Derde oplossing, goeie oplossing?

[evgoeth]

Ik schets even kort de situatie.
Verbouwingswerken gestart in februari 2016, afgerond tegen oktober 2016.
Sanitairwerken inbegrepen, tijdens de werken regelmatig geurhinder maar die wijten we aan de werken en het feit dat er onafgedekte buizen lagen.

Na de oplevering en het beginnen gebruiken van alle sanitair merken we dat de geurhinder niet verdwijnt.

Dit gemeld aan de aannemer. Probleem ligt niet aan de nieuwe installatie, maar elders. Hij laat camera-inspectie doen. Conclusie : onder onze woonkamer ligt een oude binnenkomende rioleringsbuis die destijds wel is afgekoppeld maar niet is dichtgemaakt. Geurhinder komt daaruit meent deze firma. Wij krijgen een verslag en betalen dik 400 euro.

Na contact met de gemeente vragen zijn ons de watermaatschappij te contacteren voor het opgraven en afsluiten van deze leiding. Dit moet eveneens op onze kosten want de buis ligt voor een stuk onder ons huis. Kostprijs weer dik 400 euro.

Ze komen de trottoir voor onze woning openbreken, vinden de buis, slijpen er een stuk vantussen en maken deze dicht.

Probleem NIET opgelost.
De geurhinder blijft aanwezig. Vooral als bijv. een bad wordt gepakt.
We merken wel dat in de winter de geur minder is dan bijv. in oktober. Toen viel je bijna dood van de stank.
We houden dus ons hart vast, het moet zo snel mogelijk opgelost want anders is ons huis in de zomer onbewoonbaar.

Maar wat kunnen we nu nog doen? De stank was er voordien niet, of nauwelijks (enkel bij hevige stortregen, heel lichtjes).
Kunnen/mogen wij de aannemer terug contacteren? Mogen wij de kosten die we betaald hebben, die nutteloos waren, terugvragen?

Moeten we een advocaat onder de arm nemen? Wat zijn onze opties?

[Gebruiker21]

Geen juridisch antwoord, maat een praktisch: wij hadden een gelijkaardig probleem: bij momenten geurhinder, zonder verklaarbare oorzaak. Ook niet altijd. Probleem bleek te zijn dat de ontluchting van onze afvoeren via he dak te dicht bij de invoer van ons verluchtingssysteem zat. Gevolg: bij een bepaalde windsterkte uit een bepaalde windrichting, kwam de geur uit de ontluchting, in onze verluchting terecht, met de geurproblemen van dien. Oplossing was om in plaats van een open ontluchting, een "sniffer" te plaatsen op die buizen: er kan lucht in als de afvoeren gebruikt worden (bad laten leeglopen, toilet doortrekken, etc) en sluit de buizen af als er geen lucht door moet. Geurprobleem was meteen opgelost. Kostprijs was nihil, want die sniffers kosten twee keer niets, en de loodgieter is hier maar een kwartiertje binnen geweest om de buizen van de ontluchting een stuk af te zagen en die sniffers erop te zetten... Mogelijk een gelijkaardig probleem bij jullie?

[evgoeth]

Bedankt Gebruiker21.
Maar als in ons geval de ganse sanitaire voorzieningen vernieuwd zijn, denk je dan niet dat dat iets is waar de loodgieter rekening mee had moeten houden?

[mava105]

Heb ook iets dergelijks meegemaakt tijdens mijn professionele loopbaan als gebouwenbeheerder.
Een grote en drukbezochte horecazaak op de Groenplaats in Antwerpen had op sommige momenten een plotse opstoot van rioolreuk in de zaak. Dat kon voorvallen op elk moment van de dag als de zaak open was. op de sluitingsdag was er nooit een probleem. Aannemer (Grote bekende aannemer V........cht) werd hier ook gedagvaard, en tientallen gerechtelijke deskundigen liepen de zaak plat. En dit soms dag en nacht.
Na meer dan 10 jaar nog steeds geen oplossing, niettegenstaande diverse werken die de deskundigen lieten uitvoeren.
De verwarring van de zaak gebeurde via warm luchtkanalen in de kelder. Uiteindelijk heb ik die hele boel laten afbreken en een individuele gewone CV ketel op gas laten plaatsen, en gewon en radiatoren in de zaak. Probleem was onmiddellijk gedaan. Probleem was natuurlijk dat de aannemer, die al die werken, bevolen door de deskundigen, had betaald, aan ons een rekening hiervoor stuurde.
Zaak terug voor de rechtbank, die besliste dat, gezien ik de nieuwe CV installatie had betaald, om een niet degelijk werkend warme luchtinstallatie die hij had geplaatst , te vervangen, en dat het probleem nu gedaan was, er mogelijks wel iets mis was mijn zijn installatie, en zij eis werd afgewezen. Dan was er nog de huurder, die natuurlijk klantenverlies claimde van ons, zijn verhuurder. Dat ging hier natuurlijk over bedragen met 6 cijfers (in Bef) .
In de loop van de procedure overleed hij echter, en de erfgenamen waren het beu van te procederen 15 jaar.
Zaak werd afgesloten.

[Gebruiker21]

Bedankt Gebruiker21.
Maar als in ons geval de ganse sanitaire voorzieningen vernieuwd zijn, denk je dan niet dat dat iets is waar de loodgieter rekening mee had moeten houden?

Geen idee, bij ons ging het om een nieuwbouw en was er ook geen rekening mee gehouden... Kan het bij jullie een gelijkaardig probleem zijn? (Hebben jullie ook een ventilatiesysteem in de woning?).

In ieder geval kan je het rapport van de "gespecialiseerde" firma betwisten, aangezien het blijkbaar niet correct was. Ik zou hen via een AS in gebreken stellen, aangezien de bewuste buis niet de oorzaak van de geurhinder blijkt te zijn. Je zou je geld terug kunnen eisen + een vergoeding voor de uitgevoerde werken die niet nodig waren (of je juridisch gezien van die werken iets kan terugeisen, weet ik niet, maar aangezien hun rapport fout was, kan je naar mijn inziens daar wel je geld terugvragen of een correct rapport eisen.

[giserke]

Bedankt Gebruiker21.
Maar als in ons geval de ganse sanitaire voorzieningen vernieuwd zijn, denk je dan niet dat dat iets is waar de loodgieter rekening mee had moeten houden?

Je zal op de eerste plaats moeten weten van waar die geurhinder komt, en vervolgens zal je het oorzakelijk verband met de werken moeten aantonen.

[evgoeth]

Ventilatiesysteem werd niet geïnstalleerd nee.

De geurhinder lijkt specifiek te ontstaan wanneer grote hoeveelheden water (bad, douche) worden afgevoerd.

De problemen die we nu hebben, die hadden we helemaal niet voor de aanvang van onze werken, dan had je hoogstens een beetje een weëe geur in de gang tijdens een felle regenbui een paar keer per jaar, een geur die ik trouwens herken omdat bij mijn ouders voor de deur een putdeksel ligt van de riolering dat op zulk momenteel een gelijkaardige geur uitkwam.

Maar ik ga dus een brug te ver als ik zeg tegen de aannemer : problemen zijn begonnen na jouw werken, los het zelf maar verder op?

[Gebruiker21]

problemen zijn begonnen na jouw werken, los het zelf maar verder op?

Het probleem is dat je niet kan bewijzen wat je hier beweert. Als je echt de oorzaak van het probleem kan pin-pointen, kan je waarschijnlijk meer bewijzen (stel dat het een defecte / lekkende afvoer is van iets wat de aannemer geïnstalleerd heeft, en dit is effectief de oorzaak van de geurhinder, dan heb je keihard een bewijs dat het de schuld van de aannemer is). Juridisch gezijn moet je kunnen bewijzen wat je beweert. Jammer genoeg is bewijzen dat er vroeger iets NIET was (dus dat er vroeger GEEN geurhinder was) zo goed als onmogelijk. Getuigenissen van familieleden / gezinsleden zijn in deze niet sterk genoeg als bewijs...

[evgoeth]

Er is destijds wel een plaatsbeschrijving opgemaakt, maar deze maakte geen melding van de geur uiteraard, wat ook maar logisch is, da's geen constant probleem.

Wat de lekdetectiefirma ook beweerde, en in haar verslag heeft gezet, is dat het een dossier voor de verzekering was. Wij dus vol goede moed met ons dossier naar de verzekering, om daar een weigering te krijgen. We waren al wat beter gezind, want na deze zware financiële aderlating waren we blij dat het ook eens mee zat. Maar niet dus. We hebben de firma aangeschreven dat ze foutief waren in hun redenering te zeggen dat het sowieso voor de verzekering was, we kregen een beleefd maar droge mail terug.

Kan er iemand aangeven wat ik in de correspondentie moet vermelden? Iemand juridische tekst die ik kan aanwenden?
Ik ga zeker proberen beide zaken te verhalen, da's meer dan 800 euro voor een nutteloze zaak ...

[Gebruiker21]

De firma die de buis afgesloten heeft, heeft op zich enkel uitgevoerd wat u gevraagd hebt. Aan hen gaat u geen geld kunnen terugeisen. De €400 die u betaald hebt aan een verslag, dat uiteindelijk fout bleek te zijn, daar lijkt het me dat u recht hebt op een terugbetaling, aangezien u kan aantonen dat het verslag verkeerd was (u hebt waarschijnlijk een factuur van het afsluiten van die buis, en de geurhinder is er nog steeds: de buis was dus NIET het probleem). Of u aan die firma die het verslag gemaakt heeft, ook de €400 kan terugeisen wegens het maken van die onnodige kosten, is mij een vraagteken. Waarschijnlijk zal in hun voorwaarden wel ergens vermeld staan dat kosten die gemaakt worden door de klant, op basis van het verslag van de firma, niet onder de verantwoordelijkheid van de firma vallen, of iets in die zin. Bekijk hun voorwaarden dus even in detail.

U kan ook proberen contact op te nemen met de ombudsman bouw. Geen idee of dit nog echt in hun boot zit, maar je kan het altijd vragen...

[giserke]

In alle scenario's blijft het zelfde dat je eerst de effectieve oorzaak moet opsporen. Pas dan kun je gepaste maatregelen nemen.

[Gebruiker21]

In alle scenario's blijft het zelfde dat je eerst de effectieve oorzaak moet opsporen. Pas dan kun je gepaste maatregelen nemen.

Daar heb je wel een punt natuurlijk. In de huidige situatie zou de lekdetectiefirma kunnen beweren dat hun verslag weldegelijk correct is, maar de andere firma de buis niet goed afgesloten heeft... Als je de effectieve oorzaak weet, en een firma kan deze oorzaak aanpakken en u een verklaring bezorgen dat zij effectief de oorzaak van de geuroverlast aangepakt en opgelost hebben, dan sta je nog veel sterker ten opzicht van de lekdetectiefirma.

[evgoeth]

2. Aansprakelijkheid
Het opsporen van een lek bestaat erin dat XXX door middel van gespecialiseerde technieken de aanwezigheid en eventueel de locatie van waterlekken of andere vochtoorzaken onderzoeken. XXX waakt over de goede werking van onze technieken. Een correct eindresultaat kan echter nooit gegarandeerd worden. De juistheid van het resultaat van een lekdetectie is steeds onderhevig aan marges, en kan onder meer afhangen van de situatie ter plaatste en/of onbekende of externe factoren. XXX is dan ook in geen geval aansprakelijk voor alle mogelijk schade die, rechtstreeks of onrechtstreeks, het gevolg is van onze lekdetectie of van een terzake gegeven advies. In elk geval is het bedrag van de schadevergoeding waartoe wij kunnen worden aangesproken steeds beperkt tot de waarde van het met de klant/opdrachtgever afgesloten contract. Wanneer een lekdetectie niet het verwachte resultaat geeft, is de klant/opdrachtgever gehouden ons binnen de 8 dagen aangetekend hiervan op de hoogte te brengen, waarna hij ons de gelegenheid moet geven bijkomend onderzoek in identieke omstandigheden uit te voeren vooraleer wijzigingen aan de situatie ter plaatse aan te brengen.

Binnen de 8 dagen is nogal moeilijk ... We hebben eerst de lekdetectie gedaan, nadien de verzekering aangesproken. Nadat zij njet zeiden, zijn we op het gemeentehuis langsgeweest. Die hebben dan samen met ons een mail naar Pidpa gestuurd voor de werken. We hebben enkele dagen later een offerte ontvangen die we diezelfde week nog hebben betaald, waarin ze ons lieten weten dat de werken pas in 2017 zouden kunnen gebeuren.

Ik wil wel in de realiteit leven waarin dit allemaal in 8 dagen kan.

Ze maken dan toch al gewag dat de schadevergoeding niet hoger kan liggen dan het bedrag van de lekdetectie, maar ik zal zelf al blij zijn dat ik dat terugkrijg. We zullen dan maar eens proberen ...

[Gebruiker21]

Heeft die firma een facebook account / twitter account? Indien ja, in dat geval op beleefde en correcte manier uw verhaal doen op hun facebook zodat alle potentiële klanten dit kunnen lezen. Naar uw verhaal verwijzen via twitter waar u hun twitter account uiteraard ook vernoemt. Kans is groot dat ze contact met u opnemen om de zaak in der minne te regelen, maar ik denk wel dat het beste waar u kan op hopen, het terugbetalen van de expertise is...