JuridischForum.be

Enkele jaren geleden heb ik een nieuwbouwappartement gekocht, de voorlopige oplevering gebeurde in februari 2008, na een half jaar merkte ik een schimmelvlek op de muur in de hal, deze muur grenst aan de douche, een 2e aangrenzende muur, in de living, vertoonde ook tekenen van vocht.
de eerste expertise met lekdetectie toonde aan dat de kitnaden van de douchebak slecht aangebracht waren waar het water door stroomde. de verzekering van de aannemer(zelfde als van de tegelwerken) trok dit rapport in twijfel en na lange tijd gebeurde er een 2e lekdetectie, deze toonde aan dat de douchebak zelf niet stabiel geplaatst is waardoor de kitnaden kunnen scheuren.
bijkomend probleem hier is dat er geen vochtwerende doek achter de tegels in de douche geplaatst is, op de factuur die ik van de hoofdaannemer gekregen heb, staat die doek wel aangerekend.

Vorig jaar stelde ik vast dat de voegen tussen tegels en plint losgekomen waren, ik dacht aanvankelijk dat een slecht product hiervan de oorzaak was maar toen enkele maanden geleden bleek dat de buren hier ook last van hebben, is er een expertise gebeurd en bleek dat de vloertegels aan het verzakken zijn.

de bouwfirma reageert niet op mails,telefoons en aangetekend schrijven. bijna 3,5 jaar na de voorlopige oplevering zijn de restpunten ook nog steeds niet afgewerkt.

heeft er iemand een idee wat ik hiertegen kan beginnen?

Alvast bedankt

Dagvaarden lijkt mij de enige oplossing. zoek u in ieder geval een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht. Dit zijn meestal zeer moeilijke en verschrikkelijk langlopende dossiers.
Ik wil u niet teleurstellen maar als u de eerst komende vijf jaar nog geen resultaat hebt dan is dat bijna normaal.
Als u na die vijf jaar nog de moed niet hebt opgegeven bent u zelf al goed of weg. Velen geven er de brui aan en
zoeken met de moed der wanhoop zelf een oplossing.

Mijn idee: bouwbedrijven maken in dit soort zaken in vele gevallen de tijd als hun bondgenoot. U wil iets gerepareerd en hersteld krijgen.
U moet dus krijgen en zij geven. Juist ja u begrijpt het al.
soms moet u dan zelf de afweging maken tussen:

1. ik vraag zelfs offertes op en kijk wat de kost is
2.ik procedeer met X onvoorspelbare kosten aan advocaat en mogelijks maar gedeeltelijk positief resultaat (wat meestal het geval is).

Is dat een spijtige zaak dat sommige bouwondernemingen of zelfs andere ondernemingen die in gebreke blijven deze strategie kunnen volgen veeal ingegeven door een te traag gerechterlijk apparaat ? Zeer zeker maar wat doe je er aan ?. Ik moet nog de eerste advocaat tegenkomen die zegt dat misbruik maken van procedures en dergelijke eigenlijk niet zou mogen. Er word théél véél toegedekt met de vlag van daar- hebben- wij- recht- op
Vergeet ook niet dat zo'n bedrijf plots kan failliet gaan als ze het verkeerde licht aan het einde van de tunnel zien. Bij u zal dat misschien niet het geval zijn. Vooraleer dat gebeurt moet uw dossier zwaar genoeg wegen tov de grootte van het bouwbedrijf in kwestie. dus niet voor een paar duizend euro.

dit soort dossiers zijn altijd héél zure appels om in te bijten. Een verantwoorde wijziging in het gerechterlijk oplossen van dergelijke dossiers zal pas gebeuren when hell freezes over.

Hier was ik al bang voor, 10 jaar garantie maakt dus eigenlijk niets uit.

hoe zit het met de definitieve oplevering, staat daar geen maximum tijd na de voorlopige oplevering op?

Opgelet. Er is een wezenlijk verschil tussen garantie en de aansprakelijkheid. De garantie is de verzekering op de kwaliteit van een product in vele gevallen verstrekt door de fabrikant. De correcte plaatsingsvoorwaarden dienen te zijn gevolgd. Die voorwaarden zijn ofwel bepaald door de fabrikant van het product ofwel door de door het bouwbedrijf als sector opgestelde regels van het goed vakmanschap. De zogenaamde STS normen. De BN spreekt ove rhet algemeen over de kwaliteitsnormen van een product. bvb straatverharding moet daar en daar aan voldoen ongeacht wat de fabrikant zegt. Dat zijn de miniumeisen. Maar iedere fabrikant mag daar boven gaan.

De STS normen spreken veelal op de goede regels van het vakmanschap en daar komt de tienjarige aansprakelijkheid om de hoek kijken. Een slecht uitgevoerd werk heeft dus in princiepe niks te maken met de kwaliteit van de gebruikte materialen maar heeft er wel degelijk invloed op.
Een product kan stuk gaan door slechte plaatsing. Dan is de uitvoerende aannemer volledig verantwoordelijk. Bij een slecht product juist geplaatst is de leverancier/fabrikant van het product of materiaal verantwoordelijk.
In uw geval is er dus geen sprake van garantie maar eerder van uitvoeringsfouten en die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid.

Echter ....... als deze fouten zichtbaar waren tijdens de voorlopige oplevering en niet werden genoteerd bent u in vele gevallen gejost. Zoals u weet staat het woord gejost nog maar pas een paar dagen in den dikken vandaele en mogen we het officieel gebruiken als: u bent de pineut.
Hoe komt dat ? Als tijdens de voorlopige oplevering er geen expliciete vermelding is dan aanvaard u de werken zoals uitgevoerd éénvoudig door de ingebruikname van het goed/woning. Dat is in het geval dat u de bouwheer bent. Maar bent u wel de bouwheer of hebt u gewoon een appartement gekocht. Want als u gewoon de koper bent van een appartement dan zit u in een wel héél moelijke situatie. Want dan vraag ik mij zelfs af op u zelfs
enig recht van spreken hebt tijdens een voorlopige oplevering.
Meestal is het ook zo dat een definitieve oplevering een jaar na een voorlopige oplevering gewoon een feit is als er geen stukken zijn die dit tegenspreken
zoals bijvoorbeeld een protestbrief van uwentwege. Dat dan in de zin van: geacht heer blabla voorlopige oplevering van datum blabla openstaande punten nog niet opgelost. Wij weigeren dan ook voor akkoord definitieve oplevering tot alle punten verholpen opgelost. etc etc bla bla
De tienjarige aansprakelijheid begint te lopen vanaf de datum definitieve oplevering

ik vermoed dat u zich dus in de zeer netelige positie bevind van:

1. definitieve oplevering is een feit door stilzwijgen
2. werken zijn aanvaard eenvoudig door de ingebruikname van het goed.

En dat weet die aannemer dus. En als u gewoon de koper bent van het appartement en niet de bouwheer dan zal de bouwpromotor waarschijnlijk nog onder één hoedje spelen met de aannemer.
Met de expertises en de vastgestelde gebreken bent u niks. De expertise is niet tegenstelbaar en éénzijdig uitgevoerd. Alleen een door een gerechterlijk expert opgestelde expertise is objectief aanvaard (mijn ervaring zegt dat ik hier even moet kuchen).

U zit in een moeilijk parket en ik zou al een eerste gesprek met een advocaat plannen of de voorbereidingen treffen dit zelf op te lossen.
Voor beide scenario's zal je een kosten/baten oefening moeten maken. Menig advocaat zal u een snelle oplossing beloven maar die beloftes zijn
nog trager en waziger dan de beloftes van wij aannemers.
Ik schets even een overzicht:

gesprek met advocaat/voorbereiden dossier/dagvaarding/etc: 2000 2500 €
aanstellen gerechterlijk expert: die kosten moe tu voorschieten: 1500 2500 en meer euro (ze zijn niet allemaal even charmant)

en dan is het na het afstappen ter plaatse zoals men dat noemt wachten op het rapport van de expert. En wachten ... En wachten ... En wachten
(en ik spreek hier niet over een paar weken maar soms maanden ja zelfs jaren en die kunnen zich dat permiteren spijtig genoeg)

en daarna begint uw advocaat ook opnieuw te rekenen......

volgend scenario: u vraagt een gedegen tegelzetter om een offerte voor correcte uitvoering, bijt de zure appel in stukken en denkt met de moed der wanhoop: Oh de badkamer moest toch opgefrist worden.
Dat is misschien nog het minst pijnlijke

“Art.1.Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement...mits...de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is VÓÓR de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen...”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen=Wet Breyne).

‘huis of appartement‘ is meer dan enkel de ruwbouw.

Ik ga ervan uit dat uw koop onder toepassing valt van deze wet. Dit dient echter onderzocht.

“Art.9.De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is...Art.12.Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de *Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en BEVRIJD. Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement...hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen. De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5°, van de hypotheekwet.”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

* Zie Koninklijk Besluit 21 oktober 1971. Onderzoek de stand van zaken betreffende voornoemde waarborg.

Maan uw verkoper aangetekend aan de gebreken opgenomen in de voorlopige oplevering weg te werken binnen een redelijke termijn die u daarin zelf bepaalt en daarna onverwijld over te gaan tot definitieve oplevering. Deel hem daarin mee dat u bij niet acht nemen daarvan overgaat tot dagvaarding met vordering tot gedwongen uitvoering onder verbeurte van een dwangsom.

De wet Breyne is niet van toepassing bij de aankoop van een woning ook niet als die nog nieuw gebouwd moet worden
De verkoper van een appartement is niet gehouden aan de regels van oplevering.

Wet Breyne is van toepassing alleen tussen aannemer en bouwheer idem dito de oplevering

De wet Breyne is niet van toepassing bij de aankoop van een woning ook niet als die nog nieuw gebouwd moet worden
De verkoper van een appartement is niet gehouden aan de regels van oplevering.

Wet Breyne is van toepassing alleen tussen aannemer en bouwheer idem dito de oplevering

Sorry maar dit is compleet verkeerde informatie!



Opdat de wet Breyne van toepassing zou zijn moet aan alle volgende voorwaarden voldaan zijn:

- Het gebouw is bestemd voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting).
- De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te "bouwen", te "laten bouwen" of te "verschaffen". Het gaat hier om wat in het algemeen beter bekend is als bouwen “sleutel op de deur” en “koop op plan”.
- De koper of opdrachtgever is verplicht één of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Indien de aankoop- of aannemingsom slechts na de voltooiing wordt betaald dan is de wet niet van toepassing.
- Het gebouw wordt in België gebouwd. Wanneer bijvoorbeeld een Nederlandse promotor of aannemer in België bouwt onder de voorwaarden van de wet Breyne dan is de wet ook toepasselijk.
- Het moet werkelijk gaan om het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet niet meer van toepassing.

Beste meneer Roharro.

Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die aan u op plan dan is de wet Breyne van toepassing
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die daarna aan u of een ander dan is de wet Breyne NIET !!!! van toepassing
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die aan u op plan dan ben ik gebonden aan de oplevering
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die daarna aan u of een andere dan ben ik NIET !!!! gebonden aan de oplevering

voor TS is het dus wel zeer belangrijk om bekend te maken/te weten of hij het app kocht vooraleer er een steen was geelgd en hij kocht.
en
of hij het appartement kocht nadat het klaar was.

in dat laatste geval zal de aannemer/promotor niet moeten opleveren gezien hij/zij helemaal niks te zien heeft met TS tenzij daar afspraken over gemaakt zijn en dan nog

Beste meneer Roharro.

Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die aan u op plan dan is de wet Breyne van toepassing
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die daarna aan u of een ander dan is de wet Breyne NIET !!!! van toepassing
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die aan u op plan dan ben ik gebonden aan de oplevering
Als ik besluit een woning te bouwen en ik verkoop die daarna aan u of een andere dan ben ik NIET !!!! gebonden aan de oplevering

voor TS is het dus wel zeer belangrijk om bekend te maken/te weten of hij het app kocht vooraleer er een steen was geelgd en hij kocht.
en
of hij het appartement kocht nadat het klaar was.

in dat laatste geval zal de aannemer/promotor niet moeten opleveren gezien hij/zij helemaal niks te zien heeft met TS tenzij daar afspraken over gemaakt zijn en dan nog

TS heeft reeds in zijn eerste vraag duidelijk meegedeeld dat het om een nieuwbouwappartement gaat en dat er reeds een voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden. Daaruit leid ik af dat de Wet Breyne hier van toepassing is.
Vraag van TS betreft de volgende stap van oplevering, namelijk de definitieve oplevering.
Daarop moeten we dus antwoorden, zeker niet in het wilde weg beginnen te beweren dat er helemaal geen oplevering moet gebeuren en ook niet volledig de foutieve weg opgaan door te beweren dat er geen oplevering kan geschieden tussen koper van een appartement en promotor/aannemer door foutief te antwoorden "Wet Breyne is van toepassing alleen tussen aannemer en bouwheer idem dito de oplevering". "Bouwheer" is degene die de bouwaanvraag heeft ingediend. De koper van een nieuwbouwappartement dient helemaal geen bouwaanvraag in, het is de bouwpromotor die dat doet en bijgevolg is hij de bouwheer. De oplevering geschiedt tussen de koper en de bouwpromotor.

Geachte Heer Roharro.
volgens één van uw berichten was of bent u altijd actief geweest in de finaciele wereld dit gedurende decennia.
Uw kennis ter zake overstijgt wel vele malen die van mij dus denk ik
Zelf ben ik idem dito binnenkort meer dan 30 jaar actief in de bouwwereld en ik weet dus ook wel waar ik over spreek.
Zo komt de wet Breyne zelfs te vervallen als u ook maar één lot bvb vloerwerken toevertrouwd aan een andere
aannemer of bouwpromotor of wat dan ook
Maar misschien heb ik mij hier en daar wat ongelukkig uitgedrukt. Een promotoor en een aannemer hoewel een wezenlijk
verschil gaan bij ons qua geest allemaal over de zelfde kam. En nog zo'n paar dingen Anyway case closed
Ter zake. Misschien heeft TS het enige appartement gekocht van die promotoor dat nog niet verkocht was op plan .maar alleen
bij afwerking van het gebouw. Het kan dus opgeleverd zijn ja. Maar die duidelijkheid hebben we nog niet van de TS
Groeten

Hier de volledige wettekst:
http://www.habitos.be/upload/docs/01_WetBreyne.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Hier de volledige wettekst:
http://www.habitos.be/upload/docs/01_WetBreyne.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

M.i. vergeet u naast de wettekst ook naar het aanvullende K.B. te verwijzen.
Niet onbelangrijk.

Beste Griffon,
Ik kocht ook een appartement van de bouwfirma (op plan)Bij de eerste oplevering wilden de architect en de werfleider de gebreken NIET opschrijven....te smalle gang,daardoor botsten deuren opeen, en kon de veiligheidsdeur niet omdraaien en botste tegen de badkamermuur,de deurlijsten hadden 3 maten: 2 cm breed links,6cm rechts ,en boven 4 cm,in badkamer werd alles betegeld tot aan plafond ,dan vergaten ze dat er nog een verluchtings-buis onder het plafond moest lopen,dus gauw vals plafonneke geplaatst,en daar onderzaten 3m2 van mijn dure tegels,en omdat ze brokken gemaakt hadden met dat werk en géén tegels meer over hadden,zit ik nu met 6 vreemde tegels in andere kleurtint in de muur! Hang daar een kastje voor zei de architect!
Livingvenster kon niet openschuiven ....zat scheef ,ze zijn het komen uitkappen in de winter bij -8° Het glijdt nu maar de muren errond zijn kapot.
Ik heb 2m2 oppervlakte minder dan op het plan maar dat mag zegt da architect;maar daardoor heb ik géén veiligheidsdeur meer,ze hebben ze verwisseld voor een smallere standaarddeur.
Het plaasterwerk (in 't zwart door polen geplaatst)is lijk afgeschuurde crepi,.....ENZ.......Het appartement werd 12 maanden te laat opgeleverd,en door een procedure mét advokaat zal dat me vergoed worden(?)maar de expert aangesteld door de rechtbank,was waarschijnlijk een slechtziende,want de 6 anders getinte tegels zag hij niet ,de uiterstslechte plaasterwerken vond hij binnen de normen(dat is zo aan de kust ,zei hij)en de te smalle gang (85cm)vond hij geen probleem.....en dat ik mijn veiligheidsdeur kwijt ben(aan zee zijn er véél inbraken) vond hij goed opgelost door een smallere deur te plaatsen ,het werk op kosten van de bouwfirma !!!
Beste Griffon,een expert aangesteld door de rechtbank kost je 1790 € en hij kiest partij voor de bouwfirma en architect,met wie hij in dezelfde "club" zijn vrije uurtjes doorbrengt !!!
Ik verlies ondanks mijn gelijk ,op alle fronten,en ik ben nog een pak geld kwijt aan expert en advokaat!
Nicky