Renovatieproject: minderwaardige afwerking en aannemer verdwenen

[Dodo12]

Dag,

Ik heb begin 2017 een appartement gekocht via een makelaar. Het betreft een klein appartement dat voorgesteld werd als een 'groot renovatieproject' > er zijn ongeveer een 23-tal appartementen (groter/minder groot/studio/ 5 penthouses).

Toen ik overging tot aankoop van het appartement was de bouw zo goed als klaar op een paar kleinigheden na (zo leek het me toch).
De maanden na aankoop zijn er nog tal van problemen uitgekomen (vooral in de gemeenschappelijke delen, in de privatieve kavels ook, maar minder). De aannemer heeft toen allerlei herstellingswerken uitgevoerd (van groot naar klein) om de gebreken op te lossen.
Er zijn nog tal van gebreken uitgekomen doorheen de daaropvolgende maanden.
Er is steeds schriftelijke communicatie gekomen via mail van de aannemer dat deze gebreken opgelost gingen worden, dat alles afgewerkt zou worden conform WTCB (daarvan hebben we bewijzen op mail), dat men er mee bezig was/is enzoverder.
Ook de syndicus van het gebouw is hierin betrokken geweest en heeft lijsten gemaakt van gebreken enzoverder.

Het appartement is ons voorgesteld als een totale renovatie (ook daar hebben we stukken van die dat kunnen staven).

Er bleven problemen uitkomen met het bouwproject: vooral op gebied van minderwaardige kwaliteit/slechte uitvoering van de werken an sich.

Op een bepaald moment is de aannnemer met de Noorderzon vertrokken: nietmeer bereikbaar op gsm, aangetekende brieven wordt nietmeer op gereageerd, enzoverder.

Intussen is er nog meer schade uitgekomen aan het gebouw en is er een bouwexpert aangesteld:
- Deze begroot de schade op meer dan 250.000 EUR. Dit zijn allemaal zaken die de aannemer gerenoveerd heeft, maar die gewoon slecht uitgevoerd zijn (dakbedekking die totaal niet in orde is, problemen met brandveiligheid, etc, etc).
- Deze stelt voor om een haalbaarheidsstudie uit te voeren door een advocaat: solvabiliteitscheck en kijken of we dit in een rechtzaak kunnen winnen.

Zaken die ik nog wil meegeven:
- Appartementen zijn gekocht in de staat waarin het zich bevindt.
- We hebben na controle van de jaarrekening vragen bij de solvabiliteit van de NV waarvan we dit appartement gekocht hebben. Het is de vraag hoe lang die vennootschap nog zal bestaan, althans dat is wat wij denken.
- De betrokken architect van dit project daarintegen lijkt ons wel solvabel.
- Er is geknoeid met EPC verslagen: nergens is er geïsoleerd, maar toch hebben we een zéér goed EPC verslag.
- De NV waarvan wij dit appartement gekocht hebben beweert een professionele aannemer te zijn, blijkt uit zijn NACE code.

De bouwexpert lijkt aan te sturen op dagvaarding van de aannemer en de architect, samen met de EPC verslaggever.

Zie ik het te simplistisch als ik zeg dat wij moeten proberen deze zaak te winnen in de rechtbank, te proberen dat de aannemer en architect in solidum veroordeeld worden en vervolgens wij het geld kunnen claimen van één van de partijen die wel solvabel zijn?

Het geknoei met EPC verslagen lijkt me te ruiken naar schriftvervalsing en/of fraude. Kan de zaakvoerder van de aannemer voor zoiets persoonlijk aansprakelijk gesteld worden?

Iemand nog verdere tips/aanbevelingen hoe we dit moeten aanpakken.

Het probleem zit hem ook een beetje in het op één lijn krijgen van de gehele VmE: niet iedereen begrijpt de ernst van de situatie en denkt dat wij een zaterdagje met z'n allen samen kunnen werken om problemen op te lossen...

Het lijkt me toch surrealistisch dat wij me z'n allen samen meer dan 250.000 EUR moeten ophoesten?

Alle info/tips zijn meer dan welkom.

Alvast bedankt!
Dodo12

[denlowie]

Je kan moeilijk de schuld van één persoon in de schoenen schuiven van een ander persoon die solvabel is, het is de aannemer die verantwoordelijk is, het is niet omdat je zaakvoerder bent van een vennootschap dat je verantwoordelijk bent, je bent verantwoordelijk als zaakvoerder wanneer er een kennelijk grove fout is gemaakt De wetgever maakt van de invoering van Boek XX ook gebruik om een aantal bestaande wetsbepalingen in verband met de aansprakelijkheid van bestuurders in geval van faillissement over te hevelen van het vennootschapsrecht naar het insolventierecht en dit vanaf 1 mei 2018.

De bestuurders of zaakvoerders kunnen in geval van faillissement geheel of gedeeltelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het passief wanneer:
1/ zij op enig ogenblik voor het faillissement wisten of behoorden te weten dat er kennelijk geen redelijk vooruitzicht was om de onderneming of haar activiteiten te behouden en een faillissement te vermijden,

2/ de betrokkene op dat ogenblik bestuurder of zaakvoerder was,

3/ de betrokkene vanaf dat ogenblik niet heeft gehandeld zoals een normaal voorzichtig en zorgvuldig bestuurder in dezelfde omstandigheden zou hebben gehandeld.

Dit zijn zaken waar een leek geen zicht op heeft enkel de rechter kan dit beoordelen.

[mava105]

Daarom bij aankoop steeds een beroep doen op een deskundig iemand bij een pandbezoek.

[Dodo12]

Beste,

Bedankt voor de uitleg & de waarschuwing. Je hebt 100% gelijk dat de aankoopprocedure langs onze kant niet goed doordacht was.
Echter: daar zijn we voor deze specifieke case niets mee natuurlijk, laat het een levensles zijn.

Iemand die weet wat hier concreet de beste stappen zijn en hoe we dat nu best verder kunnen aanpakken?

Het rare is dat iedereen precies wel boter op het hoofd heeft, de aannemer, architect, EPC verslaggever en in *mindere* mate de notaris. Daarom weten wij nu niet zo heel goed wat doen en is het vertrouwen in veel partijen ook min of meer zoek.
Er is nu een expert aangesteld, deze raamt extreem hoge kosten en waarschuwt (laat dit toch in ieder geval 'vallen') ons bijvoorbeeld ook over onbewoonbaarheid na 2020 wegens dakisolatie die ontbreekt.

Wat denken jullie? Wat zouden jullie doen in ons geval? Ik weet dat een specifieke case beoordelen via internet zeer moeilijk is natuurlijk.

[LennieK]

onbewoonbaarheid naar aanleiding van ontbreken dakisolatie kan ik in ieder geval al iets nuanceren. Het gaat niet om een onbewoonbaarheid, maar een ongeschiktheid.

Het ontbreken van voldoende dakisolatie (R waarde minstens 0,75 m²K/W) kan vastgesteld worden door een woningcontroleur van Wonen Vlaanderen of de gemeente. Zo'n controleur komt in principe enkel langs als iemand een onderzoek aanvraagt (bijvoorbeeld een ontevreden huurder).

Als zo'n onderzoek gebeurt, dan zitten alle eigenaars van de verhuurde panden met een dik probleem. Voor eigenaars-bewoners zijn er eigenlijk weinig gevolgen, behalve als ze tot de verkoop zouden willen overgaan terwijl het dak nog steeds niet in orde is.

Een ongeschikt verklaard pand mag niet opnieuw verhuurd worden (bestaande bewoners moeten niet per se vertrekken) en het pand komt op een inventaris terecht, waardoor de eigenaar jaarlijks een heffing zal moeten betalen. Verhuurt de eigenaar toch terug voor de gebreken weg gewerkt zijn, dan begaat hij/zij een strafbaar feit en kan er een gevangenisstraf en/of geldboete opgelegd worden.

(R waarde 0,75 is trouwens belachelijk weinig, dat komt neer op 2 fleecedekentjes) Vanaf R waarde 4,5 m²k/W zijn er momenteel nog premies bij de netbeheerder. Dat is in glaswol bijvoorbeeld snel 16 cm.

[waterproof]

is het gerechtelijk expert? anders ben je er niet veel mee.