Een "optie" betekent dat er nog geen koop-verkoop-overeenkomst is maar dat ze de woning voor jou "voorbehouden". Je hebt een "optie" om te kopen. Pas op het ogenblik dat je bevestigt (de optie "licht") is er sprake van een koop. Er kan een vergoeding voorzien worden in geval je de optie niet zou lichten (omdat men intussen niet aan iemand anders kan verkopen).
Voor Breyne is één van de drie toepassingsvoorwaarden dat er voorafbetalingen/voorschotten moesten betaald worden. Als je dus niets vooraf moet betalen, dan is Breyne niet van toepassing.
Art. 1792 Jo. 2270 BW (tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten voor grote werken) is evenmin van toepassing als je zelf bouwt.
A. van Oevelen,
Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Universitas, 2017, 242:
[...] brengt met zich mee dat, wanneer een aannemers zelf voor eigen rekening een gebouw opricht en dit nadien, als het volledig is afgewerkt, verkoopt, de artikelen 1792 en 2270 BW niet van toepassing zijn
.
Daar komt de optie dus naar boven: want anders bouwt men niet langer voor eigen rekening.
Als het NIET om een optiecontract zou gaan, dan lijken mij 1792 Jo 2270 wél van toepassing.
Gevolg is dat je niet kan terugvallen op die 10-jarige aansprakelijkheid voor grote gebreken. Je valt terug op de gemeenrechtelijke regeling van art. 1641 e.v. BW: als er verborgen gebreken zijn heb je "garantie". Niet voor zichtbare gebreken. Je hebt wel het
voordeel dat de verkoper een professioneel is, zodat hij bij verborgen gebreken te kwader trouw beschouwd wordt (weerlegbaar). DIt heeft niet zozeer belang voor de vrijwaringsverplichting op zich, wel op de omvang van de schadevergoeding (met name bij een koopvernietigende vordering). Maar hopelijk komt het nooit zover.
Best stel je de vraag wat er dan gebeurt als er nadien nog gebreken blijken: leidingen verkeerd aangesloten, vochtproblemen, dakconstructie blijkt onvoldoende stabiel, ... En laat ze dat op papier zetten (als er gepaste antwoorden komen).
Het is echter niet zo dat je in dergelijke constructie geen enkel recht meer zou hebben als er een probleem blijkt. Alleen moet je kunnen aantonen dat het gebrek niet zichtbaar was bij oplevering. De bewijslast ligt bij jullie.