Hallo,
Mijn man en ik zoeken verbouwingen te laten doen aan onze woning. We willen de achtergevel op het gelijkvloers open kappen en daar een kleine 30m² aanbouwen.
Architect onder de arm genomen, aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning gedaan, enz.
Nu maak ik me zorgen. We hebben dit huis al 8 jaar en bij elke (werkelijk elke) verbouwing die we hebben laten doen, hebben we miserie gehad.
Elektriciteit trok op niks, gasleidingen lekten (onbegrijpelijk hoe de vorige daar kon wonen zonder dat het spel de lucht in vloog), doorgezakte vloerplaten, een stort onder de grond in de tuin, opstijgende water, lekken alom.
Kortom : elke verbouwing die we deden koste veel meer dan we telkens voorzien hadden.
Nu staan we dus voor de grootste verbouwing uit ons leven, en mijn grote schrik is dat gans het spel instort op onze kop. Sinds dat er een nieuw dak op ons huis ligt (jaar of 6 geleden) 'kraakt' ons huis ook.
We zijn van plan om alles te laten doen, enkel een stukje afbraak zouden we zelf doen.
Hoe kunnen we ons best 'verzekeren' dat we gedekt zijn in geval er grote schade zou onstaan aan ons huis? Is de architect hiervoor verzekerd?
Moeten we een aannemer pakken, is dat nodig?
Andere tips misschien?
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Franciscus
- Berichten: 39696
- Juridisch actief: Nee
Onze architecte was daarin zeer duidelijk. ALS jullie iets zien dat er niet pluis uitziet direct naar mij bellen.
Zo moest de vloer gevoegd worden met antraciet voegmiddel... wij vonden dat de kleur die men gebruikte niet correct was.
20' later was de architecte er - vroeg de zakken en zei dat is donker grijs... op plan stond een ander nummer ... plaatser mocht alles terug er uit halen en te voegen met de juiste kleur.
Ook wat de verlichting betreft waren er afspraken... aannemer en installateur vonden dat product X het beste was... architecte zei ik bepaal welke lichten en welke kleuren - jullie voeren uit. En zo duur was die nu ook niet.
Een van de leveranciers heeft daarna in een andere bouw haar gebruikte materialen en kleuren nog verschillende malen gebruikt...terwijl hij er eerst tegen was maar moest achteraf toegeven dat het zeer mooi was.
Zo moest de vloer gevoegd worden met antraciet voegmiddel... wij vonden dat de kleur die men gebruikte niet correct was.
20' later was de architecte er - vroeg de zakken en zei dat is donker grijs... op plan stond een ander nummer ... plaatser mocht alles terug er uit halen en te voegen met de juiste kleur.
Ook wat de verlichting betreft waren er afspraken... aannemer en installateur vonden dat product X het beste was... architecte zei ik bepaal welke lichten en welke kleuren - jullie voeren uit. En zo duur was die nu ook niet.
Een van de leveranciers heeft daarna in een andere bouw haar gebruikte materialen en kleuren nog verschillende malen gebruikt...terwijl hij er eerst tegen was maar moest achteraf toegeven dat het zeer mooi was.
Een architect is aansprakelijk voor concept fouten, aannemers of uzelf als u de werken doet, voor fouten bij de uitvoering.
Er bestaan verzekeringen voor alle bouwrisico's (ABR), maar of die dekking gaan geven voor zelf uitgevoerde werken weet ik niet. Dergelijke verzekeringen hebben het voordeel dat bij schade gewoon betaald wordt zonder dat er discussies zijn over wie er uiteindelijk een fout beging en aansprakelijk is.
Er bestaan verzekeringen voor alle bouwrisico's (ABR), maar of die dekking gaan geven voor zelf uitgevoerde werken weet ik niet. Dergelijke verzekeringen hebben het voordeel dat bij schade gewoon betaald wordt zonder dat er discussies zijn over wie er uiteindelijk een fout beging en aansprakelijk is.
Bij de afbraakwerken: wees zeker dat wat uzelf denkt af te breken geen draagmuren zijn. Zijn het wel draagmuren, laat het dan uitvoeren door een firma. Die zullen dan de juiste voorzorgen nemen en anders moeten ze maar opdraaien voor de gevolgen. Ik ken iemand die bij de brandweer vrijwilliger is. Die heeft al enkele keren moeten uitrukken omdat sommige mensen al eens een draagmuur uitkappen en dan verwonder zijn dag het huis begint in te zakken. Dan is het zo snel mogelijk steunbalken zetten om de verdere zakking tegen te houden tot er een oplossing is gevonden. Helaas zijn er altij mensen die eens denken 'bwa, 1 stuk draagmuur, ik heb er toch nog genoeg andere'.
Laat dus alles wat risicovol is uitvoeren door derden die zichzelf voor de gevolgen hebben verzekerd. Zaken als bijvoorbeeld ramen verwijderen kan u natuurlijk zelf, of bijvoorbeeld de siergevel afbreken (voorzien dan wel zo plastieken doeken om de onderliggende isolatiematerialen of draagmuren te beschermen tegen de weerselementen). Maar natuurlijk vanaf er een draagbalk gestoken mot worden, zult u zelf niets kunnen ondernemen om de kosten te drukken, omdat dat risicovol werk is.
Voor de rest vraagt u dus het best of ze verzekerd zijn tegen de gevolgen en zie datu zelf zeker bent dat zij voor 100% opdraaien voor de schade die ze zelf aanrichten. Als ze niet verzekerd zijn, kunnen ze goedkoper zijn, maar draait u mogelijks zelf op voor de kosten.
Laat dus alles wat risicovol is uitvoeren door derden die zichzelf voor de gevolgen hebben verzekerd. Zaken als bijvoorbeeld ramen verwijderen kan u natuurlijk zelf, of bijvoorbeeld de siergevel afbreken (voorzien dan wel zo plastieken doeken om de onderliggende isolatiematerialen of draagmuren te beschermen tegen de weerselementen). Maar natuurlijk vanaf er een draagbalk gestoken mot worden, zult u zelf niets kunnen ondernemen om de kosten te drukken, omdat dat risicovol werk is.
Voor de rest vraagt u dus het best of ze verzekerd zijn tegen de gevolgen en zie datu zelf zeker bent dat zij voor 100% opdraaien voor de schade die ze zelf aanrichten. Als ze niet verzekerd zijn, kunnen ze goedkoper zijn, maar draait u mogelijks zelf op voor de kosten.
-
Franciscus
- Berichten: 39696
- Juridisch actief: Nee
Niet alleen brandweer zal dan ter plaatse komen maar in principe dan ook politie (commissaris) deze heeft de bevoegdheid (via burgemeester) als bestuurlijk officier het pand zelfs af te sluiten wegens onbewoonbaar.
Zo ver gingen zijn verhaal niet, ze waren intijds ter plaatse om de nodige steunen te plaatsen tot de eigenaars een aannemer hadden aangesteld die de verdere werken heeft begeleid.Niet alleen brandweer zal dan ter plaatse komen maar in principe dan ook politie (commissaris) deze heeft de bevoegdheid (via burgemeester) als bestuurlijk officier het pand zelfs af te sluiten wegens onbewoonbaar.
Maar natuurlijk in een extreem geval is dat natuurlijk mogelijk. Maar toch beter voorkomen dan genezen.
Tegen slecht uitgevoerde werken door een aannemer kan je u niet verzekeren ... de verzekering "ABR" is vooral een verzkering die ja gaat dekken voor schadegevallen die "niet cantractueel zijn " dacht ik ...Een architect is aansprakelijk voor concept fouten, aannemers of uzelf als u de werken doet, voor fouten bij de uitvoering.
Er bestaan verzekeringen voor alle bouwrisico's (ABR), maar of die dekking gaan geven voor zelf uitgevoerde werken weet ik niet. Dergelijke verzekeringen hebben het voordeel dat bij schade gewoon betaald wordt zonder dat er discussies zijn over wie er uiteindelijk een fout beging en aansprakelijk is.
BVb bouwmaterialen die gestolen worden , uw buurt stelt u aansprakelijk voor verzakkingen bij hem ....
Maar dus niet voor uwe stucadoor die een "landschap" aflevert ipv een mooie schilderklare muur ...
k.b.
voegsel van Omnicol dus ...Onze architecte was daarin zeer duidelijk. ALS jullie iets zien dat er niet pluis uitziet direct naar mij bellen.
Zo moest de vloer gevoegd worden met antraciet voegmiddel... wij vonden dat de kleur die men gebruikte niet correct was.
20' later was de architecte er - vroeg de zakken en zei dat is donker grijs... op plan stond een ander nummer ... plaatser mocht alles terug er uit halen en te voegen met de juiste kleur.
Ook wat de verlichting betreft waren er afspraken... aannemer en installateur vonden dat product X het beste was... architecte zei ik bepaal welke lichten en welke kleuren - jullie voeren uit. En zo duur was die nu ook niet.
Een van de leveranciers heeft daarna in een andere bouw haar gebruikte materialen en kleuren nog verschillende malen gebruikt...terwijl hij er eerst tegen was maar moest achteraf toegeven dat het zeer mooi was.
Een goed architect komt ook kijken op de momenten dat het belangrijk is voor den bouw ...
De bouwheer heeft vaak oog voor details als kleur , vorm , ...
Maar uitvoering van bvb de waterkering in het buitenspouwblad is iets dat je heel goed kan zien tijdens den bouw ... achteraf is het miserie tot en met ...
En wie heeft er op zijn plan een detailtekening staan van zijn "muuraanzetten" ????
En dan komen de discussies ...
- Waarom zag de archi het niet ... hij deed "toezicht" ?
- De aannemer zegt dat het een "conceptfout" is ... dat hij volgens plan werkte ...
- De archi zegt ... ik heb het niet eens moeten tekenen ... alles was duidelijk ...
Als je boven gesteld probleem "goed" wil doen ... moet je alvast volgende zaken weten ...
- pasniveau binnen + hoogte van de plint die men zal nemen ( meestal ongeveer 7 cm)
- niveau van de terassen etc aan de buitenmuren ...
begin maar ...
Mijn raad is, neem geen gewoon architect maar een architect ingenieur.
Of beter, ga naar een bureau die ook ingenieurs in huis heeft die de stabiliteit kan onderzoeken. Een fundering onderzoek zal noodzakelijk zijn.
En ik kan U nu al meegeven als de stabiliteit een twijfelgeval is, dan is zelf slopen of zelf bricoleren absoluut geen optie. Geen enkele verzekering zal dit willen verzekeren.
Hier zal je op voorstel van de ingenieur een aannemer moeten aanstellen die dit uitvoert. Dat is werk voor professionals.
Of beter, ga naar een bureau die ook ingenieurs in huis heeft die de stabiliteit kan onderzoeken. Een fundering onderzoek zal noodzakelijk zijn.
En ik kan U nu al meegeven als de stabiliteit een twijfelgeval is, dan is zelf slopen of zelf bricoleren absoluut geen optie. Geen enkele verzekering zal dit willen verzekeren.
Hier zal je op voorstel van de ingenieur een aannemer moeten aanstellen die dit uitvoert. Dat is werk voor professionals.
De architect is verantwoordelijk voor de stabiliteit van de constructie ...
normaal zal hij de "berekeningen" hiervoor laten doen ( op kosten en met goedkeuring van de bouwheer) bij een ingenieursbureel ...
Voor zover er funderingen betrokken zijn in het geheel zal hij tevens beroep doen op een firma die bodemsonderingen uitvoert ... ( deze geven een schriftelijk funderingsadvies)
Beide zaken zijn een NOODZAAK opdat de architect het project zou kunnen laten vallen onder zijn verzekeringspolissen aangaande zijn (beroeps)aansprakelijkheid ...
Of deze beide onderzoeken een garantie bieden op de stabiliteit ? Daarop is het antwoord NEEN ...
-- er moet ook immers toegezien worden dat de gegeven instructies nauwgezet orden gevolgd ...
-- her kan altijd zijn dat de gesondeerde punten niet representatief waren ...
-- ...
Maar zoals gezegd ... er kan heel veel mis gaan ... ook zaken waar de archi niet voor verantwoordelijk is ...
k.b.
normaal zal hij de "berekeningen" hiervoor laten doen ( op kosten en met goedkeuring van de bouwheer) bij een ingenieursbureel ...
Voor zover er funderingen betrokken zijn in het geheel zal hij tevens beroep doen op een firma die bodemsonderingen uitvoert ... ( deze geven een schriftelijk funderingsadvies)
Beide zaken zijn een NOODZAAK opdat de architect het project zou kunnen laten vallen onder zijn verzekeringspolissen aangaande zijn (beroeps)aansprakelijkheid ...
Of deze beide onderzoeken een garantie bieden op de stabiliteit ? Daarop is het antwoord NEEN ...
-- er moet ook immers toegezien worden dat de gegeven instructies nauwgezet orden gevolgd ...
-- her kan altijd zijn dat de gesondeerde punten niet representatief waren ...
-- ...
Maar zoals gezegd ... er kan heel veel mis gaan ... ook zaken waar de archi niet voor verantwoordelijk is ...
k.b.
Mag ik erop wijzen dat de gespecialiseerde studies zoals stabiliteit steeds uitgesloten zijn in een architectuurovereenkomst, verder zal een architect geen contracten sluiten met ingenieurs of firma's grondonderzoek, dit is telkens de taak van de bouwheer.De architect is verantwoordelijk voor de stabiliteit van de constructie ...
normaal zal hij de "berekeningen" hiervoor laten doen ( op kosten en met goedkeuring van de bouwheer) bij een ingenieursbureel ...
Voor zover er funderingen betrokken zijn in het geheel zal hij tevens beroep doen op een firma die bodemsonderingen uitvoert ... ( deze geven een schriftelijk funderingsadvies)
Beide zaken zijn een NOODZAAK opdat de architect het project zou kunnen laten vallen onder zijn verzekeringspolissen aangaande zijn (beroeps)aansprakelijkheid ...
Of deze beide onderzoeken een garantie bieden op de stabiliteit ? Daarop is het antwoord NEEN ...
-- er moet ook immers toegezien worden dat de gegeven instructies nauwgezet orden gevolgd ...
-- her kan altijd zijn dat de gesondeerde punten niet representatief waren ...
-- ...
Maar zoals gezegd ... er kan heel veel mis gaan ... ook zaken waar de archi niet voor verantwoordelijk is ...
k.b.
De architect dient dit wel te melden aan de bouwheer op basis van zijn adviesplicht, doch kan de bouwheer hiertoe niet verplichten.
Een architect heeft altijd controle en GEEN toezicht (toezicht is wanneer een architect quasi op de werf slaapt, m.a.w. bij heel grote constructies, niet bij 'verbouwingen').
Mijn excuses als ik een verkeerde indruk wekte ... het is inderdaad zo dat de opdrachtgever voor de studies de bouwheer is ... en dat de "resultaten" door de architect weer moeten getoetst worden aan zijn ontwerp ...Mag ik erop wijzen dat de gespecialiseerde studies zoals stabiliteit steeds uitgesloten zijn in een architectuurovereenkomst, verder zal een architect geen contracten sluiten met ingenieurs of firma's grondonderzoek, dit is telkens de taak van de bouwheer.De architect is verantwoordelijk voor de stabiliteit van de constructie ...
normaal zal hij de "berekeningen" hiervoor laten doen ( op kosten en met goedkeuring van de bouwheer) bij een ingenieursbureel ...
Voor zover er funderingen betrokken zijn in het geheel zal hij tevens beroep doen op een firma die bodemsonderingen uitvoert ... ( deze geven een schriftelijk funderingsadvies)
Beide zaken zijn een NOODZAAK opdat de architect het project zou kunnen laten vallen onder zijn verzekeringspolissen aangaande zijn (beroeps)aansprakelijkheid ...
Of deze beide onderzoeken een garantie bieden op de stabiliteit ? Daarop is het antwoord NEEN ...
-- er moet ook immers toegezien worden dat de gegeven instructies nauwgezet orden gevolgd ...
-- her kan altijd zijn dat de gesondeerde punten niet representatief waren ...
-- ...
Maar zoals gezegd ... er kan heel veel mis gaan ... ook zaken waar de archi niet voor verantwoordelijk is ...
k.b.
De architect dient dit wel te melden aan de bouwheer op basis van zijn adviesplicht, doch kan de bouwheer hiertoe niet verplichten.
Een architect heeft altijd controle en GEEN toezicht (toezicht is wanneer een architect quasi op de werf slaapt, m.a.w. bij heel grote constructies, niet bij 'verbouwingen').
En uit al deze "nuances" blijkt al duidelijk dat je als "bouwheer met problemen" zeer vaak achter het net vist ...
En controle of toezicht ... in de volksmond wordt er gezegd "bouwen onder toezicht van een architect" ... en hoewel je moet betalen met echt geld zal het niet zo simpel zijn hier enige verantwoordelijkheid aan te koppelen van je archi ...
Wat u moet doen, is voorafgaand aan de werken reeds een plaatsbeschrijving laten uitvoeren. Laat een deskundige tot in detail elke kleine scheur in zijn verslag zetten. Ook de plaatsen waar zich geen scheuren bevinden, moeten door hem beschreven worden.
Wilt u helemaal zeker zijn, dan nodigt u de aannemer uit op deze plaatsbeschrijving.
Als er dan later schade ontstaan door de nieuwe werken, hebt u ten minste het onomstotelijke bewijs dat deze schade zich voordeed tijdens of na de werken.
Wilt u helemaal zeker zijn, dan nodigt u de aannemer uit op deze plaatsbeschrijving.
Als er dan later schade ontstaan door de nieuwe werken, hebt u ten minste het onomstotelijke bewijs dat deze schade zich voordeed tijdens of na de werken.
Gratis je verkeersboete berekenen - www.overtreding.be
Verzoekschrift eerherstel - www.eerherstel.be
Hoeveel loonbeslag kan er bij jou gelegd worden? www.beslagcalculator.be
Verzoekschrift eerherstel - www.eerherstel.be
Hoeveel loonbeslag kan er bij jou gelegd worden? www.beslagcalculator.be