Meerprijs na goedkeuring offerte en betaling voorschot

[AnnVerbeecken]

Beste,

Graag hadden wij advies gevraagd met volgend dispuut bij de bouw van onze nieuwbouwwoning.

Een aantal maanden geleden zijn wij tot een akkoord gekomen met een aannemer voor de bouw van onze kelder.
Echter is hier nog niets correct verlopen . Aannemer heeft offerte opgemaakt aan de hand van door ons bezorgde stabiliteitsstudie.
Omdat zij de experts zijn en wij de leken, vroegen wij hun (via email) of de offerte+uitvoeringsplannen opgemaakt werden volgende de studie. Zij hebben ons verzekerd dat dit het geval was.

Na het betalen van een voorschot zijn wij een lange tijd aan het lijntje gehouden ivm de start van de werken. Uiteindelijk schot in de zaak, de graafwerken zouden van start gaan (ondertussen staat de bronbemalingen al verschillende weken te draaien, wat ook niet goedkoop is).
Graafwerker komt graven en merkt dat ondergrond niet goed is om direct de kelder op te plaatsten. Hij legt de put die gegraven was terug dicht en meld ons dat wij extra stabilise gaan nodig hebben. Graafwerker gaat aannemer contacteren over de meerprijs (extra werk uitgraven en stabilise).

Nu blijkt dat dit duidelijk aangegeven was door de stabiliteitsingenieur (extra uitgraven en stabilise). De aannemer moet dit over het hoofd gezien hebben bij het opstellen van zijn plannen voor de graafwerker en bij de opstelling van de offerte.

Wij zijn van mening dat wij voor ons part volledig correct gehandeld hebben. De aannemer heeft met onze gegevens de verkeerde berekeningen gemaakt, en daar zouden wij nu voor moeten boeten. De meerprijs zou toch over ettelijke duizende euro's gaan...

Is het best dat wij hier juridisch verder mee gaan, of hebben wij totaal geen poot om op te staan? Er werden door beide partijen geen offertes ondertekend, enkel via email goedgekeurd. Voorschot werd betaald op de eerste offerte (zonder extra werken).


Alvast bedankt voor de reacties,
Ann

[ganapathi tantra]

Neen u staat niet zo zwak. Door het aanvaarden van het voorschot heeft de aannemer in kwestie zich zelfs voor de tweede maal akkoord verklaard dat hij datgene wat hij heeft aangeboden zal uitvoeren. En daar zit de venijnigheid: datgene wat hij heeft aangeboden ....... Er zal dus in de offerte zeer klaar en duidelijke taal moeten staan van wat wel en wat niet. Is de taal in de offerte "ruim" dan kan u er van uitgaan dat alles vervat zit in de offerte zoals nodig voor het goed uitvoeren van deze werken. Maar ................. dit kan een spelletje zijn dat zeer lang kan duren. Hebt u vergelijkbare offertes. Ook belangrijk wan tu had dan misschien kunnen zien dat er niets aan de hand was met deze "goedkopere" aannemer. Probeer tot een vergelijk t ekomen. Je wil met je project nu al niet ergens achterop lopen. Het is een zure appel ik weet het maar wie gelijk heef tkrijgt het daarom niet altijd.

[AnnVerbeecken]

De offertes die wij opgevraagd hadden waren allen gelijkaardig. Maar dit waren ook standaard offertes aangezien wij toen onze studie nog niet ontvangen hadden van de ingenieur. Wij hebben dan voor deze aannemer gekozen omdat wij goede dingen gehoord hadden over hun. Zij hebben dan de studie ontvangen en hun offerte hierop aangepast. Het is wel zo dat wij 2 apparte offertes hebben. Een voor de graafwerken (werk hebben zij uitbesteed) en een voor de kelder zelf. Het voorschot is berekend op de offerte van de kelder.
Ik vrees ervoor dat wij hier ons gelijk gaan kunnen halen.. Ons vertrouwen in de eerlijkheid en correctheid van andere is ver zoek nu. Spijtig om zo aan ons levens project te beginnen .

Bedankt alleszins voor uw reactie !!

[Bart Vissers]

Hebben jullie één overeenkomst voor beide offertes? Of een aparte overeenkomst met de aannemer van de graafwerken en aparte overeenkomst met de aannemer ruwbouw?
Is de overeenkomst een all-inprijs? Of vermeldt hij enkel prijzen per hoeveelheid (zonder hoeveelheden)?

Indien één overeenkomst voor beide, en je hebt een globale prijs voor het hele werk gekregen, met een staat van eenheidsprijzen, dan geldt:
- het absoluut forfait (de overeengekomen prijs) voor de werken die noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van het aanvankelijke concept
- de eenheidsprijs voor veranderingen in de loop van het werk, op vraag van de opdrachtgever

Indien twee overeenkomsten, dan ligt het complexer. Als de aannemer van de graafwerken geen weet had van de inhoud van de stabiliteitsstudie, dan moet je de meerkost van de ene aannemer gaan verhalen op een fout van de andere aannemer. Dat lijkt me niet evident: je hebt een contractuele overeenkomst met de aannemer van de ruwbouw, en door het samenloopverbod kan je hem dan bijna niet buitencontractueel aansprakelijk stellen (hoewel hier misschien toch wel elementen zitten om van samenloop te kunnen spreken met twee aansprakelijkheden. Juridisch een erg betwist thema). Contractueel kan je hier van een resultaatsverbintenis gewagen, wat het bewijs van de fout, gemaakt door de aannemer ruwbouw, makkelijker maakt. Je moet immers aantonen dat hij de gegevens van de stabiliteitsstudie niet bezorgd heeft. Schade is bewijsbaar. Oorzakelijk verband is weeral moeilijker. Immers als je een overeenkomst met de aannemer graafwerken hebt, dan had je zelf deze info ook kunnen doorspelen, waardoor je een gedeelde fout krijgt (met gedeelde aansprakelijkheid). Zoals reeds gezegd: minder evident.

Een "positief" punt voor jou is dat de meerwerken voorzienbaar waren. Wat dus de situatie voor de aannemer(s) bemoeilijkt (indien onvoorzienbaar, dan zou men zonder veel betwisting meerkosten kunnen doorrekenen).

Is je architect niet tussengekomen? Hij/zij moet toezicht houden op het werk en bij conceptfouten tussenbeide komen. Vaak bemiddelt de architect ook tussen bouwheer en aannemer (als semi-neutrale tussenpersoon, hoewel de eerste bekommernis van de architect vaak is om niet zelf mee te moeten opdraaien voor fouten).

Nog een overweging: als je op je strepen staat, dan zou de aannemer ruwbouw wel eens voor elke gevraagde wijziging kunnen doortellen. Geen garantie natuurlijk dat hij dat ander ook niet zou doen.

Bij onze nieuwbouw had de architect een oppervlakte verkeerd berekend; volgens de voorwaarden had de aannemer dit moeten opmerken. Bij de werfvergadering ben ik begonnen:

- jij (architect) maakt een fout
- jij (aannemer) had dit moeten zien
- en ik zou nu voor de kosten moeten opdraaien?
Ik stel voor dat we de pil in drie gelijke stukken verdelen.

Architect sloeg bleek uit, maar uiteindelijk hebben we een regeling kunnen treffen waarbij de aannemer een beperkte materiaalkost alsnog heeft mogen doorrekenen (want als het lastenboek correct was geweest, was er ook meer aangerekend geweest).

[AnnVerbeecken]

Wij hebben enkel een akkoord met de ruwbouwaannemer. Wat betreft de graafwerker hebben wij zelfs niets van contact gegevens. De ruwbouwaannemer heeft altijd alles met hun geregeld en wij hebben enkel een aparte offerte hiervoor gekregen met uurlonen voor het graven en een prijs voor wegbrengen van grond (dit zal wrs een standaard zijn, die zij aan al hun klanten doorgeven). De ruwbouwaannemer heeft ons mondeling meegedeeld hoeveel werk dit ongeveer zou zijn, en wat hiervan de kost ongeveer zou zijn.

Het punt is vooral dat de graafwerker ondertussen al een dag is bezig geweest om dan te merken dat hij niet kon verderwerken zonder eerst de stabilise te plaatsten. Aangezien hij per uur komt, zullen wij hiervan ook de factuur krijgen. Terwijl de ruwbouwaannemer van ons wel de correcte gegevens gekregen heeft. Wij hebben zelf op voorhand gevraagd of het niet nodig was stabilise te plaatsen, waarop zij zeiden dat ze dit pas konden bepalen als het zover was.

Ondertussen is het natuurlijk bouwverlof en zitten wij al weer een maand extra te wachten en bronbemaling te betalen.. Het lijstje begint maar op te lopen..

Wat betreft de architect. Hij heeft de uitvoeringsplannen van de ruwbouwaannemer bekeken en goedgekeurd als deze volgens de studie werden gemaakt. Ik gok dan dat hij er vanuit ging dat dit zo wel zou zijn en niet echt dit grondig heeft nagekeken. Ik moet ook wel zeggen dat dit nergens vermeld staat dat deze werken ook niet gingen uitgevoerd worden. Er wordt gewoon niet over gesproken.

Volgens ons mening is dus de ruwbouwaannemer in de fout gegaan, en is het niet fair dat zij hun fouten gewoon door facturen aan ons.

Met de vinger beginnen wijzen willen wij natuurlijk niet beginnen doen.. Voor goed en correct vakwerk, betalen wij met plezier!!
Het is gewoon al vanalles geweest met die aannemer, het voelt alsof ze ons in het zak zetten waar we zelf bijstaan.

[Bart Vissers]

[...] wij hebben enkel een aparte offerte hiervoor gekregen met uurlonen voor het graven en een prijs voor wegbrengen van grond (dit zal wrs een standaard zijn, die zij aan al hun klanten doorgeven). De ruwbouwaannemer heeft ons mondeling meegedeeld hoeveel werk dit ongeveer zou zijn, en wat hiervan de kost ongeveer zou zijn.

Voor de meerwerken (verkeerde inschatting totaalkost) trek je dan aan het kortste eind, want dit valt niet onder "vaste prijs".
De meerkost doordat de gegevens niet van in het begin goed zijn doorgegeven - dubbele werken maw - zou je kunnen verhalen op de aannemer ruwbouw aangezien hij een fout gemaakt heeft - als er een stabiliteitsstudie was en hij heeft deze gegevens niet doorgegeven is dat een resultaatsverbintenis (hoewel jullie overeenkomst er ook een inspanningsverbintenis van kan maken - in dat geval moet je aantonen dat hij niet als goede huisvader heeft gehandeld - dat kan niet zo moeilijk zijn). Met het voorbehoud van aantonen oorzakelijk verband.

Vraag is natuurlijk hoe je dit afdwingt. Als de aannemer zich in een regeling kan vinden --> ok. Architect is een goede tweede (of eerste) oplossing om te bemiddelen. Rechtbank is natuurlijk een hele stap.
Zorg alleszins dat je schriftelijk melding maakt aan de aannemer. Dat kan per email (tenzij de overeenkomst iets anders oplegt).

Voor de volledigheid: voor een eenzijdige verbreking van de overeenkomst met de aannemer lijkt me dit onvoldoende gewichtig.

De aannemer ruwbouw zou anderzijds niets extra mogen aanrekenen (ik ga ervan uit dat daar een vaste prijs mee overeengekomen is zijn werken).

[AnnVerbeecken]

De aannemer ruwbouw zou anderzijds niets extra mogen aanrekenen (ik ga ervan uit dat daar een vaste prijs mee overeengekomen is zijn werken).

Nee inderdaad hier hebben wij een vasteprijs voor gekregen.

Bedankt voor de opheldering ! Hopelijk is de aannemer van goede wil en kunnen we tot een akkoord komen waar beide partijen zich goed bij voelen.