worden dan dient die kost ten laste van de huurder verminderd met n/9 (n = ouderdom van het behangpapier).

[freelance]

Bovenstaande wetteksten van j.demoor zijn in principe van toepassing .
Ter vervollediging het volledige artikel:
Art. 1754. Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere, de herstellingen :
Aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen;
Aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonplaatsen, onderaan tot op een meter hoogte;
Aan vloerstenen en tegels van kamers, wanneer er slechts enkele gebroken zijn;
Aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere buitengewone en door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is;
Aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot sluiting van winkels, hengsels, grendels en sloten.

Wanneer de plaatsbeschrijving ( in verband met schilderwerken ) door u geprotesteerd is , zal het aan u zijn om daar verantwoording voor af te leggen .( uw argumenten staven ) .
Veel kans dat rechter een deskundige ter plaatse stuurt .
U kunt in elk geval eisen dat verhuurder stukken voorlegt die aantonen wanneer laatst geschilderd werd.
Indien appartement ondertussen opnieuw verhuurt is , is het wel opletten geblazen . Nieuwe huurder zou wel eens nieuwe schade kunnen aangebracht hebben .
U kunt niet verantwoordelijk gesteld worden voor wat er gebeurt is NA uw vertrek.
Alles zal dan ook afhangen hoe gedetailleerd de plaatsbeschrijving was . Hoe minder gedetailleerd , hoe meer in uw voordeel.
Wie heeft trouwens de plaatsbeschrijving dan gedaan .?
Het immo kantoor , of een deskundige ?
In geval immo kantoor , zijn zij gerechtigd om dit te doen ? Gekwalificeerd personeel ?
Op basis van wat is die 500 € bepaald ?
Hebt u moeten betalen voor de plaatsbeschrijving , en hoeveel ?

[Blue5511]

U kunt in elk geval eisen dat verhuurder stukken voorlegt die aantonen wanneer laatst geschilderd werd.

Hij zal hoogstwaarschijnlijk wel kunnen aantonen dat het niet lang voor onze intrede geschilderd werd.

Veel kans dat rechter een deskundige ter plaatse stuurt .

Het appartement is heel snel na de plaatsbeschrijving terug verhuurd. We waren zelf eerst van plan een tegenexpertise te vragen, maar hebben dat om die reden maar niet gedaan.

Alles zal dan ook afhangen hoe gedetailleerd de plaatsbeschrijving was . Hoe minder gedetailleerd , hoe meer in uw voordeel.

"Living: muren - geschilderd - goed onderhouden - gemaakte boorgaten opgestopt, aftekeningen en beschadigingen aanwezig" plus foto's van onbeschadigde witte muren.

Wie heeft trouwens de plaatsbeschrijving dan gedaan .?

"Meneer X, Interieurarchitect en plaatsbeschrijving"

Op basis van wat is die 500 € bepaald ?

Dat weet ik niet. Na enkele blz plaatsbeschrijving en foto's staat er plots een lijstje van bedragen, zonder uitleg. Bv: "Reinigen van dampkap: 1x30 min x0.75 euro per minuut = 22,5 euro" en "Living: reinigen en bijwerken muren, 1 x 500 euro".

Hebt u moeten betalen voor de plaatsbeschrijving , en hoeveel ?

zoals vooraf afgesproken hebben we de kosten gedeeld met de huisbaas: elk 125 euro (we hebben betaald met mededeling "zonder akkoord te gaan met de inhoud van de plaatsbeschrijving")