Graag had ik wat informatie ingewonnen over volgende situatie:
Ik ben verhuurder.
Huurovereenkomst met huidige huurders getekend in januari 2012 en huis in gebruik genomen maart 2012.
Huurders zijn zelfstandige die in een ander pand hun beroep uitoefenen.
Verleden maand en deze maand geen huur betaald.
De huurders belde ons op met volgende informatie:
Ze wensen de huurovereenkomst onmiddellijk op te zeggen omdat ze reeds verhuist zijn naar het pand waar ze hun beroep uitoefenen. Vandaar dat ze hun het recht toe-eigende om geen huur meer te betalen.
Volgens hen zijn ze ons niets verschuldigd:
- de (op het einde van deze maand) 2 maand achterstallige huur kan verrekend worden met de huurwaarborg (2maand).
- ze reeds een nieuwe huurder hebben gevonden (zeggen ze). De kandidaat huurders zijn reeds op bezoek geweest en zouden eventueel deze maand al kunnen intrekken.
- ze geen opzeg moeten doen aangezien ze verhuizen omwille van hun beroep.
Als verhuurder heb ik echter enkele grote vraagtekens:
- tot op heden hebben nog geen formeel opzeggingsdocument ontvangen...
- staat de betaling van huur niet los van een huurwaarborg? Wat als er schade is ... dan hebben we niets meer over aangezien de waarborg zal moeten dienen voor de achterstallige huurgelden.
Ik hoop dat we dit 'onder ons' kunnen regelen, maar ik vermoed dat het nog een staartje zal krijgen.
Wie kan er me wat meer info geven ivm huurders die een zelfstandig beroep uitoefenen?
Kunnen ze inderdaad het feit dat ze in hun handelspand gaan wonen, gebruiken voor het niet naleven van de opzegtermijn/-vergoeding?
Alvast bedankt voor enkele hersenspinsels.
(Zelfstandige) huurder zegt vroegtijdig op, huur achterst.
Laatst gewijzigd door beni op 10 jul 2012 14:44, 1 keer totaal gewijzigd.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Ze hebben daar tot verleden maand effectief gewoond. Het was (is) hun domicilie adres.
Verleden maand hadden we echter een aangetekend schrijven gestuurd ivm de 1 maand achterstallige huur. Dit hadden we gedaan na meerdere telefonisch loze beloftes van betalingachterstand.
Is 3-6-9 huurcontract.
Huurcontract was geregistreerd binnen de vereist termijn van 2 maanden na datum huurovereenkomst.
Verleden maand hadden we echter een aangetekend schrijven gestuurd ivm de 1 maand achterstallige huur. Dit hadden we gedaan na meerdere telefonisch loze beloftes van betalingachterstand.
Is 3-6-9 huurcontract.
Huurcontract was geregistreerd binnen de vereist termijn van 2 maanden na datum huurovereenkomst.
-
Franciscus
- Berichten: 39740
- Juridisch actief: Nee
Zij huurden dus al particulier ...eerste periode ...opzegperiode en schadevergoeding beide drie maanden (los van de waarborg)
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false; ongeveer pag 60 staan er schema's
Is er een plaatsbeschrijving?
Ik dacht niet dat zij konden beslissen wie er in hun plaats komt wonen dat is nog altijd de eigenaar(verhuurder)
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false; ongeveer pag 60 staan er schema's
Is er een plaatsbeschrijving?
Ik dacht niet dat zij konden beslissen wie er in hun plaats komt wonen dat is nog altijd de eigenaar(verhuurder)
Verhuizen vanwege beroep vergt meer dan 50m afstand...
Zij wonen er als particulier en zijn aldus gebonden aan de woninghuurwet. Zij dienen de opzegmodaliteiten binnen art 3 woninghuurwet net zoals ieder ander te respecteren. Zij zijn u dus ten eerste een formele opzeg van drie maand en een schadevergoeding van eenzelfde periode schuldig ongeacht of ze nu een nieuwe huurder vinden of niet.
Ik zou hen aangetekend in gebreke stellen met een schrijven in de zin van:
Geachte,
Bij deze neem ik nota van uw telefonisch gesprek van dd/mm/jjjj jongstleden waarin u mij meedeelt het pand gelegen te , door mij aan u verhuurd, verlaten te hebben.
U beroept zich op uw statuut als zelfstandige en een verhuis wegens beroepsredenen om geen opzeg of schadevergoeding te moeten betalen. Ik dien u echter op te merken dat u het pand heeft gehuurd als particulier met als enige doelstelling hoofdelijke bewoning. In die optiek bent u dan ook gehouden de dwingende wetgeving op hoofdbewoning, meerbepaald de vastgelegde opzegregels van art 3, te respecteren.
Aangezien uw laatste telefoontje de allereerste verwittiging is dat u het pand wenst op te zeggen ben ik bereid, in tegenstelling tot de wetgeving die een schriftelijke opzeg eist, dit telefoontje als formele opzegdatum te accepteren. Mocht blijken dat de door u aangebrachte kandidaat aanvaardbaar is ben ik bovendien bereid de opzegtermijn in te korten tot de periode van leegstand vanaf 01/08/2012 tot wanneer deze het pand kan betrekken. Gelet op de tijd en kosten die met een nieuw huurcontract samengaan, de onregelmatige wijze waarop de opzeg is gebeurd en de manier waarop u zich nonchalant van uw verplichtingen als huurder probeert af te maken is het voor mij persoonlijk onmogelijk de schadevergoeding van drie maand huur, zoals de wet met dwingend recht oplegt, kwijt te schelden.
Zolang er echter geen contract met een nieuwe huurder is getekend en de opzeg loopt (01/08/2012 - 31/10/2012) blijft u bovendien gebonden de huur te betalen.
Dit houdt echter wel in dat ik u dringend dien te verzoeken de huurachterstal van twee maand te betalen en dit binnen de 7 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven. Bij niet betalen van deze achterstallen binnen de gestelde periode vervalt de tegemoetkoming in dit schrijven voorgesteld, geldt dit schrijven als enige en definitieve in gebrekestelling en zal ik me verplicht zien op uw kosten middels een verzoekschrift art 1344bis Ger.W.het lokale vredegerecht in te schakelen om bij vonnis een reguliere opzeg van drie maand en een wederverhuringsvergoeding van drie maand te bekomen zoals deze bij wet is vastgelegd.
Bij deze wens ik u tevens te wijzen op de kosten zoals een bewarend beslag, rechtsplegingsvergoeding, betekening en inning vonnis door een gerechtsdeurwaarder en gerechtskosten die een geding met zich meebrengen en die uw uiteindelijke faktuur een veelvoud kunnen laten bedragen van de oorsprongkelijke som die u me wettelijk schuldig bent.
Enkel voor de goede orde en om kennisname van dit schrijven te garanderen wordt dit u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd.
Met vriendelijke groeten..
Zij wonen er als particulier en zijn aldus gebonden aan de woninghuurwet. Zij dienen de opzegmodaliteiten binnen art 3 woninghuurwet net zoals ieder ander te respecteren. Zij zijn u dus ten eerste een formele opzeg van drie maand en een schadevergoeding van eenzelfde periode schuldig ongeacht of ze nu een nieuwe huurder vinden of niet.
Ik zou hen aangetekend in gebreke stellen met een schrijven in de zin van:
Geachte,
Bij deze neem ik nota van uw telefonisch gesprek van dd/mm/jjjj jongstleden waarin u mij meedeelt het pand gelegen te , door mij aan u verhuurd, verlaten te hebben.
U beroept zich op uw statuut als zelfstandige en een verhuis wegens beroepsredenen om geen opzeg of schadevergoeding te moeten betalen. Ik dien u echter op te merken dat u het pand heeft gehuurd als particulier met als enige doelstelling hoofdelijke bewoning. In die optiek bent u dan ook gehouden de dwingende wetgeving op hoofdbewoning, meerbepaald de vastgelegde opzegregels van art 3, te respecteren.
Aangezien uw laatste telefoontje de allereerste verwittiging is dat u het pand wenst op te zeggen ben ik bereid, in tegenstelling tot de wetgeving die een schriftelijke opzeg eist, dit telefoontje als formele opzegdatum te accepteren. Mocht blijken dat de door u aangebrachte kandidaat aanvaardbaar is ben ik bovendien bereid de opzegtermijn in te korten tot de periode van leegstand vanaf 01/08/2012 tot wanneer deze het pand kan betrekken. Gelet op de tijd en kosten die met een nieuw huurcontract samengaan, de onregelmatige wijze waarop de opzeg is gebeurd en de manier waarop u zich nonchalant van uw verplichtingen als huurder probeert af te maken is het voor mij persoonlijk onmogelijk de schadevergoeding van drie maand huur, zoals de wet met dwingend recht oplegt, kwijt te schelden.
Zolang er echter geen contract met een nieuwe huurder is getekend en de opzeg loopt (01/08/2012 - 31/10/2012) blijft u bovendien gebonden de huur te betalen.
Dit houdt echter wel in dat ik u dringend dien te verzoeken de huurachterstal van twee maand te betalen en dit binnen de 7 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven. Bij niet betalen van deze achterstallen binnen de gestelde periode vervalt de tegemoetkoming in dit schrijven voorgesteld, geldt dit schrijven als enige en definitieve in gebrekestelling en zal ik me verplicht zien op uw kosten middels een verzoekschrift art 1344bis Ger.W.het lokale vredegerecht in te schakelen om bij vonnis een reguliere opzeg van drie maand en een wederverhuringsvergoeding van drie maand te bekomen zoals deze bij wet is vastgelegd.
Bij deze wens ik u tevens te wijzen op de kosten zoals een bewarend beslag, rechtsplegingsvergoeding, betekening en inning vonnis door een gerechtsdeurwaarder en gerechtskosten die een geding met zich meebrengen en die uw uiteindelijke faktuur een veelvoud kunnen laten bedragen van de oorsprongkelijke som die u me wettelijk schuldig bent.
Enkel voor de goede orde en om kennisname van dit schrijven te garanderen wordt dit u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd.
Met vriendelijke groeten..
-
Franciscus
- Berichten: 39740
- Juridisch actief: Nee
... en als zij geen vennootschap hebben is er vermenging van vermogen.
Uiteraard beide personen aangetekend in gebreke stellen. Misschien best ieder afzonderlijk zodat u zeker bent dat ze beide getekend ( of niet) hebben...
Uiteraard beide personen aangetekend in gebreke stellen. Misschien best ieder afzonderlijk zodat u zeker bent dat ze beide getekend ( of niet) hebben...
Heren, alvast hartelijk bedankt met jullie advies!
- Er is bij de verhuur inderdaad een plaatsbeschrijving opgemaakt.
- De huurders verhuizen naar een andere dorp (+30km)
- Het lijkt me inderdaad een goed idee om beide aan te schrijven, de personen zijn mijn inziens niet gehuwd en na de gesprekken die we destijds gehad hebben, kan ik me herinneren dat ieder 50% betaald. De betaling gebeurd steeds vanaf een personlijke rekening van een van de huurders, geen gemeenschappelijke.
Ondertussen heb ik ook al eens via via geïnformeerd:
- Men rade me ook aan, net zoals Mr Vandebos, om naast het aangetekend schrijven ook een normale brief op te sturen.
Stel dat ze het aangetekend schrijven niet ophalen (wat verleden maand idd gebeurd is bij een eerste keer voor de 1ste maand achterstand), maar de normale brief wel ontvangen ... wat is dan de gerechtelijke waarde van de gewone brief?
Mijn inziens kunnen ze dan toch nog steeds doen van 'kromme haas' zonder gevolg?
Ander detail; naar waar stuur ik dit aangetekend schrijven? In het huurhuis is er niemand meer om de post op te halen. Wanneer ik echter hun nieuw adres opzoek, ben ik dus op de hoogte van hun verhuis (tot op heden weet ik daar officieel nog niets van).
- Het voorbeeld van Mr Vandebos lijkt me inderdaad de geprefereerde methode om dit op te lossen: proberen overeen te komen (door de zaken duidelijk te stellen) zonder gerechterlijke wegen (daar wordt niemand vrolijk van, op de advocaten na misschien
)
Een andere piste kon zijn:
Gewoon een aangetekend schrijven sturen over de achterstallige huurgelden. Als ze telefonisch contact opnemen, gewoon vragen om de huur op te zeggen via de normale manier (aangetek schr). Zolang we geen officiële opzeg hebben, elke maand een aangetek schr blijven sturen voor de achterstallige huur.
Ik stel me dan wel de vraag, stel dat ze geen gevolg blijven geven en dus geen huurgeld meer betalen, tot hoelang kan/mag je dit rekken?
Weet er iemand van jullie hoe het zit ivm nazicht van CV (mazout)?
Er is me ergens iets blijven hangen dat wanneer een huurder zijn opzeg doet, hij ook een onderhoudsattest van maximaal 3 maand oud moet kunnen voorleggen.
Is dit correct?
Stel dat ze dat niet hebben (onderhoud is gedaan in februari = +3mnd), mogen wij de kosten voor de onderhoud ook verrekenen met de huurwaarborg?
--Er zijn zoch rare mensen op de wereld...--
- Er is bij de verhuur inderdaad een plaatsbeschrijving opgemaakt.
- De huurders verhuizen naar een andere dorp (+30km)
- Het lijkt me inderdaad een goed idee om beide aan te schrijven, de personen zijn mijn inziens niet gehuwd en na de gesprekken die we destijds gehad hebben, kan ik me herinneren dat ieder 50% betaald. De betaling gebeurd steeds vanaf een personlijke rekening van een van de huurders, geen gemeenschappelijke.
Ondertussen heb ik ook al eens via via geïnformeerd:
- Men rade me ook aan, net zoals Mr Vandebos, om naast het aangetekend schrijven ook een normale brief op te sturen.
Stel dat ze het aangetekend schrijven niet ophalen (wat verleden maand idd gebeurd is bij een eerste keer voor de 1ste maand achterstand), maar de normale brief wel ontvangen ... wat is dan de gerechtelijke waarde van de gewone brief?
Mijn inziens kunnen ze dan toch nog steeds doen van 'kromme haas' zonder gevolg?
Ander detail; naar waar stuur ik dit aangetekend schrijven? In het huurhuis is er niemand meer om de post op te halen. Wanneer ik echter hun nieuw adres opzoek, ben ik dus op de hoogte van hun verhuis (tot op heden weet ik daar officieel nog niets van).
- Het voorbeeld van Mr Vandebos lijkt me inderdaad de geprefereerde methode om dit op te lossen: proberen overeen te komen (door de zaken duidelijk te stellen) zonder gerechterlijke wegen (daar wordt niemand vrolijk van, op de advocaten na misschien
)Een andere piste kon zijn:
Gewoon een aangetekend schrijven sturen over de achterstallige huurgelden. Als ze telefonisch contact opnemen, gewoon vragen om de huur op te zeggen via de normale manier (aangetek schr). Zolang we geen officiële opzeg hebben, elke maand een aangetek schr blijven sturen voor de achterstallige huur.
Ik stel me dan wel de vraag, stel dat ze geen gevolg blijven geven en dus geen huurgeld meer betalen, tot hoelang kan/mag je dit rekken?
Weet er iemand van jullie hoe het zit ivm nazicht van CV (mazout)?
Er is me ergens iets blijven hangen dat wanneer een huurder zijn opzeg doet, hij ook een onderhoudsattest van maximaal 3 maand oud moet kunnen voorleggen.
Is dit correct?
Stel dat ze dat niet hebben (onderhoud is gedaan in februari = +3mnd), mogen wij de kosten voor de onderhoud ook verrekenen met de huurwaarborg?
--Er zijn zoch rare mensen op de wereld...--
Zij hebben u telefonisch op de hoogte gebracht van hun nieuwe adres. U weet dan dat ze het pand hebben verlaten; dat ontslaat hen echter niet van hun verplichtingen als huurder.
U stuurt zowel de AS als de gewone brieven naar het adres waarvan u weet dat ze er verblijven. Het al of niet afhalen van een AS is de verantwoording van de ontvanger. Voor de wet is de ontvanger van een AS op de hoogte van de inhoud vanaf de eerste aanbieding ervan door de postbode. Door simultaan een kopie per gewone post te zenden kunnen ze in theorie zelfs niet ontkennen niets ontvangen hebben. Als ze een dergelijk argument zouden aanhalen voor de vrederechter zullen ze het snel geweten hebben....
In een dergelijk schrijven is het altijd interessant te werken met wortel en stok; ofwel in minnelijke schikking een overeenkomst sluiten die voor iedereen accepteerbaar is ofwel de koppigaard uithangen en de volle pot + extra's cadeau krijgen op het vredegerecht.
Hou dan ook voet bij stuk bij discussies, u heeft geen fout begaan.
Wat betreft nazicht cv, daar zou ik me eventjes niet druk over maken. Als de huurders te overtuigd zijn van hun gelijk en en de zaak toch voor de vrederechter wensen uit te vechten dan kan u natuurlijk dit bijkomend argument aanhalen.
U stuurt zowel de AS als de gewone brieven naar het adres waarvan u weet dat ze er verblijven. Het al of niet afhalen van een AS is de verantwoording van de ontvanger. Voor de wet is de ontvanger van een AS op de hoogte van de inhoud vanaf de eerste aanbieding ervan door de postbode. Door simultaan een kopie per gewone post te zenden kunnen ze in theorie zelfs niet ontkennen niets ontvangen hebben. Als ze een dergelijk argument zouden aanhalen voor de vrederechter zullen ze het snel geweten hebben....
In een dergelijk schrijven is het altijd interessant te werken met wortel en stok; ofwel in minnelijke schikking een overeenkomst sluiten die voor iedereen accepteerbaar is ofwel de koppigaard uithangen en de volle pot + extra's cadeau krijgen op het vredegerecht.
Hou dan ook voet bij stuk bij discussies, u heeft geen fout begaan.
Wat betreft nazicht cv, daar zou ik me eventjes niet druk over maken. Als de huurders te overtuigd zijn van hun gelijk en en de zaak toch voor de vrederechter wensen uit te vechten dan kan u natuurlijk dit bijkomend argument aanhalen.