dergelijk gebrek verjaart niet binnen 1 jaar. Wees daar maar zeker. Dit is een ontwerpfout en de aannemer moet hiervoor in gebreke gesteld worden...
Aan de andere kant hebben dergelijke firma's een juridische dienst die in staat zijn om de procedure jaren te verlengen. U zal ondertussen alle gerechtskosten moeten voorschieten wat serieus pijn zal doen... Het is dan ook in uw belang dat u alles in het werk stelt om een tot een minnelijke schikking te komen met de firma.
Zoniet zal uw 1ste stap zijn om een advocaat onder de arm te nemen en van daaruit verder te gaan... Veel succes!
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Misschien zijn uw buren wel echt uitzonderlijk rumoerig en bonken ze hard met deuren en dergelijke. Ik weet uit ondervinding dat
de "levenswijze" van de buren dag en nacht verschil kunnen uitmaken van al of niet hebben geluidsoverlast.
Indien de twee woningen niet gelijktijdig (was dat zo?) werden gebouwd kunnen er geen doorgestorte vloerplaten en dergeljke zijn.
Aan de hand van dergelijke zaken kunnen jullie zelf voor een deel de omvang van het probleem inschatten.
2 afzonderlijke muren met daarin een partywall is ruim voldoende om tot minimum 80 decibel perfect te isoleren. dwz dat normale gezinshinder niet hoorbaar is. Ongeacht of het nu rustige of luidruchtige mensen zijn.
Ik spreek uit ervaring, ook ik heb recent gebouwd met een sod firma. 2 aparte muren met daartussen een partywall, zelfs als de buren een feestje geven, met bijhorende "luide" muziek, horen we er niets van. Dat is net de bedoeling van die partywall
Misschien is hier iets verkeerd gelopen bij de plaatsing van die geluidsisolatie? Die zit namelijk volledig tussen de 2 muren waardoor brugvorming uitgesloten is.
Misschien zit er geen partywall?
Als er een doorlopende geluidsisolatie is dan kunnen er ook geen cementklodders of spouwmuurankers zijn die geluidsbruggen vormen.
Misschien eens enkele stenen wegkappen om te kijken. Als er dan blijkt dat er geen isolatie is dan loont het de moeite om de grote middelen in te zetten.
Misschien eens enkele stenen wegkappen om te kijken. Als er dan blijkt dat er geen isolatie is dan loont het de moeite om de grote middelen in te zetten.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
Je moet daarom nog geen stenen uitkappen. Gewoon een gat boren, en als je door de eerste muur bent moet je plots een zone tegenkomen waar er geen weerstand meer is voor de boor. Indien dat zo is, zit er geen isolatie. Zit er wel, dan kom ze mee naar buiten met het boorstof.
En het is geen klein verborgen gebrek, maar een geluidsoverlast is een groot verborgen gebrek, dat nooit weggaat. Uw huis is merkelijk in waarde gezakt.
En het is geen klein verborgen gebrek, maar een geluidsoverlast is een groot verborgen gebrek, dat nooit weggaat. Uw huis is merkelijk in waarde gezakt.
De buren slagen inderdaad met deuren en dergelijke, en zijn dus zeker aan de luide kant te noemen.
Maar we horen ook hun conversaties, en het gaat hier dan niet om een ruzie.
Zoals gemeld konden we vorige week tijdens hun familiefeest (zonder muziek) gewoon conversaties horen tot in de badkamer aan de andere kant van het huis. Slapen ging enkel met oordoppen in, en dan nog kon je horen dat er iets gaande was.
Om dit eigenste moment kan ik ook perfect hun conversaties horen, tot op het punt dat ik hen net niet kan verstaan.
Ik ben zelfs in staat om te zeggen welk tv programma ze hebben op staan...
Voor een nieuwbouw compleet onaanvaardbaar. Ik moet oordoppen in doen om stilte te kunnen ervaren in men eigen huis.
Ik ga morgen maar eens contact opnemen met een advocaat voor advies.
Maar we horen ook hun conversaties, en het gaat hier dan niet om een ruzie.
Zoals gemeld konden we vorige week tijdens hun familiefeest (zonder muziek) gewoon conversaties horen tot in de badkamer aan de andere kant van het huis. Slapen ging enkel met oordoppen in, en dan nog kon je horen dat er iets gaande was.
Om dit eigenste moment kan ik ook perfect hun conversaties horen, tot op het punt dat ik hen net niet kan verstaan.
Ik ben zelfs in staat om te zeggen welk tv programma ze hebben op staan...
Voor een nieuwbouw compleet onaanvaardbaar. Ik moet oordoppen in doen om stilte te kunnen ervaren in men eigen huis.
Ik ga morgen maar eens contact opnemen met een advocaat voor advies.
-
Mister Wolf
- Berichten: 50
In tegenstelling tot hetgeen eerder werd geschreven, is niet zeker dat het probleem (enkel en alleen) een probleem van de aannemer is.
Mogelijks zit de fout, de brug of het tekort aan isolatie al in de offerte of de plannen en zijn deze eerder toe te schrijven aan de architect als "conceptuele fout". Het kan ook gaan over een gedeelde fout en aansprakelijkheid tussen aannemer en architect.
Ik ben het eens met bovenstaande info dat u thans in gebreke moet stellen, aangetekend dus, maar ik zou dit zowel t.a.v. de aannemer als t.a.v. de architect doen. Het is in de eerste plaats aan uw architect om samen met u het probleem te onderzoeken en de oplossing ervan te coördineren.
Laat u niet misleiden door de termijnen : o.i. kan u nog steeds vorderen.
Succes !
Mister Wolf
Mogelijks zit de fout, de brug of het tekort aan isolatie al in de offerte of de plannen en zijn deze eerder toe te schrijven aan de architect als "conceptuele fout". Het kan ook gaan over een gedeelde fout en aansprakelijkheid tussen aannemer en architect.
Ik ben het eens met bovenstaande info dat u thans in gebreke moet stellen, aangetekend dus, maar ik zou dit zowel t.a.v. de aannemer als t.a.v. de architect doen. Het is in de eerste plaats aan uw architect om samen met u het probleem te onderzoeken en de oplossing ervan te coördineren.
Laat u niet misleiden door de termijnen : o.i. kan u nog steeds vorderen.
Succes !
Mister Wolf
Mister Wolf : ont-zorgen met passie
Intussen heeft ook onze architect gereageerd, en contact genomen met de aannemer om dit te bekijken.
Hij stelt een geluidsmeting voor aan de aannemer zodat er een indicatie kan gegeven worden waar de geluidslekken zitten.
Aan de hand van die info zou er dan een concrete werkwijze voorgesteld kunnen worden.
Ik ben in ieder geval al opgelucht dat er al enigszins constructief gereageerd wordt.
Desondanks heb ik aanstaande maandag ook al maar een consultatie vastgelegd bij een advocaat.
Kwestie van iets achter de hand te hebben.
Hij stelt een geluidsmeting voor aan de aannemer zodat er een indicatie kan gegeven worden waar de geluidslekken zitten.
Aan de hand van die info zou er dan een concrete werkwijze voorgesteld kunnen worden.
Ik ben in ieder geval al opgelucht dat er al enigszins constructief gereageerd wordt.
Desondanks heb ik aanstaande maandag ook al maar een consultatie vastgelegd bij een advocaat.
Kwestie van iets achter de hand te hebben.
goed idee!Intussen heeft ook onze architect gereageerd, en contact genomen met de aannemer om dit te bekijken.
Hij stelt een geluidsmeting voor aan de aannemer zodat er een indicatie kan gegeven worden waar de geluidslekken zitten.
Aan de hand van die info zou er dan een concrete werkwijze voorgesteld kunnen worden.
Ik ben in ieder geval al opgelucht dat er al enigszins constructief gereageerd wordt.
Desondanks heb ik aanstaande maandag ook al maar een consultatie vastgelegd bij een advocaat.
Kwestie van iets achter de hand te hebben.
In tegenstelling tot hetgeen eerder werd geschreven, is niet zeker dat het probleem (enkel en alleen) een probleem van de aannemer is.
Mogelijks zit de fout, de brug of het tekort aan isolatie al in de offerte of de plannen en zijn deze eerder toe te schrijven aan de architect als "conceptuele fout". Het kan ook gaan over een gedeelde fout en aansprakelijkheid tussen aannemer en architect.
Ik ben het eens met bovenstaande info dat u thans in gebreke moet stellen, aangetekend dus, maar ik zou dit zowel t.a.v. de aannemer als t.a.v. de architect doen. Het is in de eerste plaats aan uw architect om samen met u het probleem te onderzoeken en de oplossing ervan te coördineren.
Laat u niet misleiden door de termijnen : o.i. kan u nog steeds vorderen.
Succes !
Mister Wolf
Het concept van 2 muren met daartussen een partywall is allomvertegenwoordig bij sod firma's en werkt perfect. En is daarbij ook een standaardontwerp. Daarom denk ik gewoon dat er iets misgelopen is bij de uitvoering.
Een korte update:
Voorlopig nog geen antwoord van de aannemer... Ik stuur hen vandaag een reminder.
Advocaat 1 geeft aan dat dit niet onder constructiefouten valt en we er geen zaak van kunnen maken. Zelf als we dit binnen het jaar gemeld zouden hebben, dan hadden we volgens hem nog geen verhaal.
Aangezien ik twijfel aan zijn expertise in deze materie, heb ik een 2 de opinie gevraagd bij een andere raadsman. Deze heeft het aannemingscontract opgevraagd (wat de eerste al niet gedaan had) en wil ter plaatse eens komen kijken.
Voorlopig nog geen antwoord van de aannemer... Ik stuur hen vandaag een reminder.
Advocaat 1 geeft aan dat dit niet onder constructiefouten valt en we er geen zaak van kunnen maken. Zelf als we dit binnen het jaar gemeld zouden hebben, dan hadden we volgens hem nog geen verhaal.
Aangezien ik twijfel aan zijn expertise in deze materie, heb ik een 2 de opinie gevraagd bij een andere raadsman. Deze heeft het aannemingscontract opgevraagd (wat de eerste al niet gedaan had) en wil ter plaatse eens komen kijken.
En waarom zou dit niet onder contractiefouten vallen. Je koopt iets dat geluidsdicht moet zijn, en het is dat niet. Dan is er toch ergens iets fout. Je zou het zelfs als een verborgen gebrek kunnen aanzien.
Stuur naar die aannemer geen reminder via mail Stuur hem ditmaal een aangetekend schrijven met een duidelijke ingebrekestelling, of beter nog, laat die door uw raadsman schrijven
Stuur naar die aannemer geen reminder via mail Stuur hem ditmaal een aangetekend schrijven met een duidelijke ingebrekestelling, of beter nog, laat die door uw raadsman schrijven
Norm NBN S 01-400-1: Akoestische criteria voor woongebouwen.
Deze bepaalt de vereisten waaraan afgewerkte gebouwen moeten voldoen op het vlak van de lucht- en contactgeluidsisolatie, de gevelisolatie, het lawaai van de technische uitrustingen en de nagalmbeheersing in specifieke ruimten.
De criteria uit de norm gelden als regels voor de goede uitvoering van gebouwen die geheel of gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning en waarvan de bouw- of verbouwingsaanvraag werd ingediend na de verschijningsdatum van de norm.
Deze eisen vervallen wanneer specifieke wettelijke bepalingen van toepassing zijn (bv. in de buurt van luchthavens).
Deze bepaalt de vereisten waaraan afgewerkte gebouwen moeten voldoen op het vlak van de lucht- en contactgeluidsisolatie, de gevelisolatie, het lawaai van de technische uitrustingen en de nagalmbeheersing in specifieke ruimten.
De criteria uit de norm gelden als regels voor de goede uitvoering van gebouwen die geheel of gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning en waarvan de bouw- of verbouwingsaanvraag werd ingediend na de verschijningsdatum van de norm.
Deze eisen vervallen wanneer specifieke wettelijke bepalingen van toepassing zijn (bv. in de buurt van luchthavens).
Een volgende update en vraag.
Onze aannemer heeft intussen een datum voorgesteld voor de meting, dewelke zou doorgaan volgende week.
Voor dergelijke meting moet er een geluidsopstelling gebeuren bij zowel ons als bij de buren.
Nu proberen zowel wij als de eigenaar van het huis naast ons, de huurders te contacteren om de datum af te stemmen, maar beide zonder succes.
De oproepen en sms berichten van de eigenaar worden niet beantwoord door de huurders, en als ik ga aanbellen wordt er niet open gedaan. De buren zijn wel degelijk thuis (kunnen we uiteraard horen, vandaar ook de nood aan een meting).
Nu ben ik eigenlijk op zoek naar suggesties of acties die ik of de eigenaar kan ondernemen om de buren toch 'te dwingen' om mee te werken?
Als ik me niet vergis mag de verhuurder een afspraak maken om het pand te laten bezoeken door een vastgoedprofessional, makelaar, agent, aannemer, architect, enzovoort. Hij moet daarbij wel rekening houden met het privéleven van de huurder en moet zijn recht te goeder trouw en slechts in beperkte mate uitoefenen. Hij mag het pand echter minstens één keer per jaar bezoeken.
Weigeren mag de huurder dus niet, maar door niet bereikbaar te zijn kan de eigenaar dit recht niet gebruiken.
Onze aannemer heeft intussen een datum voorgesteld voor de meting, dewelke zou doorgaan volgende week.
Voor dergelijke meting moet er een geluidsopstelling gebeuren bij zowel ons als bij de buren.
Nu proberen zowel wij als de eigenaar van het huis naast ons, de huurders te contacteren om de datum af te stemmen, maar beide zonder succes.
De oproepen en sms berichten van de eigenaar worden niet beantwoord door de huurders, en als ik ga aanbellen wordt er niet open gedaan. De buren zijn wel degelijk thuis (kunnen we uiteraard horen, vandaar ook de nood aan een meting).
Nu ben ik eigenlijk op zoek naar suggesties of acties die ik of de eigenaar kan ondernemen om de buren toch 'te dwingen' om mee te werken?
Als ik me niet vergis mag de verhuurder een afspraak maken om het pand te laten bezoeken door een vastgoedprofessional, makelaar, agent, aannemer, architect, enzovoort. Hij moet daarbij wel rekening houden met het privéleven van de huurder en moet zijn recht te goeder trouw en slechts in beperkte mate uitoefenen. Hij mag het pand echter minstens één keer per jaar bezoeken.
Weigeren mag de huurder dus niet, maar door niet bereikbaar te zijn kan de eigenaar dit recht niet gebruiken.