Jaren verkeerde huur betaald + brandverzekering

Mazoutie
Topic Starter
Berichten: 2

Jaren verkeerde huur betaald + brandverzekering

#1 , 27 nov 2012 13:48

Beste,

Wijziging: extra info
Het gaat om een 3-6-9 contract
ingang oktober 2009
bij ons weten is het contract geregistreerd


Even een vraagje. Wij huren momenteel ongeveer 3 jaar een appartementje en betaalden aanvankelijk 660€ huur.
Met de indexeringen kregen wij elk jaar een nieuwe huurprijs door en betaalden die ook steeds ter goeder trouw.

Nu blijkt dat zij al 2 jaar te weinig heeft gevraagd aan ons. De huurbaas had zich vergist bij de berekeningen...

Kan de huurbaas eisen dat wij deze achterstal alsnog betalen? Wij hebben telkens het bedrag dat zij vooropstelde betaald (wij hadden er geen erg in dat deze verkeerd was).

Daarnaast hebben wij bij aanvang van het contract zelf een brandverzekering afgesloten voor gebouw (aansprakelijkheid) + inboedel. Nu vraagt zij ook achterstal in brandverzekering... Terwijl wij ook aangegeven hadden dat wij zelf in brandverzekering wouden voorzien. (wij hebben trouwens ook nooit een polis van de zogenaamde brandverzekering gezien). Is dit correct? Kan zij ons nog laten betalen voor deze brandverzekering?

Alvast bedankt voor jullie hulp.

Winston
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Franciscus
Berichten: 39750
Juridisch actief: Nee

#2 , 27 nov 2012 15:12

Wat indexatie betreft:
Verhuurder kan de juiste indexatie aanpassen zoals voorzien in contract en indien toegelaten door de wet.
Verhuurder kan maar maximaal drie maanden teruggaan in tijd.
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... indexatie/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... indexatie/" onclick="window.open(this.href);return false;

Misschien best beginnen te lezen vanaf
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/huren_en_verhuren/" onclick="window.open(this.href);return false;
en dan alle rubrieken eens lezen.

Staat in huurcontract dat verhuurder de brandverzekering van het appartement ging betalen?
Staat in het contract dat jullie dat dan aan haar dienen te betalen?
Het betreft een appartementsgebouw dus wie moet wat betalen?
Normaal verzekert u uw inboedel en de mogelijke schade aan derden : het appartement en de andere elementen van het gebouw, buren brandweerschade enz enz .... die dingen staan in een normale brandpolis.

http://www.google.be/url?sa=t&rct=j&q=b ... 7khALq10LQ" onclick="window.open(this.href);return false;

http://www.google.be/url?sa=t&rct=j&q=b ... yQPxX32h3g" onclick="window.open(this.href);return false;

http://www.google.be/url?sa=t&rct=j&q=b ... 4zL4KejXyw" onclick="window.open(this.href);return false;
Laatst gewijzigd door Franciscus op 27 nov 2012 15:22, 2 keer totaal gewijzigd.

sloeberken
Berichten: 10285
Locatie: Erpe Mere

#3 , 27 nov 2012 15:16

De verhuurder is steeds verplicht de indexatie te vragen via AS en kan maar drie maand terug gaan, De verhuurder is verplicht een brandverzekering te nemen voor gans het gebouw en als er niets van vermeld staat in u huurcontract ben jij vrij om een brand verzekering te nemen. als het een gezamelijke brandverzekering is dat moet u daar in vermeld staan, wat als er brand is door u schuld.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.

Reclame

mava105
Berichten: 22883
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#4 , 27 nov 2012 15:38

De verhuurder is steeds verplicht de indexatie te vragen via AS .
Waar staat dat de kennisgeving van de nieuwe huur na indexatie VERPLICHT via AS dient te gebeuren????
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... indexatie/" onclick="window.open(this.href);return false;
Ik heb sterk de indriuk dat ons sloeberken hier en ook op andere posts, graag wetgever wil spelen. :mrgreen:
Laatst gewijzigd door mava105 op 27 nov 2012 16:13, 1 keer totaal gewijzigd.

Vandebos
Berichten: 16087

#5 , 27 nov 2012 16:00

Gemene huurwetgeving.
Art. 1728bis.BW _ <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 1> § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.
(Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 3, 004; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.) <KB 24-12-1993, art. 16>
Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.
§ 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden.
§ 3. (...) <W 20-02-1991, art. 13>
Hoofdelijke bewoning.
Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W 1997-04-13/43, art. 8, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.
Aangetekend is ten zeerste aangeraden vanuit het standpunt van diegene die de wijziging aanvraagt, doch niet verplicht.

De wetgever verplicht de verhuurder niet de gezondheidsindex te gebruiken, zij legt enkel vast dat de verhuurder niet meer mag verhogen dan de stijging van de gezondheidsindex. Uw verhuurder heeft met andere woorden geen verhaal tegen de fout die hij zelf heeft begaan.

Vandebos
Berichten: 16087

#6 , 27 nov 2012 16:06

Wat betreft de brandverzekering is het zo dat de eigenaar een verzekering dient te nemen voor het gebouw (in een appartement is dit door de band een blokpolis via de AV) en de bewoner een brandverzekering voor diens inboedel en schade aan derden.
Tenzij contractueel anders overeengekomen en gewoonte in de regio dient de huurder niet bij te dragen in de brandverzekering van de verhuurder, deze beschermt immers enkel zijn fysieke eigendom.
Hierop is er één uitzondering, dat is wanneer de verhuurder een brandverzekering met afstand van verhaal zou hebben afgesloten, deze beschermt immers eveneens de bewoners. De huurder dient dan ook geen brandverzekering af te sluiten, zijn deel zit vervat in de polis van de verhuurder. Dit is echter een constructie die enkel bij woningen wordt gebruikt, niet bij appartementen.

Didymus
Berichten: 2061

#7 , 27 nov 2012 16:21

Hierop is er één uitzondering, dat is wanneer de verhuurder een brandverzekering met afstand van verhaal zou hebben afgesloten, deze beschermt immers eveneens de bewoners. De huurder dient dan ook geen brandverzekering af te sluiten, zijn deel zit vervat in de polis van de verhuurder. Dit is echter een constructie die enkel bij woningen wordt gebruikt, niet bij appartementen.
De studio die ik huur is nochtans op deze manier verzekerd.
"sowieso" schrijf je zo.

Vandebos
Berichten: 16087

#8 , 27 nov 2012 16:57

Dat is mogelijk indien bv het gehele gebouw in handen is van één eigenaar of maatschappij of het pand in zijn geheel als winstpand wordt gebruikt. Eigenaars-bewoners zijn er meestal niet op gebrand om bijna het dubbele van een gewone brandverzekering te betalen.

sloeberken
Berichten: 10285
Locatie: Erpe Mere

#9 , 27 nov 2012 17:16

De verhuurder is steeds verplicht de indexatie te vragen via AS .
Waar staat dat de kennisgeving van de nieuwe huur na indexatie VERPLICHT via AS dient te gebeuren????
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... indexatie/" onclick="window.open(this.href);return false;
Ik heb sterk de indriuk dat ons sloeberken hier en ook op andere posts, graag wetgever wil spelen. :mrgreen:

Beste Mava in u link dat u geeft staat volgende

Verloop
Een indexatie gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden. Bovendien heeft een indexatie slechts een terugwerkende kracht van drie maanden. In geval van een laattijdige aanvraag kan ze dus alleen toegepast worden op de drie maanden die aan de maand van de schriftelijke melding voorafgaan. Deze maatregel beschermt de huurder tegen de betaling van al te grote achterstallen

Dus schriftelijk kun je maar bewijzen met een AS of desnoods via mail
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.

artemis
Berichten: 3310

#10 , 27 nov 2012 18:26

Dus schriftelijk kun je maar bewijzen met een AS of desnoods via mail
Bewijzen wel, maar ik ga ervan uit dat elke 'normale' huurder weet dat hij daartoe gebonden is en voor zoiets evengoed op een gewone brief zal reageren. Dat heeft hier altijd al gewerkt behalve met de typische probleemhuurders die meestal wanbetalers worden. Ik weiger dan ook vanzelfsprekende en wederkerende zaken als een indexering systematisch via een AS te doen. Hier werkt dat langs 2 kanten en onze huurders sturen dan ook nooit een AS als zij al eens een probleem hebben. Waarom willen mensen het toch altijd zo moeilijk maken als het makkelijk kan? :evil:

sloeberken
Berichten: 10285
Locatie: Erpe Mere

#11 , 27 nov 2012 19:36

Als beide partijen normaal werken zijn er geen problemen en verloopt alles vlekkeloos en zijn vrederechters overbodig en misschien ook dit forum, is maar als er problemen komen dat u bewijzen moet hebben, en dit voor beide partijen.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.

Mazoutie
Topic Starter
Berichten: 2

#12 , 28 nov 2012 09:22

Alvast bedankt voor jullie reacties. Ik weet er zelf heel weinig van dus merci voor de hulp.

Ik heb eventjes het contract erbij genomen:
De huurder kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor brandschade of weldanige andere gevolgen veroorzaakt door verborgen gebreken van het verhuurde goed. De verzekerde bedragen zijn gekoppeld aan de index en alle verzekeringskosten zijn ten laste van de huurder die deze kosten op eerste aanvraag onmiddellijk moet betalen. De vergoeding is te regelen met de eigenaar. De huurder zal zijn inboedel genoegzaam laten verzekeren in omnium brand alsmede het verhaal der buren. De huurder ziet van elk verhaal af, dat hij tegen de eigenaar zou kunnen inroepen, in geval van schade of brand, volgens artikel 1386 en 1721 van het B.W. en dit voor de duur van het contract.
Kan iemand mij vertellen wat er hier dan precies staat? Over welke verzekering het gaat? Want wij hebben zelf een verzekering afgesloten voor inboedel en aansprakelijkheid voor het appartement.

Ook vraag ik mij af of onderstaande wel mag:
Wij hebben nooit een polis gezien
Nooit de vraag gekregen tot ‘regelen van de vergoeding’
Wij hebben pas vraag tot betaling gekregen na 1 jaar gehuurd te hebben.
Kan zij deze brandverzekeringsgelden na 3 jaar nog eisen?
Het is een hele boterham, maar wij zouden verhuizen binnenkort en zouden graag mogelijke kosten nog willen inschatten.

Nog eens bedankt hé!

gouranga
Berichten: 36

#13 , 29 nov 2012 14:55

@Mazoutie: ik ben ook huurder en ik zit net in dezelfde situatie als jij. Vier jaar geleden heb ik mijn eerste huurcontract afgesloten. Ik was op dat moment niet echt op de hoogte van de huurwetgeving.
Ik was al blij dat ik iets gevonden had dat me aanstond.

We hebben een soortgelijke clausule in ons contract staan.
In werkelijkheid komt het er op neer dat ik zelf verzekerd ben en dat ik ook de verzekering van de eigenaar betaal.
Als ik de verhuurder hier op wijs, wijst hij er fijntjes op dat ik een contract heb getekend waar staat dat ik dat moet betalen.

De huurdersbond heeft deze clausule onder de loep genomen en vond deze nogal contradictorisch. Je kan niet en de verzekering van de eigenaar doorrekenen en eisen dat de huurder zelf verzekererd is.

Ik vrees dat je om dit betwisten naar het vredegerecht moet.
Dit jaar heb ik zeer moeilijk gedaan over die vezekering (Verzekering eig. 177.59 euro en Bedrijfspolis 2011 14.4 euro) en het gevolg is dat de verhuurder plots geindexeerd heeft met 3 maand terugwerkende kracht. Dit jaar heeft de verhuurder de vezekeringen betaald. De vorige 3 jaar heb ik deze verzekeringen betaald.

Test aankoop heeft een goede juridische dienst voor leden. Bel hier eens naar, dit is zijn geld meer dan waard.

Wat mij betreft zou er dringend eens wat meer controle komen op de inhoud van geregistreerde contracten. In mijn huurcontract staan verschillende clausules die niet wettig zijn. (vb.: Zo ontdoet de verhuurder zich van al zijn plichten in het contract, wat volgens een jurist niet kan)

Terug naar “Huren”