Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid in Vlaanderen
Het nazicht in hoeverre een woning voldoet aan de geldende technische eisen en comfortvereisten voldoet gebeurt aan de hand van een technisch verslag na een onderzoek van de woning.
- De ruwbouw en de dragende constructie van het gebouw wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren.
- De leefbaarheid en de gezondheid van de woning wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van:
- comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming - veiligheids- en gezondheidsvereisten, met name op het vlak van trappen, overlopen en balustrades en van verluchtingsmogelijkheid
- afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren
- vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel? - In een technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 18 strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden (sinds februari 2008 volstaan 15 punten). Wanneer volgens het verslag de woning door een aantal zware gebreken een bewijsbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.
Verloop van de procedure Wie kan het initiatief nemen tot de procedure: - het gemeentebestuur - het OCMW - woonorganisaties - huurders - gewestelijke ambtenaren - en ieder andere die een belang kan aantonen.
Beslissing: Het technisch verslag wordt opgesteld door de AROHM-onderzoeker op. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester. De burgemeester hoort alle partijen waarna deze een besluit neemt.
Beroep: Tegen deze beslissing kan beroep worden aangetekend bij de bevoegde minister.
Gevolgen:
- Opname op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen. - De eigenaar is een heffing verschuldigd, behoudens eigen bewoning door de eigenaar;
- De woning kan het voorwerp uitmaken van een recht van voorkoop of het sociaal beheersrecht kan erover worden uitgeoefend.
- De woning kan terug geschrapt worden van de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen wanneer de eigenaar de nodige verbeteringswerken uitvoert. Wanneer hij na uitvoering van deze werken kan aantonen dat de woning opnieuw voldoet aan de vereisten van het woondecreet, dan wordt het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring terug opgeheven.
- De eigenaar die een ongeschikte of onbewoonbare woning verhuurt kan gestraft worden met een geldboete.
- Een eventueel conformiteitsattest voor deze woning vervalt na het besluit van de burgemeester tont onbewoonbaarverklaring.
- In een aantal gevallen kunnen de bewoners voorrang genieten voor een sociale huurwoning.
- De burgemeester zal in geval van onbewoonbaarheid moeten instaan voor een nieuwe huisvesting voor de bewoners van het onbewoonbaar verklaarde pand.
Gevolgen ten aanzien van het huurcontract: Het woondecreet raakt de openbare orde. Een huurcontract voor een woning die niet voldoet aan de criteria van de Vlaamse Wooncode is derhalve nietig. Door de nietigheid dienen de partijen hersteld te worden in de oorspronkelijke situatie van voor de contractsluiting en kunnen de reeds betaalde huursommen worden teruggevorderd. Deze sanctie is zeker toepasselijk voor de verhuurder die een onbewoonbare woning en a fortiori een onbewoonbaar verklaarde woning verhuurt. Bij minder flagrante inbreuken kan de huurder voor de Vrederechter een vermindering van de huur met terugwerkende kracht vorderen; Woondecreet KB 08/07/1997
Snelherstel
door het decreet van 7 juli 2006 werd er voorzien in een snel herstel. Dit is aangewezen in gevallen waarin een onbewoonbare verklaring geen goede oplossing zal zijn om dat de onbewoonbare verklaring zou leiden tot de herhuisvesting van de bewoners. Op grond van het decreet van 7 juli 2006 heeft de burgemeester de bevoegdheid om op advies van de gewestelijke ambtenaren te bepalen dat bepaalde werken zoals renovatiewerken, verbeteringswerken of aanpassingswerken binnen een bepaalde termijn moeten worden uitgevoerd. De termijn wordt bepaald door de burgemeester, zonder dat deze langer mag zijn dan 15 dagen. Voorzover de eigenaar niet tot uitvoering van de werken overgaat, kan de burgemeester de werken zelf laten uitvoeren op kosten van de eigenaars. verhaalbaarheid van de kosten op de eigenaar bij onbewoonbaarverklaring/
Artikel 15 paragraaf 1 van de Vlaamse wooncode somt de kosten op die verhaald kunnen worden op de eigenaar. Dit zijn met name, de kosten van ontruiming, de verhuiskosten, de kosten van stockage van meubilair, de installatiekosten in de nieuwe woning en de huur van de nieuwe woning waarbij de huurder evenwel instaat voor een gedeelte van de huur dat 20 procent van zijn of haar maandelijks beschikbaar inkomen bedraagt. Deze verhaalbaarheid van de huurkosten wordt beperkt tot maximum een jaar.
De verhuurder en de onderverhuurder van een woning die niet aan de kwaliteitseisen voldoen zijn strafbaar ingevolge de wooncode. De huurinkomsten kunnen worden verbeurd verklaard en zelfs de huurpanden kunnen verbeurd worden verklaard waarbij elk voordeel dat door het misdrijf verworven werd kan worden ontnomen.
De rechtbank kan aan de overtreder naast de oplegging van een straf aan de veroordeelde bevelen om werken uit te voeren zodat het pand zal voldoen aan de kwaliteitseisen. Dit kan ambtshalve gebeuren of op vordering van de woon inspecteur of het college van burgemeester en schepenen (respectievelijk artikel 17 bis en 20 bis van het kamer decreet en het Vlaamse wooncode). Hierbij kan een hersteltermijn worden voorzien en een dwangsom worden opgelegd. De rechtbank dan ook voorzien dat bij gebreke aan uitvoering van de werken door de veroordeelde, de woon inspecteur, het College van Burgemeester en Schepenen of eventueel de burgerlijke partij zelf tot uitvoering van de werken kan overgaan op kosten van de veroordeelde waarbij er een wettelijke hypotheek bestaat die ingeschreven wordt op het onroerend goed.
http://www.wonenvlaanderen.be/woningkwa ... rt_in_orde" onclick="window.open(this.href);return false;
* Ontbreekt de mogelijkheid uw woning voldoende te verluchten?
* Staat er op meerdere plaatsen schimmel op de muren?
Als het antwoord "ja" is, meldt u dat ook best aan het gemeentebestuur, de gemeentelijke huisvestingsambtenaren, Vlaamse ambtenaren uit de huisvestings- of milieuadministratie of aan uw huisarts of andere gezondheidswerker. Zij kunnen als tussenpersoon dan eventueel een advies vragen bij de Logo*’s omtrent risico’s voor de gezondheid in het binnenmilieu. Zie voor meer informatie over deze adviesverlening op de website van het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid. .
Stappenplan :
Maak een lijst op van alle gebreken
Stuur dit door naar verhuurder per gewone brief en aangetekende brief ( beide verwijzen naar mekaar ) .
Verwittig Gemeentelijke Diensten ( Huisvesting ) .
Gezien de zeer ontwijkende antwoorden van verhuurder , niet twijfelen , en onmiddelijk woning onderzoek aanvragen bij Gemeente .
Indien woning afgekeurd word , hebt u recht op een aanzienlijke schadevergoeding ( weliswaar via vrederechter ) .
P.S. opletten met stopcontact naast radiator . Electrocutiegevaar .
