kennisgeving huisbaas ivm gebreken in appartementsblok

[quansey]

Hallo,

ik had graag wat advies ivm volgende situatie:

alle bewoners van ons appartementsgebouw (7 app.) hebben beslist om gezamenlijk de huisbaas een AS te sturen waarin we de gebreken in de individuele appartementen en de gemeenschappelijke delen willen aankaarten om hem te vragen om dit zo snel mogelijk in orde te brengen.

Het gaat telkens om 3-6-9 contracten, voor zover ik weet.

We hebben van ieder een overzicht van de gebreken gevraagd om aan dit schrijven toe te voegen.
Een greep uit de lange lijst : kelder staat gedurig onder water, hierdoor geurhinder en insecten in traphal (en dus onvermijdelijk in de appartementen zelf), slecht of niet-werkende boilers, schimmel op de muren, veel condens op de ramen ('koude brug'), defecte klinken aan ramen en buitendeur, enz.

Specifiek naar de boilers toe is er een clausule in het contract dat zegt dat we het jaarlijks onderhoud ervan dienen te betalen door een storting op de rekening van de huisbaas zelf, en dat "bij niet-tijdige betaling de huurder de volledige verantwoordelijkheid van de installatie op zich neemt."
Alleen, aan diverse huurders had de huisbaas verteld dat hij de inplanning van dat onderhoud wel zou regelen. Maar dat is nooit gebeurd.
En nu dreigt hij dat omwille hiervan de garantie van de boilers vervalt en dat alle kosten ten laste van de huurders zijn.
Op dit punt zou ik specifiek wel wat advies kunnen gebruiken, inzake onze opties.


Ook, vermits de kelder gedurig onder water staat, en we die dus duidelijk niet kunnen gebruiken (tenzij we onze spullen willen laten verrotten), hebben we hier verhaal om een deel van de huurprijs te recupereren? Zelfs al is het maar tijdelijk, tot hij het probleem heeft opgelost? Het is tenslotte een deel van de overeenkomst, en we kunnen die ruimte niet gebruiken voor opslag van spullen of voor een wasmachine of droogkast te zetten (waar wel aansluitingen voor zijn voorzien in elke individuele kelder)

Kunnen we voor het geheel van de gebreken tijdelijk een deel van de huur achterhouden? Als dwangmiddel zeg maar?

Welke elementen moeten we in de brief aanhalen?
Ik bedoel hiermee, o.a. binnen welke termijn mogen we vragen om uitvoering? (ik las hier op het forum ergens 21 kalenderdagen..)
Wat mogen we vermelden om eventuele vervolgacties aan te geven indien hij met ons hierover geen afdoende regelingen treft?
enz.


We willen dit graag op een beleefde maar duidelijke manier aangeven, zodat de ernst van de situatie en onze sérieux niet wordt misbegrepen.

Indien iemand kan helpen met bepaalde formuleringen, en eventueel nog bepaalde adviezen ivm welke instanties we kunnen aanspreken om ons hierbij te helpen, dat zou erg geapprecieerd worden.

[Vandebos]

Als jullie de basisbrief opstellen mag je me per PB steeds contacteren. Dan kijk ik wel na en pas aan indien nodig.

[quansey]

Dankjewel, doen we.

[Franciscus]

Ook al eens langs gemeente gaan - dienst ruimtelijke ordening en vragen naar minimale woonnormen.
In grotere politiekorpsen hebben ze ook een dienst milieu.
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/huren_en_verhuren/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwon ... ncode.html" onclick="window.open(this.href);return false;
al wat leesgenot.

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat ALLE appartementen eigendom zijn van dezelfde verhuurder,zodat er geen vereniging van mede-eigenaars bestaat.

“Art.2...§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen...” (Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.99.Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake de werkzaamheden in een verhuurd goed beter te omkaderen, worden de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek bovendien van dwingende aard. Gelet op dit dwingende karakter,is het de partijen nadrukkelijk verboden om gebruik te maken van de mogelijkheid voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee ze een beroep konden doen op tegengestelde clausules om de huurherstellingen te bepalen.”(Parl.Doc. 51K2873/001,Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(IV)).

“Art.1754.Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, (behoudens andersluidend beding), de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere...Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(Burgerlijk Wetboek).

[Specifiek naar de boilers toe is er een clausule in het contract dat zegt dat we het jaarlijks onderhoud ervan dienen te betalen door een storting op de rekening van de huisbaas zelf, en dat "bij niet-tijdige betaling de huurder de volledige verantwoordelijkheid van de installatie op zich neemt."]

Dat beding is dus strijdig met voornoemd art.2 dat van DWINGEND recht is.

‘De verhuurder kan de huurder niet dwingen zijn verplichtingen na te komen indien hij zelf de zijne niet nakomt‘(Cass. 26 juli 1844,Pas. 1844,I,226)

‘Bij een wederkerig contract behoort de exceptio van niet uitvoering tot de natuur van het contract‘(Cass. 26 mei 1989,Bull.Cass. 1989,1020).

‘De huurder kan de betaling van zijn huurgelden OPSCHORTEN,zolang de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen(art.1719,1720 B.W.) niet uitvoert. De toepassing van de exceptio non adimpleti contractus is gepast,omdat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij een partij geen rechten kan doen gelden zonder tot enige correlatieve verplichting te zijn gehouden‘(Rb.Kortrijk 9 oktober 1984,T.R.D.-dossier 1988-1,7,noot).

‘Alhoewel geen formele INGEBREKESTELLING nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).