Tussentijdse plaatsbeschrijving

[chicane]

Wij huren reeds 3 jaar een huis. Er werd geen plaatsbeschrijving opgesteld bij de inwoonsttreding hoewel dit volgens het contract diende te gebeuren, huurder en verhuurder samen.
De eigenaar dringt na 3 jaar toch aan op een plaatsbeschrijving, maar ondertussen werd er door ons redelijk geïnvesteerd in verbeteringen. Alle slaapkamers werden voorzien van kliklaminaat bovenop de bestaande vloerbedekking. En het is zeker niet de bedoeling die investeringen te schenken aan de eigenaar.

Een plaatsbeschrijving zou wettelijk opgesteld dienen te worden voor het betrekken van de woonst of in de eerste maand van bewoning!

Kunnen wij weigeren om, na 3 jaar, nog een plaatsbeschrijving te laten opstellen en hoe zal een vrederechter hierin oordelen?

Wel beschikken wijzelf als huurder over een vrij uitgebreide fotoreeks van alle vertrekken van de woonst van het moment van bezichtiging, kunnen we die gebruiken om de staat van inwoonsttreding aan te tonen?

Alvast bedankt voor reacties!

[Vandebos]

Heeft u de wijzigingen aangebracht na toestemming van de verhuurder?

[Turaki]

Heeft u de wijzigingen aangebracht na toestemming van de verhuurder?

Is dit nodig? Als men bij vertrek het pand achterlaat zoals bij het intrekken, is dit toch voldoende?

[Vandebos]

In sommige gevallen kan de eigenaar aanspraak maken op verrichte werkzaamheden. Indien toestemming werd verleend is de afwikkeling eenvoudiger. (denk aan zwembad in tuin, nieuwe brievenbus, kranen, keuken toestellen etc etc)

In essentie moet de plaatsbeschrijving ten laatste een maand na het intrekken in het pand verricht worden. Indien nadien een tussentijdse plaatsbeschrijving wordt opgemaakt dient hier een reden voor te zijn (eg werken uitgevoerd door de verhuurder). Artikel 1730§2 BW voorziet hier in doch specificeert uitdrukkelijk dat het om een bijlage dient te gaan, een bijlage houdt in dat enkel deze punten worden besproken die sinds de originele plaatsbeschrijving zijn aangepast. Zonder een intredende plaatsbeschrijving heeft deze bijlage geen nut aangezien de originele toestand ontbreekt.

Dit artikel inroepen lijkt me dan ook nutteloos. De termijnen voor het inroepen van een beslissing van de vrederechter lijken me tevens overschreden.

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

[j.demoor]

“Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie. Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.”(Burgerlijk Wetboek)

[chicane]

Heeft u de wijzigingen aangebracht na toestemming van de verhuurder?

De grootste wijzigingen zijn het plaatsen van kliklaminaat op de slaapkamers, deze is niet verlijmd, werd bovenop de bestaande vloerbedekking gelegd en kan dus ook probleemloos zonder schade worden verwijderd. Verder werd de 30 jaar oude kamerthermostaat vervangen door en elektronische, echter is de oude ook nog in ons bezit en kan ook worden teruggeplaatst. Alleen vrezen we dat met een tussentijdse plaatsbeschrijving deze zaken gaan worden genoteerd alszijnde van de eigenaar.

[Turaki]

U kan eisen dat vermeldt wordt dat deze door u geplaatst was, en uw eigendom blijft. Indien verhuurder niet akkoord, tekent u niet. In het uiterste geval trekt uw verhuurder naar de vrederechter om een expert te laten aanstellen, en deze zal dit dan moeten weigeren omdat de termijn hiervoor reeds lang overschreden is.

[Franciscus]

U kan oa tijdelijk de oude thermostaat terugplaatsen.
Wat is de bedoeling/reden van de verhuurder?
Verder zie antwoord vdB.

[chicane]

Wat is de bedoeling/reden van de verhuurder?

De bedoeling is louter gissen, maar we vermoeden dat het is om de verbeteringswerken toe te eigenen!
Afspraken gemaakt door de verhuurder worden totaal niet nagekomen, opruimingswerken en beloofde herstellingen werden 3 jaar later nog steeds niet uitgevoerd.

Een waterschade in het dak werd hersteld, echter werd reeds 2 jaar geleden de vraag gesteld om de verzekering aan te spreken om de vochtplekken binnenshuis te herstellen. Tot op heden zonder gevolg.

Een aanpalend stuk bouwgrond, wat in een aparte clausule bij de huurovereenkomst, tot ons gebruik behoorde maar de clausule meldde duidelijk dat dit los van de huurovereenkomst steeds terug kon gevraagd worden door de eigenaar mits aangetekende opzeg van één maand.
Dit perceel werd vorig jaar mondeling terug gevraagd door de vader van verhuurder, waarmee we akkoord gingen maar een duidelijke afscheiding vroegen van de percelen.

"Natuurlijk zorgen we voor een duidelijke afscheiding over de ganse lengte, palen en draad met daartegen rietmatten of iets dergelijks, zeker 1.80 hoog! "

2 zomers verder is er nog steeds geen duidelijke afscheiding en staat op het perceel bouwgrond een caravan van de vader van verhuurder dewelke dient als buitenverblijf telkens de zon schijnt.

Het lijkt me moeilijk me hierin te beroepen dat er geen aangetekende opzeg werd gedaan, gezien we per mail nota namen van de beslissing en onze verantwoordelijkheid van onderhoud van het bouwgrondperceel stopten.

Het best lijkt me om een lijstje te maken van de punten waarin de verhuurder in gebreke bleef en duidelijk te stellen dat een tussentijdse plaatsbeschrijving kan, mits duidelijke vermeldingen van de ons toebehorende verbeteringen (laminaat, thermostaat e.d. ) nadat de verhuurder zijn verplichtingen en beloftes heeft nagekomen!

Graag jullie mening?

Thx!

[Vandebos]

Persoonlijk zou ik de verhuurder laten dreigen en hem gewoon antwoorden dat de wettelijke termijn, die bij dwingend recht is vastgelegd in de huurwetgeving, voor het uitvoeren van een intredende plaatsbeschrijving ruimschoots is verstreken. Dat indien hij van plan is enkele van de reeds lang beloofde werken uit te voeren (lijstje bijvoegen met beloofde datum van uitvoering) u er geen probleem mee heeft om enkel deze werken na uitvoering in een bijlage op te nemen, zoals dezelfde huurwetgeving bepaalt.

Met vriendelijke groeten uiteraard.