hagen nieuwbouwapp kapot

[frevb]

Er is een probleem met de tuinen van een nieuwbouwappartement. Er moest meer dan 1 meter opgevoerd worden om de tuinen aan te leggen. Toen ik de grond wilde omspitten merkte ik op dat ik amper 15 cm losse grond had. De laag eronder was precies een betonlaag, een laag vol stenen waar je niet door kon geraken. Dat is dan ook gemeld maar was geen probleem volgens aannemer. Volgens mij hebben ze puin opgevoerd en er een laagje zand van 15cm over gegooid. Nu een jaar later groeit er geen gras en zijn alle hagen kapot. Onze schuld want zogezegd hebben we de hagen geen water gegeven. Een haag groeit niet in 15cm zand, volgens wat opzoekingswerk heb je zeker 40cm los zand nodig. En zelfs als het een jaar groeit, zullen we in de komende jaren in problemen komen. De wortels zullen groeien en zullen niet weg kunnen omdat ze maar 15cm los zand hebben. Ook het gras hadden ze heel slecht aangelegd. Ze hebben gewoon wat graszaad tussen de stenen en het onkruid gegooid. Nu een jaar later is er nog geen gras, enkel zand en onkruid en stenen. Ik wil het gras zelf nog laten aanleggen maar vrees dat de vele stenen en de 15cm zand te weinig zal zijn om mooi gras te hebben. Gras zal wel minder zand nodig hebben dan hagen... De defenitieve oplevering van gemeenschappelijke delen is al gebeurd. Oplevering van mijn app moest normaal in juli gebeuren maar is nog niet gebeurd door een ander geschil. Kan ik dit probleem nog last minute laten opnemen bij defenitieve oplevering. Hoe? Iemand gelijkaardige ervaringen? Ik ben nu bang dat we de komende jaren in problemen zullen komen met de tuinen. We zullen dan zelf moeten opdraaien om alles te laten uitgraven en te zorgen dat de aanleg deftig gebeurt (met zand in plaats van puin)?

[lukasi]

Je zal een technisch bodemkundig verslag moeten laten opmaken waarbij wordt aangetoond dat deze bodem niet geschikt is voor gazon, beplanting enof hagen. Een tuinarchitect, tuinaannemer kan je hierbij van dienst zijn ( betalend)

Zoals ik inschat:
zal er eerst een schouwput moeten gegraven worden waarbij de lagen van de bodem worden vastgelegd. afhankelijk van de oppervlakte zal je meerdere putten moeten graven. Tevens een bodemanalyse waarbij per laag nagegaan wordt wat de samenstelling is van deze bodem ( zand, klei, leem of zandleem, zandklei ... ) Bij deze analyse zou ik ook de meststoffen laten nazien.
Waterinfiltratie en luchthuishouding in een bodem is heel belangrijk voor plantengroei. Dit zal moeten getest worden via enerzijds een drainagetest en anderzijds door een grondweerstandsproef.
Je spreekt van bodemverontreiniging door steenslag. Eerst en vooral moet er dan een meting gedaan worden wat het volumepercentage is van deze verontreining. Tevens moet nagegaan worden wat grosso modo de afmetingen zijn van deze deeltjes. ( Vanaf groter dan 5 cm is dit sowieso niet toegestaan) Nazien wat de oorsprong is van deze verontreining en welke materiaalsoorten aanwezig zijn.


Zomaar zeggen: de grond is slecht zal de aannemer niet aanvaarden, je zal moeten bewijzen dat deze aanvoergrond niet geschikt is voor plantengroei. Opletten gazon heeft andere vereisten van bodem dan bv hagen . ( worteldiepte bv) Maar ook per haagsoort kan er verschillende voorwaarden zijn. bv Haagbeuk groeit op alle droge, frisse en vochtige en natte bodems. Taxus groeit niet op natte bodems.

[frevb]

Bedankt voor uw verslag. We zullen inderdaad zo'n verslag moeten laten opmaken. De verschillende lagen zien zal moeilijk zijn, er ligt laag van 15 cm zand. Eronder ligt keiharde laag waar je niet door kan met spade. Ik weet niet goed wat die laag is, volgens mij is het puin. Het is een vlakke keiharde plaat, overal gelijk ongeveer (precies beton). Het zand (bovenste 15cm) zal wel in orde zijn. Probleem is wat er onder ligt, maar kan je geen staal van nemen of je moet een bulldozer laten komen. Hoeveel cm (lagen) boden wordt er dan gecontroleerd?

[mava105]

Wat zegde het lastenboek over de samenstelling van die aanvulgrond? Soms wordt er inderdaad maar 15 à 20 cm goede grond gevraagd.
Dus eerst lastenboek nakijken.

[frevb]

Ik zal het lastenboek nog eens moeten lezen dan, maar volgens mij staat er niks in over grond. Van mij mag er minder goede grond onder liggen maar als je met een spade amper 15cm in de grond kan spitten om dan op een keiharde laag te stoten... Gezond kan dat niet zijn om hagen aan te planten. Haag heeft 40cm losse grond nodig,, bij ons is het 15cm losse grond (met keiharde laag eronder waar je niet door kan). De wortels kunnen gewoon niet weg. Een haag heeft toch meer dan 15cm grond nodig.

[lukasi]

Als je niet met de spade er door kunt, zal je een pioche of breekhamer moeten gebruiken en als dit niet lukt met een kraantje.
Mogelijkheden zat. In het slechtste geval stopt de grondweerstandsmeeting overal op -15 cm met 300PSI en dan is het ook duidelijk dat daar geen wortels door kunnen groeien. Net zo voor de drainageproef. Als het water na 8 uur nog blijft staan, is er een drainageprobleem.

Voor gazon gaan wij tot 30 cm diep
struiken hagen vaste planten 40-60 cm diep
voor boomanalyses 60-80 cm diep.
Dit is ofwel manueel graven ofwel machinaal.
Uitzonderlijk moeten we dieper graven.


Opmerking: je spreekt over losse grond voor de plantengroei. Losse grond is grond dat geladen is. Losse grond in de tuin bestaat niet. In losse grond groeit geen enkele plant want die kan zich niet hechten en de wortels kunnen geen water enof meststoffen niet opnemen.
Indien de grond een weerstand heeft van maximum 200Psi/cm² konische kegel, dan heb je een goede doordringbare bodem waar plantenwortels gemakkelijk kunnen doordringen.
200-300 Psi /cm² konische kegel maakt het al moeilijker voor plantenwortels.
meer dan 300 Psi is nefast voor plantenwortels. Zwaar verdichte bodems.

Dit is enkel over de doordringbaarheid vn de bodem!! Je moet andere parameters ( grondsoort, meststoffen, ph, zonnestand... ) ook in je analyse mee nemen om een conclusie te kunnen maken.

[frevb]

Bedankt voor uw reactie. U weet blijkbaar waarover uw praat, dat zou ik allemaal willen laten onderzoeken. Zit u in die sector? Of kan u me eventueel een firma aanbevelen die dat zou kunnen onderzoeken in de regio Izegem? Wat is ongeveer de kostprijs van zo'n onderzoek?

Er is ongeveer een meter opgevoerd van grond. Ik zou graag weten wat ze opgevoerd hebben aangezien er een meter opgevoerd is en ik enkel de bovenste 15cm kan omspitten. Wat ligt er dan onder? Opgevoerd puin zoals vaak gedaan wordt omdat het goedkoper is dan grond opvoeren.

[mava105]

Opgevoerde grond moet tegenwoordig van een grondbank komen of vooraf goedgekeurd worden. Zomaar ergens grond storten zonder goedgekeurd door een grondbank kan zomaar niet. De tijd van het storten van bouwafval ergens in een put is verleden tijd.
Heb 15 jaar geleden in het Antwerpse ooit eens een stookolietank moeten laten wegnemen n de bodem saneren, en er was nadien meer dan 50 m³ grond nodig voor de aanvulling. OVAM moest alle attesten zien van die grond alvorens we hem mochten gebruiken.

[lukasi]

@ mava
Klopt niet.
Pas vanaf 250m³ is de verplichting om grondtransport via de grondbank te laten gebeuren en te werken met een bodem-technisch verslag..
Onder de 250m³ is dit niet verplicht OF het zou moeten zijn dat er vermoeden is van verontreinigde gronden, zoals bij uw voorbeeld van een lek bij een tank.
Grondtransport/- verzet op het perceel zelf is gebonden aan regels van bouwzone en buiten de bouwzone. Dit zou ons te ver leiden om dit uit te doeken te doen.

[frevb]

Hoe noemt het bodemonderzoek dat ik moet laten doen?

[lukasi]

De algemene noemer is Bodemonderzoek of - analyse.
De verschillende onderdelen die ik heb genoemd zijn:
Visuele analyse bodemputten.
textuur en structuur bepaling
meststof analyse , droge organische stof bepaling, PH -meting.
Drainageproef
Penetrometrie ( weerstandsmeting)
verontreiningsgraad.

Elke tuinarchitect en of tuinaannemer zou in principe dit moeten kunnen bepalen en of kunnen doorgeven naar de verschillende labs voor analyse.
Het weze duidelijk dat er meerdere analyses kunnen genomen worden, ik noemde degene die voor de hand lagen.

[mava105]

Er is een probleem met de tuinen van een nieuwbouwappartement.

Is er een syndicus, en indien ja, wat doet die?

[frevb]

Ik heb de syndicus al jaar geleden verwittigd op syndicvergadering dat er een probleem is met de ondergrond. Er is nooit veel reactie op gekomen. Ik heb nu opnieuw een mail gestuurd en hopelijk krijg ik er vlug reactie op. Hopelijk zullen ze kijken wat we kunnen doen. Op volgende syndicvergadering zal het hopgelijk besproken worden. Er zal zowiezo discussie zijn over wie de nieuwe hagen moet betalen. Volgens aannemer moeten wij dat betalen want is onze schuld dat ze kapot zijn omdat we zogezegd geen water hebben gegeven. Ik vind het toch belangrijk dat we ook onderzoeken of het niet door de ondergrond komt. 15cm zand en dan keiharde laag kan niet genoeg zijn voor een haag. De grond zal wel niet verontreinigd zijn of zo, daar zit ik niet mee in. Ik wil gewoon weten of de wortels diep genoeg kunnen gaan. En als volgende haag niet in het eerste jaar kapot gaat zal hij binnen een paar jaar kapot gaan als de wortels geen weg kunnen als ze groeien... Het is een heel moeilijk ingewikkeld probleem dat voor jarenlange miserie kan zorgen. Ik wil zelfs gerust meebetalen in nieuwe haag, maar dan wil ik ook weten dat de nieuwe haag kan groeien en dat hij genoeg ruimte zal hebben om met wortels weg te kunnen. 15cm zand zal altijd voor problemen zorgen....

[mava105]

Er is dus een al een syndicus. Ik lees hier dat het een nieuwbouwappartement is, dus is de syndicus meer dan waarschijnlijk aangesteld door de bouwheer. Met als onderliggende boodschap dat deze de belangen van deze bouwheer ook zal verdedigen, en dus niets doen wat deze bouwheer veel geld zal kosten. Enige oplossing: syndicus buitenzetten er een nieuwe aanstellen, die de belangen van de mede-eigenaars zal behartigen. Stel dit als punt voor de volgende algemene vergadering
Blijkbaar heb jij hier een privatief stukje tuin., gezien je zelf wil omspitten. Zijn er nog andere mede-eigenaars die dat hebben? Verenig u dan, met meer ben je sterker.

[frevb]

Goch syndicus buiten zetten is nogal drastisch. We kunnen het voorbije jaar zeker niet klagen over syndicus. Ze hebben al echt goed werk geleverd (uitgezonderd het geval van de tuinen). Ik denk dat ze het probleem wat onderschat hebben. We zullen zien hoe ze dit aanpakken. Er zijn 8 tuintjes (gelijkvloerse appartementen). 5 Ervan hebben kunstgras gelegd. 3 echt gras. Rond alle tuintjes is er een beukenhaag geplant jaar geleden die nu kapot is. In oktober is er een nieuwe syndicvergadering. Tegen dan zal ik ook al meer nieuws hebben over wat de syndicus eraan wil doen... Ik wacht nu op een antwoord op mijn mail naar hen.

Ik ga voorstellen om een bodemonderzoek te laten doen, dan weten we wat de feiten zijn. Maar natuurlijk zal er op de syndicvergadering moeten gestemd worden hierover. Het zal geld kosten en hopelijk zal iedereen (of de meerderheid) inzien dat dat een nuttige investering is. Hopelijk zal syndicus dat ook inzien en het wat promoten op de syndicvergadering.