Een vrederechter zal bij een dergelijk geding waarbij de huurder zelfs niet de moeite heeft gedaan een objectief rapport door de woningdienst te laten uitvoeren, waarbij de gemeente het niet noodzakelijk acht in te grijpen en waarbij de verhuurder met bewijslast kan aantonen dat hij getracht heeft, zeker zoals in dit geval met tegenwerking van de huurder, de vastgestelde schade te herstellen binnen het kortst mogelijke tijdsbestek nooit maar dan ook nooit de rechtsgeldigheid van het huurcontract in twijfel trekken. Er is een reden waarom men deze procedures in het leven heeft geroepen en dat is misbruik door
BEIDE partijen tegen te gaan.
Indien er ook maar een schijn van tegenwerking door de verhuurder bestaat zal de vrederechter ofwel zelf afstappen om zich te vergewissen van de aangekaarte problemen ofwel op kosten van de eisende partij een externe expert aanstellen die aan hem rapporteert. Op basis van dat rapport zal mogelijkerwijs aan de huurder een huurreductie worden toegekend en/of zal aan de verhuurder een tijdsschema worden opgedragen om het pand in orde te zetten.
In dit specifieke geval gaat deze vlieger zelfs niet op:
- er wordt een gebrek in het pand vastgesteld dat geen van beide partijen ervoor heeft gezien (een lekkende dakgoot en een vochtig gedeelte van een muur zijn defecten die aan een controle kunnen ontsnappen, al vaak genoeg zelf meegemaakt),
- de verhuurder vergewist zich van de situatie en stelt onmiddellijk een reparateur aan (tussen haakjes heeft u al ooit een dakwerker op minder dan twee weken bij u thuis gekregen, voor een reparatie notabene? Dat op zich is al een driekwart mirakel. Ik heb dit jaar 2 daken moeten laten vervangen en één van de maatschappijen die ik contacteerde deelde me doodleuk mee dat ze de komende 18 maanden geen tijd hadden om in één hap twee daken volledig te vervangen... uiteindelijk heb ik voor een offerte van €43.000 9 (negen) weken moeten wachten!),
- de huurder weigert huur te betalen, overtreding art 1728 BW
Art. 1728. De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :
1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt;
2° De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen.
en volgens de contractuele voorwaarden,
- de huurder weigert de verhuurder en herstellers toegang te verschaffen tot het pand, dat is weer een overtreding van art 1728 BW (goed huisvaderprincipe) en art 1724BW.
Art. 1724. Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.
Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.
Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.
Bovendien zal door het weigeren van de reparatie de verhuurder art 1732BW en 1735BW kunnen inroepen.
Art. 1732. Hij is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.
Art. 1735. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders.
Zonder de ondertussen bijna universeel als correct aanvaarde methode om een verhuurder te verplichten de schade te herstellen staat deze huurder nergens voor een vrederechter. Integendeel, ik zou niet in zijn plaats willen als de feiten van moedwillig verhinderen van nodige herstellingen worden aangekaart.
Om dan nog even terug te komen op het vaandel waar je momenteel zo driftig me rondzwaait:
De verhuurde woning moet voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarden zijn beschreven in een Koninklijk Besluit van 8 juli 1997.
Dat KB bepaalt onder meer als minimum eisen:
Artikel 3. Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen of de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen.
Artikel 4. De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen.
Een lekkende dakgoot, een natte muur of een beetje schimmel zijn op zich dus onvoldoende.
HET RISICO OP VEILIGHEID OF GEZONDHEID MOET AANGETOOND WORDEN.
Hetgeen nogal moeilijk is als de huurder iedereen toegang weigert. (tegenstelbaarheid EIST een objectief rapport; ofwel een expert aangesteld door de rechtbank of ofwel uitgevoerd door een officieel orgaan (woningdienst oa.)
Kort gesteld; het unilateraal gedrag dat de huurder en uzelf in deze thread tentoonspreiden raakt kant noch wal in de realiteit. Een wettekst of KB dient men steeds in het geheel van de wetgeving eromheen te beschouwen en niet als één klein regeltje dat een universum op zich vormt dat geen rekening dient te houden al de andere wetten, kb's, vonnissen of arresten