problemen aannemer (facturatie)

[dancingcrane]

Hallo allemaal ; alvast een fijn eindejaar gewenst!


Bij deze zou ik even willen vragen hoe we ons probleem kunnen aanpakken;

Begin 2016 heb ik samen met mijn partner een woning gekocht; waar constructiewerken moesten plaatsvinden(verborgen gebreken=(verstevigen van woning dmv 5 poutrellen en 3 gegoten betonnen kolommen)

We hadden een aannemer via onze architecte aangenomen omdat deze 'deftig' werk zou afleveren en na de bespreking; kwam deze op een offerte van 22000 euro (poutrellen;kolommen;afbreken 1 grote muur en 3 kleine ,2 kleine muurtjes metselen+ gieten betonplaat)
Dit zou het maximumbedrag zijn en er zou nog moeten afgaan want alles verliep vlotter dan voorzien(wat door aannemer werd gezegd).
Er werd GEEN contract getekend(geen enkel handtekening behalve voor 6% btw ivm renovatie) maar op vertrouwen werden de werken gestart(deze zouden 2 weken duren)
Tijdens het werken wilden ze openingen dichtmetselen voor een meerprijs van +-€1350 wat we hebben laten gebeuren.
Ook werden de afvoerleidingen(afvalwater,riolering) geplaatst alvorens de vloerplaat te gieten ;dit werd tijdens de eerste 2 dagen uitgevoerd en zou een extra kost zijn van 21 euro de lopende meter (alles inbegrepen)
Er werd in totaal 13,5 dagen gewerkt ; tijdens de eerste 2 dagen waren er 3à4 werkmannen aanwezig; later hebben we steeds maar 2 mannen aangetroffen. De werkuren waren vanaf 7 uur (wanneer we zelf gingen werken) en ze werkten tot 17u-17.15 (indien een volle dag); dus 10 uur per dag werd er gerekend per werknemer aan toen 42euro/uur .

We kregen 2 voorschotfacturen van 10000 excl. btw(6%) en een van 15000 excl. btw (6%) (werden tijdig betaald)

We zouden nog een eindfactuur krijgen en aangezien alles op 13,5 dagen afgerond werd; verwachtten we uiteraard niet veel meer; maar kregen opeens een eindfactuur van €+-8300 excl.btw

Hij zou op 13,5 dagen aan +-480 werkuren zitten ; wij zagen 's avonds steeds 2 werkmannen rond +-16.15 als ze aan het opruimen waren en soms waren ze al weg. Maar volgens de berekeningen zou er dan bijna elke dag 4 man 10 uur moeten gewerkt hebben terwijl we steeds maar 2 man hebben zien werken. Zelfs wanneer mijn broer op de werf 's middags ging kijken trof hij maar 2 personen aan.
Maar nu komt de aannemer met op papier in balpen gekladderde uren aan en zegt hij dat er inderdaad elke dag 3à 4 man en soms zelfs 5 man hier hebben gewerkt( tijdens het plaatsen van de poutrels) Maar is dit dan logisch dat men voor het plaatsen met 5 man per portel 10 uur bezig is?
Wel raar dat wij steeds 2 mensen aantroffen en hij nu over 4 man en meer praat.
Wij krijgen steeds de uren en berekeningen voor de zogezegde meerwerken (+-€6000 aan loon); maar wij vroegen dan de berekening voor de werken van de offerte en die kon hij niet geven omdat het om een PAKKET zou gaan? Dit was zijn offerte en maakt niet uit wat het materiaal kost en hoeveel uren ervoor gewerkt zijn; maar voor de meerwerken(regiewerken) heeft hij dit wel gedaan en kunnen doen.

Wij vragen gewoon 1 berekening van alles omdat alles ook in 1 keer samen is gedaan; maar dit heeft hij niet. Ik lag elke week een paar dagen in het ziekenhuis en kreeg dan steeds foto's van mijn partner van de geleverde werken en van hoeveel personen er werkten (indien nog aanwezig). Soms was men met 2 maar was er die dag helemaal niets gedaan wat men kon merken(ook gingen wij steeds het afval wegvoeren om de kosten te drukken zoals afgesproken; we zijn een jong koppel; en blijkbaar denkt men ook dat men zomaar alles slikt) maar ipv 22000 volgens offerte(10 dagen werken) bijna 34000 (13,5)ophoesten ; vinden we toch wel een serieus verschil; terwijl het enkel om extra werken van deuropeningen dichten en leidingen leggen+1 extra kleine kolom (omdat deze vergeten was in de offerteberekening)gaat.

Hij zegt bewijs te hebben en hiermee naar zijn advocaat te zijn geweest en dat deze zegt dat wij sowieso moeten betalen; maar wij hebben steeds gevraagd om de extra kosten voor te leggen alvorens te beginnen;wat hij zou doen, maar achteraf zei hij; hier geen tijd voor te hebben gehad(hij was bijna nooit aanwezig op de werf) we hadden ook gezegd dat alles niet boven de 30000 mocht gaan omdat dit voor dit project ons maximum was ( wat toch ruim gerekend was ten opzichte van zijn 22000 euro offerte?)
Zijn bewijs bestaat uit handgekribbelde uren van wanneer welke mannen hier hebben gewerkt(waren tegelijkertijd op andere werf bezig). Wij aan de andere kant hebben foto's en berichten van dezelfde dag dat iets anders beweerd. Een muurtje bouwen van 3op3 gebeurde door 1 persoon maar volgens zijn 'bewijs' met 4 enz.

We willen betalen voor effectief gewerkte uren en personen aanwezig; maar voor onzichtbare personen of zieke personen; moeten wij toch geen €42 per uur aan 10 uur per dag betalen? Ik word ook niet betaald als ik geen werk verricht; maar hij moet zijn werknemers betalen en het dringt nu wel zegt hij; of hij laat een externe komen op onze kosten om dit uit te klaren; hij wil zelfs een 'gunst' doen door 17 uur te laten vallen.
Het gaat ons niet om iets te laten vallen ,maar om de juiste ,correcte berekeningen van het totaal en niet met de natte vinger gegrepen berekeningen.

volgens zijn berekeningen kost ons deze werken €20000 aan werkuren en 12000 aan materiaal (beton,poutrellen)+btw
Wat kunnen wij hiermee?


met dank

[sloeberken]

Als je niet akkoord kan gaan, betaal wat jij denkt juist is en protesteer de rest met een AS.

[denlowie]

Als hij dit mondeling overeen gekomen is moet hij dit naleven !!

Maar dit is moeilijk te bewijzen, zonder een geschrift !

Als het over zulke bedragen gaat is een papierken niet overbodig.

[Bart Vissers]

Voor de eerste overeenkomst is dat een overeengekomen vergoeding: een bepaald werk voor een bepaald bedrag. Als dit meer werk is, dan is dat pech voor de aannemer. Minder werk is pech voor jou. Een werk aan een vast bedrag zal altijd een zekere buffer inhouden omdat de aannemer het risico loopt van meerwerken.
De bijkomende werken kunnen maar als je je akkoord gegeven hebt. Ofwel opnieuw voor vaste vergoedingen (met een risico voor de aannemer) ofwel in regie. In dat geval is het aan de aannemer om aan te tonen hoeveel werkuren hij heeft verricht en welke materialen gebruikt.
Een notaboekje is een eenzijdig bewijs. Het is een begin van schriftelijk bewijs (aan te vullen met getuigen en vermoedens).
Jij als particulier (veronderstel ik) ten opzichte van een handelaar bent niet gebonden aan de burgerlijke bewijslast en kan met alle middelen van recht bewijzen. Foto's, getuigenverklaringen, ... kunnen de stellingen van de aannemer tegenspreken.
Als je er niet uitgeraakt, dan is het aan de rechter om te oordelen. Eventueel kan een expert bepalen hoeveel redelijkerwijs dit werk had mogen kosten.

Een expert op jouw kosten is min of meer flauwekul.
Als hij een expert aanduidt, dan wordt die niet als objectief beschouwd. In theorie vallen exportkosten (zelfs eigen expert) onder de kosten te vergoeden door de verliezende partij; in de praktijk worden deze kosten door de rechtbank meestal niet weerhouden.
In geval van een rechtszaak zal de rechter een gerechtelijk expert aanstellen die objectief wordt beschouwd (want niet aangesteld door één van de partijen). De verliezende partij betaalt die exportkosten (en bij schadevergoeding bij beide partijen splitst de rechter dit bedrag op naar eigen inzicht). De kosten van een eigen expert kan hij maw enkel proberen te verhalen op jou via een rechtszaak.

Een mogelijkheid is om de Verzoeningscommissie Bouw in te schakelen (http://economie.fgov.be/nl/geschillen/C ... GLAebGZPOQ). Ik heb er geen ervaring mee, maar is misschien een goedkopere benadering.

Rechtsbijstand voor contractuele geschillen binnen de familiale polis wordt vaak vergeten door verzekeringsmakelaars (onterecht - kost in verhouding weinig) maar dekt quasi nooit (ver)bouw(ings)geschillen.

PS1: de architect is normaal ook een goed persoon om te bemiddelen en de redelijkheid van beide partijen te betrachten
PS2: hier ben je nu niets meer mee, maar bij werken in regie is het raadzaam om een register te leggen af te tekenen per werknemer per uur (in en uit). Dan kan je altijd controleren (bij onaangekondigde controle mag er niemand "aanwezig" staan die er niet is; niet in het boekje is niet betalen.

[dancingcrane]

Dankuwel voor de snelle reacties waar we toch weer mee verder kunnen.

Maar zo is er voor extra regiewerken ook extra werkuren en materiaal gerekend omdat hij in zijn offerte een kleinere kolom had berekend die nodig was;en had hij dus wat meer beton nodig en grotere panelen (2 cm verschil) maar toch rekent hij extra uren en materiaal aan voor deze al in de eerste offerte aanwezige kolom: deze was nog niet gegoten maar werd op het moment van gieten; voor hem pas duidelijk dat deze iets breder moest worden en rekent hier dus meerwerken en dubbele uren voor aan. Dus eigenlijk omdat dit dan toch volgens een "pakket" ging wat in de eerste offerte stond en via de tussentijdse facturen werd voldaan; mocht hij dit extra niet als extra regiewerken rekenen? Omdat hij de berekening verkeerd had (wij zijn geen experts dus verwachten dat de aannemer en architecte dit wel zijn )want deze aanpassing wordt als bijkomende regiewerken gerekend.
Het is wel moeilijk om aan te tonen wat buiten dit "pakket " van €22000 valt: aangezien alles in lijn is met wat er werd afgesproken; het is niet zo dat er een bijgebouw is aangebouwd; of een kamer is afgewerkt of wat dan ook; het zijn kleine onvoorziene werken die nodig waren om te kunnen verder werken.Zo moest er een extra verticale kolom worden gegoten omdat de muur niet genoeg draagkracht bleek te hebben voor de reeds voorziene poutrel : dus extra regiewerken (onvoorzien) zodat de voorziene poutrel uit het "pakket"(offerte) kon worden gelegd.
Dus kan men dan ook zeggen van spijtig voor jou mijnheer de aannemer: maar u had moeten weten dat die muur niet dik genoeg was of stevig genoeg was om die poutrel te dragen; en is die extra kolom uw probleem?
Nee; wij werden dan opgebeld met het verhaal dat om verder te kunnen gaan ;er een verticale kolom moest worden gegoten; is dit goed? Wat moet men dan zeggen? over de prijs zei hij dat het niet veel zou zijn;maar anders kon men niet verder; dus terwijl je werkt en eigenlijk geen telefoon kunt beantwoorden zeg je toch;doe maar; en nadien krijg je voor die ene kolom te horen 3 werkmannen,1 dag aan 10 uur=30uur aan 42 uur= 1260 en x- aantal liter beton= (uiteraard hebben we zo geen zwart op wit berekening ;maar werd ons dit verteld; want het is net dat wat we willen: een berekening) want de grens ;tussen wat de offertewerken en de extra regiewerken zijn, is moeilijk te trekken.

Onze architecte is aan de slag gegaan met de eigen berekeningen te maken met wat zij normaal hanteert voor zulke werken ; maar dit zag de aannemer niet zitten omdat hij zijn geld dringend nodig had voor de mannen te kunnen betalen.
De aannemer zei ons dat de 22000 van de offerte een maximum was voor de werken in de offerte: en dat er nog zou afgaan: toen sprak hij niet over een "pakket" wat vast stond en enkel nog maar kon bijgerekend worden.
Alvast bedankt en nog fijne dagen

Vriendelijke groeten!

[Bart Vissers]

Als je een offerte hebt met een resultaatsverbintenis aan een prijs en zonder voorbehoud, dan is de aannemer volgens mij gebonden.
Als er bijkomende factoren konden zijn die zijn prijs zouden kunnen beïnvloeden, dan moet dat voorbehoud in zijn offerte staan.

In het andere geval moet hij de onvoorspelbaarheid en de meerkosten minstens kunnen bewijzen.

Mijn ervaring is ook dat aannemers het quasi normaal beschouwen dat hun prijs een minimumprijs is en het standaard bijna meer moet zijn. Het is NOOIT minder. En blijkbaar betalen de meeste klanten zonder discussie...

Als het voorzienbaar is, dan is het pech voor hem.
Als het onvoorzienbaar is, dan moet hij m.i. vooraf een voorbehoud gemaakt hebben.
Als je extra zaken gevraagd hebt, dan moet je deze vergoeden voor zover ze redelijk aangerekend werden natuurlijk.

Als je akkoord bent gegaan met meerkosten ook al zouden ze binnen de oorspronkelijke offerte gevallen zijn - en de aannemer kan dit bewijzen - dan kan je die toezeggingen wel moeilijker nadien gaan betwisten. In de mate dat je hebt toegezegd.

De berekening is voor de aannemer en hij kan m.i. niet stellen dat jij meer moet betalen als hij verkeerd berekend heeft.

[Franciscus]

Er was een architect ....en wat zegt die?

[dancingcrane]

Dankuwel voor de reacties

Onze architecte probeert te bemiddelen,maar de aannemer is vastberaden en zoals verwacht niet bereid toegeeflijk te zijn. De architecte viel haast van haar stoel toen ze het verschil in prijs hoorde, maar omdat ze tijdens de werken maar 1 keer is langsgeweest en toen niemand aanwezig was omdat ze op de andere werf aan het werken waren (wat we niet wisten want hebben zelf die dag gebeld om te vragen waar de werkmannen waren en toen te horen kregen dat ze 4 dagen elders gingen werken) kan ze niet uitgaan op de vorderingen en het aantal mensen die ze heeft zien werken. Dus het enige dat ze heeft gekregen zijn de gekribbelde uurroosters van de aannemer die 'uiteraard kloppen' volgens zijn 'berekeningen'.
Maar het bedrag van de offerte hebben we betaald samen met de meerwerken die men ons had gezegd en toestemming had voor gevraagd(openingen dichtmetselen) waarvoor men een extra kost kreeg voorgeschoteld van €+-1350 : hier had men dus weet van en is het uiteraard normaal dat we dit dan bijbetalen omdat het niet bij de offerte stond vermeld.

Maar over de +-160 extra werkuren voor 'meerwerk' is ons nooit iets verteld of gevraagd en alles bij elkaar kost dit nog eens extra €9000. Voor ons is de grootte van het bedrag inderdaad wel van die omvang om er ons eerst van op de hoogte te brengen alvorens deze aan te vangen; maar naar zijn eigen zeggen was hier geen tijd voor om de vooruitgang niet in het gedrang te brengen.

Onze architecte neemt vandaag nog contact met ons op hieromtrent; zij ging zo snel mogelijk berekenen wat zij zou aanrekenen voor deze werken en dit dan bekijken met de gemaakte kosten van de aannemer.

[dancingcrane]

ps: is het doorgaans gebruikelijk dat een aannemer uw huissleutels bijhoudt tot u de door hem verkregen eindfactuur vereffend hebt?
Bij de vorige aannemer van ons dak; hield men deze sleutel bij tot het volledige bedrag op zijn rekening stond en pas dan 2 weken later kwam bezorgen.
(deze is ondertussen failliet en krijgen we niet meer te pakken omdat we met een lek zitten in ons dak; om even een andere kwestie aan te halen)
En ook nu wordt onze huissleutel achterwege gehouden; zelfs na vragen om deze af te leveren; zegt men ons dat deze in de camionette ligt en wel in de bus zal steken; wij wachten nu ook bijna 2 maand hierop; aannemer woont op amper 2km van ons deur; passeert hier regelmatig dus moet zeker niet omrijden.
Gelukkig heb ik een sleutel van de garage en kan ik zo binnen geraken; maar ik heb niet veel zin om telkens te moeten smeken achter mijn eigen huissleutels of steeds de sloten te laten veranderen na werken uitgevoerd door aannemer; vandaar de vraag of dit ook iets is dat gebruikelijk is? (is amper 2de aannemer en al 2de keer dat ons dit overkomt)

[Bart Vissers]

ps: is het doorgaans gebruikelijk dat een aannemer uw huissleutels bijhoudt tot u de door hem verkregen eindfactuur vereffend hebt?
Bij de vorige aannemer van ons dak; hield men deze sleutel bij tot het volledige bedrag op zijn rekening stond en pas dan 2 weken later kwam bezorgen.
(deze is ondertussen failliet en krijgen we niet meer te pakken omdat we met een lek zitten in ons dak; om even een andere kwestie aan te halen)
En ook nu wordt onze huissleutel achterwege gehouden; zelfs na vragen om deze af te leveren; zegt men ons dat deze in de camionette ligt en wel in de bus zal steken; wij wachten nu ook bijna 2 maand hierop; aannemer woont op amper 2km van ons deur; passeert hier regelmatig dus moet zeker niet omrijden.
Gelukkig heb ik een sleutel van de garage en kan ik zo binnen geraken; maar ik heb niet veel zin om telkens te moeten smeken achter mijn eigen huissleutels of steeds de sloten te laten veranderen na werken uitgevoerd door aannemer; vandaar de vraag of dit ook iets is dat gebruikelijk is? (is amper 2de aannemer en al 2de keer dat ons dit overkomt)

Amaai. Bijzondere voor van retentierecht (ENAC). Voorwaarde voor een ENAC is een zekere schuld, terwijl deze betwist is.
In gebreke stellen dat de sleutels binnen de 2 dagen terugbezorgd moeten worden.
Dat hij intussen onrechtmatig houder is van deze sleutels en daarmee ook een aansprakelijkheid draagt bij verdwijnen van spullen, aangezien hij zich intussen onrechtmatig en zonder directe sporen van braak toegang kan verschaffen tot de woning. Dat dit risico volledig bij hem komt te liggen.
Dat bij niet-terugbezorgen binnen de twee dagen je de sloten laat vervangen en die kosten op hem zal verhalen wegens nalatigheid.

[Franciscus]

De aannemer belet u in feite gebruik te maken van uw huis ...
Retentierecht gaat over de goederen en de factuur en niet over het gebruik en toegang tot uw huis.
Het is geen diefstal maar achterhouden van goederen ..inderdaad aangetekend in gebreke stellen en korte termijn voor terug overhandigen van de sleutels. Ook het niet kunnen betreden van uw huis kan een schadevergoeding inhouden.
Gaat de aannemer de hotelkosten betalen?
PS heeft aannemer afgetekend voor sleutels?

Een takelbedrijf dat bij takelen geen retentierecht heeft en weigerde een auto terug te geven (firmawagen dus ook nog eens met factuur) kon ook opdraaien voor de hotelkosten. Waren dan ineens bereid om de wagen toch vrij te geven.

[waterproof]

Het grote probleem is dat je geen getekend contract hebt. Heb je een mail/fax/sms bv waarin je akkoord gaat met de offerte, heb je toch iets in handen.
Voor de rechtbank sta je dan ook sterker met een, op de één of andere manier, goedgekeurde overeenkomst.
Een gerechtelijk expert is het enige objectieve bewijs, maar kost tot 5.000€ dat diegene die dagvaard moet voorschieten.

[dancingcrane]

Het grote probleem is dat je geen getekend contract hebt. Heb je een mail/fax/sms bv waarin je akkoord gaat met de offerte, heb je toch iets in handen.
.

Beste

We hebben inderdaad een mail waarin we akkoord geven voor de offerte en dat de werken mogen starten. Deze werken zijn uitgevoerd; dit was voor een offerte van €22000 waar toen de aannemer zeer duidelijk over was dat dit een maximum bedrag was; maar nu zegt dat het om een vast bedrag was zogenaamd pakket. Maar we hebben reeds €26500( incl. btw )van deze offerte betaald; maar nu is volgens hem het totaalplaatje €35500 (incl.btw): dit is voor ons wel een niet aanvaardbaar verschil; omdat er enkel meerwerken op onze vraag dienden te gebeuren van aanleggen waterafvoer en deuropening kappen; Het resterende bedrag haalt hij uit regiewerken waar geen toestemming is voor gevraagd maar om de werken die in zijn offerte stonden;ofwel aan te passen ofwel omdat er iets fout liep waardoor hij deze werken niet kon uitvoeren zoals voorbeeld: een schouw te ver uitgekapt waardoor de horizontale kolom die diende gegoten te worden; geen steun had omdat de stenen van de schouw weg waren er hij er een verticale kolom moest gieten: maar dit alles vertaalde hij in extra regiewerken.
Het verschil van offerte en daadwerkelijke facturen bedraagt meer dan 50% en dit is voor ons wel de moeite waard om ons eerst te vragen of voor akkoord te tekenen. En moest het nu om extra werken gaan die we kunnen aantonen; zouden we het nog kunnen begrijpen; maar om extra te betalen voor dezelfde werken die reeds in de offerte vermeld stonden en waar bij aanvang van werd beweerd nog van de prijs af te gaan (dus blijkbaar had hij de moeilijkheden er dan toch al ingecalculeerd die zich eventueel konden voordoen?) kunnen we toch moeilijk zomaar aanvaarden?

Onze architecte heeft met hem een gesprek gehad; en hij is bereid tot het laten vallen van 25 werkuren; maar wij hebben hem met aangetekend schrijven in gebreke gesteld. Dit ook omdat er heel duidelijk een afspraak was tussen ons dat ons budget maximum €30000 bedroeg voor deze werken; wat hij al lachende weglachte omdat we met een maximum zaten van €22000 volgens offerte en dit zeker niet zouden halen.

De dag van weghalen van schoringen en dergelijke; heeft men onze huissleutel niet achtergelaten zelfs de weken die volgden kwam men onze huissleutel niet bezorgen; dit na meermaals te hebben gevraagd; de eindfactuur was toen nog niet verstuurd naar ons (pas 4 weken later); dit doet nu wel een akelig belletje rinkelen waarom men op onze vraag nooit inging.

Ik heb ook tijdens ons laatste gesprek ; het gesprek opgenomen waarin hij steeds zegt niet te weten hoeveel materiaal en dergelijke te hebben gebruikt en dat dit niet van belang is. Ook dat hij dreigt met al naar zijn advocaat te zijn gestapt die hem zei dat wij sowieso zullen moeten betalen.

Zou nogal een wereld zijn waarin offertes geen waarde meer hebben en ze enkel nog dienen om klanten over de streep te trekken om nadien toch te mogen rekenen wat ze willen en hier zonder enig akkoord van de bouwheer; recht op zouden hebben. Als we thuis zouden komen en hij had ipv betonnen kolommen, kolommen van goud gegoten; dan zouden we die ook moeten betalen?

[waterproof]

Dan moet je geen bang hebben, een overeenkomst is een overeenkomst en zal door de rechtbank altijd als bewijs gelden. Dat hij dreigt met advocaten en deurwaarders is normaal, doen ze allemaal.
Heb de indruk dat het regelmatig gebeurt, een schappelijke offerte opmaken en achteraf afkomen met extra's. Blijkbaar denken ze dan van "die onozelaars zullen dat wel betalen als we wat dreigen".
En in principe moet voor elk extra werk een akkoord gemaakt zijn. Laat je niet onder druk zetten. Denk er wel aan dat, als je naar de rechtbank gaat, je vertrokken bent voor onbepaalde tijd en veel geld.
ivm niet inleveren sleutel, laat andere sloten steken, wordt blijkbaar veel gedaan na bouwwerken.

Laat eventueel al een 1ste, stevige, brief schrijven door advocaat.

[Bart Vissers]

Hij moet het geld vastkrijgen.
Het is dus aan hem om naar de rechtbank te stappen en die kosten alvast voor te financieren.
Tenzij je niet tevreden bent van zijn werk of hij nog geldt Eric moet aan jullie.
Zorg wel dat het onbetwiste gedeelte betaald is en duidelijk -schriftelijk - gecommuniceerd is waarom jullie de rest betwisten.
Als hij sleutel niet terugbezorgt na aanmaning, kan je de kosten van vervangen sloten mee inbrengen in eennervig. geding.