JuridischForum.be

Bijgevolg, indien er problemen zijn die onder de 10-jarige waarborg zouden kunnen vallen, wie gaat u daar dan voor aanspreken?
Het onbekende legertje aannemers in verschillende beroepen dat het gebouw heeft gezet???????"

Lijkt me toch niet zo moeilijk.
Als je dak verzakt, dan zoek je in het postinterventiedossier op wie de aannemer voor de dakwerken was, en spreek je die aan.
Als je vochtproblemen hebt in muren, dan zoek je in het postinterventiedossier op wie de aannemer voor de metselwerken was, en spreek je die aan.
Of je contacteert de architect om te weten wie deze werken heeft uitgevoerd. Architect is trouwens mee aansprakelijk als het het concept van de bouw betreft.

Heb dit zelf in een niet zo ver verleden ook zelf toegepast. Met succes trouwens.
Ik zie hier het verschil (nog) niet, of je de woning nu van een particulier dan wel van een bouwpromotor koopt.

En ik denk dus echt dat je zonder Breyne toch met een gerust gemoed een woning kan betrekken. Alleen moet je dan inderdaad bij de aannemers zelf terecht. Net zoals als je zelf - of de bouwheer destijds - zonder hoofdaannemer zou gebouwd hebben.
1792 jo. 2270 anderzijds maakt wel degelijk een verschil tov de "gewone" vrijwaring van 1641 e.v. voor verborgen gebreken.
Maar zelfs daarzonder niet geheel onoverkomelijk (want het blijft een professionele verkoper). Mogelijk zit dit trouwens in de prijs verwerkt. En bij voorkeur beding je dezelfde garanties (wat we TS ook al aangeraden hebben).

In theorie klopt het, de praktijk is anders.
Ik heb hier verschillende postinterventiedossiers......wel als je daarmee ten strijde moet trekken dan sta je nergens....

Ik probeer steeds vraagstellers te waarschuwen voor "moeilijke situaties" die in principe, op papier, geen probleem lijken zijn.
Als je tegenover xx aannemers staat die de hete patat onderling doorschuiven (want zo gaat dat!) dan sta je nergens of je betaalt je blauw aan "experten" en advocaten.

Interessante discussie, waaruit ik een aantal belangrijke dingen opsteek:

- Als het gaat om een bouwpromotor-verkoper kan de tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemers ingeroepen worden. De bouwpromotor liet weten: "Wij zijn bouwpromotor en stellen de individuele onderaannemers aan, wij zijn dus geen algemene aannemer of sleutel-op-de-deurfirma". Dat zou dus in principe in orde moeten zijn, toch?

Anderzijds zie ik dan weer de naam van de zaakvoerder van het immokantoor (promotor) verschijnen in het emailadres vermeld bij de aannemer (welliswaar een andere firmanaam dan het immokantoor). Kan hier dan toch nog een addertje opduiken?

- Blijft het feit dat, indien de tienjarige aansprakelijkheid zou gelden, men de aannemers/architect zelf moet aanspreken. Al dan niet problematisch, de meningen verschillen hierover. Mij lijkt dat in eerste instantie ook niet zo eenvoudig, maar ik vraag mij hierbij af: wat als de promotor (bij toepassing wet Breyne) ook aansprakelijk wordt. Is het in dat geval zoveel eenvoudiger? Gaan zij het probleem meteen aanpakken? Ik kan mij voorstellen dat zij in dat geval de hete patat ook wel eens zouden willen doorschuiven?

- Ik ben nog niet helemaal mee met de implicaties van "1792 jo. 2270 vs. de "gewone" vrijwaring van 1641 e.v. voor verborgen gebreken.

- "En bij voorkeur beding je dezelfde garanties": hoe moet men dat precies verwoorden en heeft het vermelden van die garanties in het contract wel degelijk wettelijke waarden? Ik lees immers nu en dan dat mensen in contracten (niet in een bouwcontext) allerlei dingen laten vermelden, maar dat die dan uiteindelijk niet geldig blijken wegens "overruled" door andere wetten.

- Bijkomend bij deze discussie: het gaat in dit geval blijkbaar over een koop-verkoopbelofte (ik versta dit als een optie, zoals in het begin van deze discussie gesuggereerd). De wet Breyne is dus niet van toepassing, maar ik heb begrepen dat voor dit soort constructies toch de items onder art 7 van de wet Breyne moeten vermeld worden in het contract. Kan de promotor dit weigeren?

Mijn antwoorden in detail uitgeschreven vindt u in de mei uitgave van Budget en Recht.

Mijn antwoorden in detail uitgeschreven vindt u in de mei uitgave van Budget en Recht.

Interessant artikel. En nu weten we eindelijk wie het pseudoniem asperger is. Hoewel, kan nog steeds mannelijk of vrouwelijk zijn

In het Budget en Recht-artikel gaat het echter in hoofdzaak over problemen van geen controle over de kosten.
Verkoopbeloftes die ik ken, werken met een vaste prijs (voor zover je geen verdere wijzigingen aan het initiële ontwerp aanbrengt, maar daar gelden nieuwe voorwaarden in alle gevallen. Weinig aannemers die bijkomende dingen gratis doen, denk ik).
Ook moet er niet vooraf betaald worden.

Bouwpromotor spreekt ook over onderaannemers. De casus van Budget & Recht is dus nog anders dan TS hier.
De nadelen van geen-Breyne worden wel uit de doeken gedaan.

Ik mis toch enkele aspecten in dat Budget & Recht artikel (beetje off-topic voor de kernvraag van TS - sorry daarvoor. Geeft misschien wel een vollediger plaatje.):
(1) Als je zelf je aannemers aanstelt (en niet via een hoofdaannemer) dan gaat er ook niet een bepaald percentage (kickback) van de onderaannemer naar de hoofdaannemer (zoals wel het geval was in de casus van Budget & Recht, zij het aan de coördinator). Onze architect vatte de voor- en nadelen van werken met hoofdaannemer als volgt samen: hoofdaannemer gaat sneller, maar door de band 10 % duurder.
(2) Men verwijst ook naar faillissement van één aannemer, waardoor je dat voorschot kwijt bent. Dat is er niet onder Breyne (door de 5 % bankwaarborg) en is inhoudelijk correct. Van de andere kant: als je hoofdaannemer failliet gaat na voltooiing, dan heb je geen enkele 10-jarige bescherming meer voor fouten in de bouw (voor fouten in concept of toezicht zou je nog op de architect kunnen verhalen). Want als bouwheer heb je geen contractuele relatie met de onderaannemers. En buitencontractueel is in conflict met het samenloopverbod. Als je zelf je aannemers coördineert (bij voorkeur in samenspraak met de architect), dan behoud je tov elk van hen een contractuele verplichting (en daardoor 10-jarige aansprakelijkheid). Gaat er eentje failliet, dan behoud je nog deze aansprakelijkheid tov de andere aannemers. Maw een vorm van risicospreiding.

Onze bouw was zonder hoofdaannemer, dus geen Breyne. De meeste van de Breyne-principes zijn echter aan de aannemers opgelegd via de lastenboeken via de architect. Wij hebben telkens van elke factuur 5 % ingehouden. Na voorlopige oplevering is dan 1/2 van dat saldo gestort. Na definitieve oplevering (die in ons geval echter geen jaar was - geleerd voor volgende keer ) - hebben we het restsaldo gestort. Ook financiële sancties voor vertragingen stonden gestipuleerd in de lastenboeken.
Wij hebben voor geen enkele van de werken voorschotten moeten betalen. Alles ofwel op einde van de deelwerkzaamheden, ofwel op basis van tussentijdse afrekeningen van voltooide werken.
Maar dan moet je een (wellicht goede) architect (of ander persoon) hebben die deze beschermingen voor je inbouwt.

Samengevat: Breyne is zeker verkieslijk. Indien Breyne niet van toepassing (moet daarom nog niet met slechte bedoelingen zijn - werken zonder hoofdaannemer sluit sowieso de wettelijke toepassing van Breyne uit. Wij hebben door geen hoofdaannemer expliciet gekozen voor geen-Breyne), deze garanties inbouwen in het/de contract(en). Dat was ook de conclusie van het Budget & Recht-artikel.

(1) Als je zelf je aannemers aanstelt (en niet via een hoofdaannemer) dan gaat er ook niet een bepaald percentage (kickback) van de onderaannemer naar de hoofdaannemer (zoals wel het geval was in de casus van Budget & Recht, zij het aan de coördinator). Onze architect vatte de voor- en nadelen van werken met hoofdaannemer als volgt samen: hoofdaannemer gaat sneller, maar door de band 10 % duurder. Gemiddeld zal dat duurder zijn, want de hoofaannemer doet dat niet gratis, er is een extra dienstverlener en die wordt op één of andere wijze betaald. Ook via een promotor zal het duurder zijn want die gaat niet gratis zijn tijd steken in het doen samenwerken van de aannemers. Bovendien loopt hij een bedrijfs- en waarborgrisico.
(2) Van de andere kant: als je hoofdaannemer failliet gaat na voltooiing, dan heb je geen enkele 10-jarige bescherming meer voor fouten in de bouw (voor fouten in concept of toezicht zou je nog op de architect kunnen verhalen). Want als bouwheer heb je geen contractuele relatie met de onderaannemers. Toch wel. Indien de promotor verdwijnt kan en mag men zich richten tot de aannemers. Zelfs als de promotor nog bestaat kan men de kortste weg kiezen en rechtstreeks zijn gram gaan halen bij de aannemers.En buitencontractueel is in conflict met het samenloopverbod. Er is hier geen sprake van buitencontractuele schade. Als je zelf je aannemers coördineert (bij voorkeur in samenspraak met de architect), dan behoud je tov elk van hen een contractuele verplichting (en daardoor 10-jarige aansprakelijkheid). Gaat er eentje failliet, dan behoud je nog deze aansprakelijkheid tov de andere aannemers. Maw een vorm van risicospreiding. Die is er ook indien men werkt met één algemene aannemer of via promotor. Eigenlijk is de spreiding dan nog een dimensie groter. Maar gemiddeld zal uw project dan duurder uitvallen. Maar niet altijd want er zijn ook schaal- en efficiëntie-effecten.

ps: ik ben niet de auteur van dat tijdschriftartikel; met meer uitgeschreven bedoel ik dat het niet beperkt is door de bondigheid van een forum!

(2) Van de andere kant: als je hoofdaannemer failliet gaat na voltooiing, dan heb je geen enkele 10-jarige bescherming meer voor fouten in de bouw (voor fouten in concept of toezicht zou je nog op de architect kunnen verhalen). Want als bouwheer heb je geen contractuele relatie met de onderaannemers. Toch wel. Indien de promotor verdwijnt kan en mag men zich richten tot de aannemers.En buitencontractueel is in conflict met het samenloopverbod. Er is hier geen sprake van buitencontractuele schade.

Is volgens mij nochtans toepassing van art. 1165 BW. Heb je rechtsgronden die dit overrulen?

ps: ik ben niet de auteur van dat tijdschriftartikel; met meer uitgeschreven bedoel ik dat het niet beperkt is door de bondigheid van een forum!

Was al duidelijk hoor

Interessante discussie, waaruit ik een aantal belangrijke dingen opsteek:

- Als het gaat om een bouwpromotor-verkoper kan de tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemers ingeroepen worden. De bouwpromotor liet weten: "Wij zijn bouwpromotor en stellen de individuele onderaannemers aan, wij zijn dus geen algemene aannemer of sleutel-op-de-deurfirma". Dat zou dus in principe in orde moeten zijn, toch?

Je kan dan minstens de bouwpromotor aanspreken. Of je ook rechtstreeks de (onder)aannemers kan aanspreken, wordt in een andere reactie besproken in deze thread (#36).

Anderzijds zie ik dan weer de naam van de zaakvoerder van het immokantoor (promotor) verschijnen in het emailadres vermeld bij de aannemer (welliswaar een andere firmanaam dan het immokantoor). Kan hier dan toch nog een addertje opduiken?

Als dit twee verschillende rechtspersonen zijn (verschillende firma's), dan is hier geen probleem.

- Blijft het feit dat, indien de tienjarige aansprakelijkheid zou gelden, men de aannemers/architect zelf moet aanspreken. Al dan niet problematisch, de meningen verschillen hierover. Mij lijkt dat in eerste instantie ook niet zo eenvoudig, maar ik vraag mij hierbij af: wat als de promotor (bij toepassing wet Breyne) ook aansprakelijk wordt. Is het in dat geval zoveel eenvoudiger? Gaan zij het probleem meteen aanpakken? Ik kan mij voorstellen dat zij in dat geval de hete patat ook wel eens zouden willen doorschuiven?

Je vermijdt dan de discussie wie JIJ moet aanspreken. Je hebt geen aanspraken tov de onderaannemers; voor jou is er maar één partij.

- Ik ben nog niet helemaal mee met de implicaties van "1792 jo. 2270 vs. de "gewone" vrijwaring van 1641 e.v. voor verborgen gebreken.

Ik zie er zo dadelijk twee:
- 1792/2270: remedies zijn herstelling in natura (gewoon herstelling) of anders herstel per equivalent (financiële compensatie).
- 1641: remedies zijn: ontbinding overeenkomst (weinig realistisch) of prijsvermindering. In principe dus geen herstel in natura (hoewel ik vermoed dat dit in de praktijk het meest voorkomend zal zijn).

- 1792/2270: als je het gebrek aantoont, dan keert de bewijslast om. Dan is het aan de aannemer om aan te tonen dat hij niet verantwoordelijk was.
- 1641: moet gaan om een verborgen gebrek bij aanvang van de eigendomsoverdracht (of (voorlopige) oplevering)). Dat is aan jou om te bewijzen.

Maar misschien zijn er nog andere.

- "En bij voorkeur beding je dezelfde garanties": hoe moet men dat precies verwoorden en heeft het vermelden van die garanties in het contract wel degelijk wettelijke waarden? Ik lees immers nu en dan dat mensen in contracten (niet in een bouwcontext) allerlei dingen laten vermelden, maar dat die dan uiteindelijk niet geldig blijken wegens "overruled" door andere wetten.

Je zou eenvoudig kunnen verwijzen naar dezelfde bescherming van de koper als aan een bouwheer gegeven wordt in een situatie waarbij de wet Breyne van toepassing is.

- Bijkomend bij deze discussie: het gaat in dit geval blijkbaar over een koop-verkoopbelofte (ik versta dit als een optie, zoals in het begin van deze discussie gesuggereerd). De wet Breyne is dus niet van toepassing, maar ik heb begrepen dat voor dit soort constructies toch de items onder art 7 van de wet Breyne moeten vermeld worden in het contract. Kan de promotor dit weigeren?

Hij is vrij om dat te weigeren. Een wettelijke reden om dat te weigeren zie ik niet dadelijk.

(2) Van de andere kant: als je hoofdaannemer failliet gaat na voltooiing, dan heb je geen enkele 10-jarige bescherming meer voor fouten in de bouw (voor fouten in concept of toezicht zou je nog op de architect kunnen verhalen). Want als bouwheer heb je geen contractuele relatie met de onderaannemers. Toch wel. Indien de promotor verdwijnt kan en mag men zich richten tot de aannemers.En buitencontractueel is in conflict met het samenloopverbod. Er is hier geen sprake van buitencontractuele schade.

Is volgens mij nochtans toepassing van art. 1165 BW. Heb je rechtsgronden die dit overrulen?

ps: ik ben niet de auteur van dat tijdschriftartikel; met meer uitgeschreven bedoel ik dat het niet beperkt is door de bondigheid van een forum!

Was al duidelijk hoor

Ik deel je mening inzoverre je als particulier rechtstreeks werkt met één aannemer, die vrij is deel van het werk uit te besteden.
Dan kan je je enkel wenden tot die aannemer indien er achteraf technische bouwproblemen zijn.
Maar het ligt anders indien men via de tussenpersoon "promotor" werkt.
Kan niet direct de rechtsgrond citeren, maar ik weet dat het kan omdat ik enkele jaren geleden via een VME waar ik deel van uitmaak samen met de promotor de verantwoordelijke aannemer heb gedagvaard. Het was wel een bouwpromotor die werkte onder Breyne wet, dat moet ik erbij zeggen.
Het ging over een lekkage via dak wegens onbekende oorzaak, niet over randschade tijdens de werken of zo.

NB: ik vrees dat we intussen TS de stuipen op het lijf hebben gejaagd, durft waarschijnlijk geen enkel contract meer ondertekenen.....

(2) Van de andere kant: als je hoofdaannemer failliet gaat na voltooiing, dan heb je geen enkele 10-jarige bescherming meer voor fouten in de bouw (voor fouten in concept of toezicht zou je nog op de architect kunnen verhalen). Want als bouwheer heb je geen contractuele relatie met de onderaannemers. Toch wel. Indien de promotor verdwijnt kan en mag men zich richten tot de aannemers.En buitencontractueel is in conflict met het samenloopverbod. Er is hier geen sprake van buitencontractuele schade.

Is volgens mij nochtans toepassing van art. 1165 BW. Heb je rechtsgronden die dit overrulen?

ps: ik ben niet de auteur van dat tijdschriftartikel; met meer uitgeschreven bedoel ik dat het niet beperkt is door de bondigheid van een forum!

Was al duidelijk hoor

Ik deel je mening inzoverre je als particulier rechtstreeks werkt met één aannemer, die vrij is deel van het werk uit te besteden.
Dan kan je je enkel wenden tot die aannemer indien er achteraf technische bouwproblemen zijn.
Maar het ligt anders indien men via de tussenpersoon "promotor" werkt.
Kan niet direct de rechtsgrond citeren, maar ik weet dat het kan omdat ik enkele jaren geleden via een VME waar ik deel van uitmaak samen met de promotor de verantwoordelijke aannemer heb gedagvaard. Het was wel een bouwpromotor die werkte onder Breyne wet, dat moet ik erbij zeggen.
Het ging over een lekkage via dak wegens onbekende oorzaak, niet over randschade tijdens de werken of zo.

NB: ik vrees dat we intussen TS de stuipen op het lijf hebben gejaagd, durft waarschijnlijk geen enkel contract meer ondertekenen.....

Daar zeg je wat

Interessante discussie, waaruit ik een aantal belangrijke dingen opsteek:

- Als het gaat om een bouwpromotor-verkoper kan de tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemers ingeroepen worden. De bouwpromotor liet weten: "Wij zijn bouwpromotor en stellen de individuele onderaannemers aan, wij zijn dus geen algemene aannemer of sleutel-op-de-deurfirma". Dat zou dus in principe in orde moeten zijn, toch?

Je kan dan minstens de bouwpromotor aanspreken. Of je ook rechtstreeks de (onder)aannemers kan aanspreken, wordt in een andere reactie besproken in deze thread (#36).

Ik dacht nu juist dat dat een voordeel was van de wet Breyne, nl dat de tienjarige aansprakelijkheid wordt uitgebreid tot de bouwpromotor en dat men, zonder die wet, zelf een legertje aannemers moet aanspreken. Nu lees ik weer het omgekeerde, of toch niet?