Wet Breyne

[Taurus]

Wij waren gisteren eens een kijkje gaan nemen bij een immokantoor i.v.m. een nieuwbouwproject (klein appartementsblok) dat binnenkort van start gaat. Toen ik informeerde naar de de modaliteiten i.v.m. de wet Breyne werd onmiddelijk gezegd dat er niet wordt gewerkt onder de wet Breyne. Kan dat zo maar? Ik dacht dat die wet dwingend was. Er wordt vaak gezegd dat promotoren die wet op een slinkse manier proberen te omzeilen, maar hier werd zwart op wit gesteld dat er niet volgens deze wet werd gewerkt. Er zou immers, zo werd gezegd, geen enkel risico zijn omdat het totale bedrag pas op het einde dient betaald te worden. Dit probleem valt dus inderdaad weg, dat klopt.

Maart toen ik het had over de aansprakelijkheid, zei men dat de wet Breyne hiermee niets te maken heeft. Toch meen ik dat de wet Breyne voorziet in twee specifieke garanties voor de koper:

1) Ze voorziet in twee opleveringstermijnen: een voorlopige en een definitieve met een tussenperiode van één jaar ( zodat het gebouw een winter kan doormaken). Dit zou, verneem ik nu pas, ook hier het geval zijn. Dat probleem valt dus ook weg.

2) Door de wet Breyne valt ook de bouwpromotor ( het immokantoor dus), naast de architect en de aannemer, onder de tienjarige aansprakelijkheid. Dat zou dus hier niet het geval zijn. Kan iemand eventueel toelichten wat het voordeel is dat de bouwpromotor ook valt onder de 10jarige aansprakelijkheid als de aannemer en architect daar sowieso onder vallen, ongeacht de wet Breyne van toepassing is of niet. M.a.w. kan/moet dit een breekpunt zijn om al dan niet een appartement aan te kopen?

[Bart Vissers]

Indien aannemer op eigen perceel en geen voorschotten en optiecontract: geen Breyne, geen 10-jarige AS architect en aannemer.

Je hebt wel de vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken (art. 1641 e.v. BW).

Wat er ook nog aankomt einde project: enkel blanco oplevering (om je onder druk te zetten).

[asperger]

"geen 10-jarige AS architect en aannemer"

Toch wel. Aannemer en architect zijn 10 jaar aansprakelijk.
Volgt uit het gemene recht.

Art. 1792.B.W.: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

[Bart Vissers]

"geen 10-jarige AS architect en aannemer"

Toch wel. Aannemer en architect zijn 10 jaar aansprakelijk.
Volgt uit het gemene recht.

Art. 1792.B.W.: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Als aannemer zélf bouwt (en daarna verkoopt) is niet voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van 1792.
Want is niet opgericht tegen vaste prijs.

[asperger]

"geen 10-jarige AS architect en aannemer"

Toch wel. Aannemer en architect zijn 10 jaar aansprakelijk.
Volgt uit het gemene recht.

Art. 1792.B.W.: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Als aannemer zélf bouwt (en daarna verkoopt) is niet voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van 1792.
Want is niet opgericht tegen vaste prijs.

Ik ging uit van de vraag van TS. Hij gaat kopen op plan want het is een nog uit te voeren project:
"een nieuwbouwproject (klein appartementsblok) dat binnenkort van start gaat"
Wat u schrijft geldt enkel als aannemer het huis voor zichzelf bouwt en eerst na voltooiing te koop aanbiedt.

Eigenlijk zie ik niet in hoe ze de Wet Breyne op correcte wijze gaan omzeilen.....aangezien de toepassing ervan in de door TS geschetste omstandigheden van dwingend recht is.

[Bart Vissers]

Wordt gedaan via een optie. Je bepaalt hoe gebouwd wordt maar kan beslissen de optie niet te lichten.
Je bent dus geen bouwheer, betaalt niets op voorhand.
Je koopt een kant en klaar huis dat door de eigenaar-aannemer gebouwd is.
Breyne geldt niet als er geen voorschot was.
10-jarige aansprakelijkheid geldt niet voor aannemer die zelf op eigen onroerend bouwt.
Risico voor aannemer is als je de optie niet licht. Dan moet hij aan anderen zien te verkopen.

[asperger]

Wordt gedaan via een optie. Je bepaalt hoe gebouwd wordt maar kan beslissen de optie niet te lichten.
Je bent dus geen bouwheer, betaalt niets op voorhand.
Je koopt een kant en klaar huis dat door de eigenaar-aannemer gebouwd is.
Breyne geldt niet als er geen voorschot was.
10-jarige aansprakelijkheid geldt niet voor aannemer die zelf op eigen onroerend bouwt.
Risico voor aannemer is als je de optie niet licht. Dan moet hij aan anderen zien te verkopen.

Handelen met iemand die dat voorstelt, dan weet je wel "hoe laat het is".
Zonder een speciale clausule in de koopovereenkomst waarbij een expliciete garantie van 10 jaar wordt gegeven is
dit absoluut te mijden!!!

[Taurus]

Het is mij niet geheel duidelijk wat er bedoeld wordt met "via een optie en kunnen beslissen de optie te lichten". Ook wordt er eerst gesteld dat het niet duidelijk is hoe de wet Breyne kan omzeild worden en daarna dat "dit absoluut te mijden is". Hoe wordt hier in deze constructie nu precies ontsnapt aan Art. 1792.B.W? Is het niet altijd zo dat een bouwpromotor, die appartementen verkoopt op plan, in feite bouwt op zijn eigen onroerend goed en die dan te koop stelt? Wat mis ik hier precies?

[Bart Vissers]

Een "optie" betekent dat er nog geen koop-verkoop-overeenkomst is maar dat ze de woning voor jou "voorbehouden". Je hebt een "optie" om te kopen. Pas op het ogenblik dat je bevestigt (de optie "licht") is er sprake van een koop. Er kan een vergoeding voorzien worden in geval je de optie niet zou lichten (omdat men intussen niet aan iemand anders kan verkopen).

Voor Breyne is één van de drie toepassingsvoorwaarden dat er voorafbetalingen/voorschotten moesten betaald worden. Als je dus niets vooraf moet betalen, dan is Breyne niet van toepassing.

Art. 1792 Jo. 2270 BW (tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten voor grote werken) is evenmin van toepassing als je zelf bouwt.
A. van Oevelen, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Universitas, 2017, 242:

[...] brengt met zich mee dat, wanneer een aannemers zelf voor eigen rekening een gebouw opricht en dit nadien, als het volledig is afgewerkt, verkoopt, de artikelen 1792 en 2270 BW niet van toepassing zijn

.

Daar komt de optie dus naar boven: want anders bouwt men niet langer voor eigen rekening.
Als het NIET om een optiecontract zou gaan, dan lijken mij 1792 Jo 2270 wél van toepassing.

Gevolg is dat je niet kan terugvallen op die 10-jarige aansprakelijkheid voor grote gebreken. Je valt terug op de gemeenrechtelijke regeling van art. 1641 e.v. BW: als er verborgen gebreken zijn heb je "garantie". Niet voor zichtbare gebreken. Je hebt wel het voordeel dat de verkoper een professioneel is, zodat hij bij verborgen gebreken te kwader trouw beschouwd wordt (weerlegbaar). DIt heeft niet zozeer belang voor de vrijwaringsverplichting op zich, wel op de omvang van de schadevergoeding (met name bij een koopvernietigende vordering). Maar hopelijk komt het nooit zover.

Best stel je de vraag wat er dan gebeurt als er nadien nog gebreken blijken: leidingen verkeerd aangesloten, vochtproblemen, dakconstructie blijkt onvoldoende stabiel, ... En laat ze dat op papier zetten (als er gepaste antwoorden komen).
Het is echter niet zo dat je in dergelijke constructie geen enkel recht meer zou hebben als er een probleem blijkt. Alleen moet je kunnen aantonen dat het gebrek niet zichtbaar was bij oplevering. De bewijslast ligt bij jullie.

[asperger]

Het is wel verwarrend voor de mensen. Men koopt of bouwt niet alle dagen een huis.....
Buiten het toepassingsgebied van de wet Breyne is de tien jaar enkel van toepassing als men een aannemingscontract afsluit.
Ik zou nooit scheep gaan voor een nieuwbouw met een firma die zich aan de wet Breyne tracht te onttrekken.
Met wet Breyne en dus tienjarige waarborg is er al genoeg risico voor problemen .....

[Bart Vissers]

Het is wel verwarrend voor de mensen. Men koopt of bouwt niet alle dagen een huis.....
Buiten het toepassingsgebied van de wet Breyne is de tien jaar enkel van toepassing als men een aannemingscontract afsluit.
Ik zou nooit scheep gaan voor een nieuwbouw met een firma die zich aan de wet Breyne tracht te onttrekken.
Met wet Breyne en dus tienjarige waarborg is er al genoeg risico voor problemen .....

Als je een huis koopt dat minder dan 10 jaar oud is, dan neem je wél nog de bescherming van 1792/2270 mee.
Maar niet dus als deze truken van de foor gebruikt worden.
Hoewel de aannemer hier toch ook wel een risico neemt: aangezien je geen voorschot betaalt.
De constructie is alleszins opgezet om die aansprakelijkheid te vermijden.

[Taurus]

Het ziet er dus redelijk gevaarlijk uit, als ik het zo zie. Dat van die optie zag ik niet als een optie. Ik ging ervan uit dat, als men zijn handtekening voor de aankoop zet, men dan werkelijk het appartement koopt en niet een optie neemt, die man dan later kan beslissen niet te lichten. Hoe kan een leek zien dat het om een optie gaat en niet echt een aankoop.

Wat ik ook niet echt begrijp is het volgende: stel dat men een appartement koopt in een blok dat er al staat (pas afgewerkt, maar nog niet allemaal verkocht). Ik dacht dat de wet Breyne dan sowieso niet geldt, maar wel nog de tienjarige aansprakelijkheid. Terwijl die hier (bij de aankoop in het begin) dan zou wegvallen, omdat de aannemer bouwt op eigen grond.

[asperger]

Wanneer de wet breyne niet van toepassing is dan is het alleszins niet verboden om contractueel toch nog een tienjarige waarborg te geven.
Ook geldt voor een appartementsgebouw waarvan een deel appartementen verkocht werd op plan en een ander deel na voltooiing dat er een tienjarige waarborg is op de gemene delen van het gebouw. En hetgeen onder de tienjarige waarborg valt behoort in de praktijk voor 95 percent tot de gemene delen (waterdichtheid dak, structuur van het gebouw, enz.).

[j.demoor]

“Artikel 1 Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen. Deze wet is ook van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvestig, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen.
Artikel 2. Deze wet is niet toepasselijk op de overeenkomsten aangegaan door : 1° de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen; 2° de gemeenten en de intercommunale verenigingen; 3° een verkrijger of een opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden; iedere overeenkomst door deze verkrijger of opdrachtgever aangegaan, wordt geacht afgesloten te zijn in het kader van zijn geregelde werkzaamheid. Deze wet is evenmin van toepassing op overeenkomsten die een studieopdracht tot voorwerp hebben met betrekking tot werken vermeld in artikel 1 op voorwaarde dat de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever. De kostprijs van de studieopdracht mag bovendien niet meer bedragen dan 2 % van de voorziene bouwkost en de verkrijger of opdrachtgever dient steeds een bedenktijd van minstens zeven dagen te worden gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden.(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.=Wet Breyne).

Onderzoek in voorgaande wetsbepalingen of al dan niet de Wet Breyne op uw geval van toepassing is.

[Bart Vissers]

Het ziet er dus redelijk gevaarlijk uit, als ik het zo zie. Dat van die optie zag ik niet als een optie. Ik ging ervan uit dat, als men zijn handtekening voor de aankoop zet, men dan werkelijk het appartement koopt en niet een optie neemt, die man dan later kan beslissen niet te lichten. Hoe kan een leek zien dat het om een optie gaat en niet echt een aankoop.

Als het een optie is, dan zal er ook "optie" vermeld worden.