Lening tussen samenwonenden voor aankoop en verbouwingen huis

[anonMH]

Hallo,

Ik schets even kort de situatie waarin mijn vriendin en ik momenteel zitten:
We hebben een verkoopsovereenkomst getekend voor een huis, waar we binnenkort wettelijk zullen samenwonen, en wachten momenteel het verlijden van de akte af. Hoewel we elk absoluut voor de helft eigenaar wensen te worden, zal de aankoopprijs van 320.000 EUR voor 300.000 EUR door een lening (op beide namen) gedekt worden, en voor 20.000 EUR door een eigen inbreng van mijn vriendin. Daarbovenop zal zij nog 10.000 EUR inbrengen voor de kosten van enkele initiële verbouwingswerken. In totaal bedraagt haar eigen bijdrage dus 30.000 EUR (+ 1/2 van de aanschafkosten), en die van mij 1/2 van de aanschafkosten.

Zij wil graag zekerheid dat ze haar eigen inbreng zal kunnen recupereren moest het nadien tussen ons mislopen (oftewel tijdens onze wettelijke samenwoning, oftewel tijdens ons eventuele huwelijk), wat begrijpelijk is. Daarnaast willen we ook in de mogelijkheid zijn om tijdens onze wettelijke samenwoning deze ongelijke inbreng terug recht te trekken. Dit zou ik willen doen door enkele latere verbouwingswerken (niet de initiële) persoonlijk te bekostigen, en de helft van een eventueel resterende ongelijke bijdrage aan haar terug te betalen. Omdat we niet telkens terug langs de notaris willen gaan, wensen we in de notariële aankoopakte niets over de ongelijke inbreng te vermelden. Tot slot las ik (https://www.lexgo.be/en/papers/civil-la ... 65946.html) dat volgens Art. 1435 B.W., een herwaarderingsregel kan worden toegepast bij eventuele scheiding (en ook bij beïndiging van het wettelijk samenwonen?). We wensen echter dat de gekozen oplossing de toepassing van deze herwaarderingsregel (en ook bijstelling aan de index), zelfs bij tussenkomst van het gerecht, onmogelijk maakt.

Hoe kunnen we dit het best verwezenlijken? Wijzelf dachten aan een onderhandse schuldbekentenis, die we dan zonder tussenkomst van een notaris zouden kunnen bijstellen naargelang de door mij gedane terugbetalingen of eigen investeringen, maar weten niet hoe we dan precies te werk moeten gaan om de 'verouderde' schuldbekentenissen nietig te maken.

Weten jullie hoe dit zou moeten, of kennen jullie een betere oplossing? En is de herwaarderingsregel ook van toepassing op een onderhandse schuldbekentenis? Indien ja, kan dat vermeden worden door de uitsluiting ervan er expliciet in te vermelden?

Alvast hartelijk bedankt voor jullie hulp.

[Gebruiker21]

Hoe kunnen we dit het best verwezenlijken? Wijzelf dachten aan een onderhandse schuldbekentenis, die we dan zonder tussenkomst van een notaris zouden kunnen bijstellen naargelang de door mij gedane terugbetalingen of eigen investeringen, maar weten niet hoe we dan precies te werk moeten gaan om de 'verouderde' schuldbekentenissen nietig te maken.

Je denkt correct. Wij zitten in dezelfde situatie en hebben ook gewoon een schuldbekentenis laten opmaken bij de notaris, die stipuleert dat bij de verkoop van de woning, ik eerst de inbreng die ik meer gedaan heb dan mijn partner, zal terugkrijgen, waarna de rest van de opbrengst van de woning zal verdeeld worden.

Je kan zoiets natuurlijk ook opstellen zonder notaris, maar ik denk dat dit niet zo zeg veel kost om dit door de notaris te laten doen, en dan ben je meteen ook zeker dat alles correct geformuleerd is. In ons geval is er van een herwaardering geen sprake in het de schuldbekentenis, en volgens mij dus ook niet van toepassing.

Maar als jullie een document in tweevoud opmaken dat correct gedateerd is en de tekst bevat dat jij een schuld bij uw partner hebt van €15.000 (want dit is het bedrag dat zij in uw plaats inbrengt in de woning om elk 50% eigenaar te zijn), en dat deze binnen de 10 jaar moet afgelost worden, dan zit je al redelijk "safe" denk ik.

Daarna is het gewoon zaak om bewijzen te hebben van aflossing van de schuld. Als jij bijvoorbeeld €10.000 inbrengt in verbouwingswerken, laat je op dat moment uw vriendin een verklaring ondertekenen (weer in tweevoud) dat op dag X €10.000 van de schuld (verwijs naa de initiële schuldbekentenis) afgelost werd en de openstaande schuld nog €5000 bedraagt. Als je deze dan betaalt aan haar, hou je het betalingsbewijs bij en wordt er een verklaring getekend dat de schuld afgelost werd op datum X. Case closed...

Maar nogmaals, mogelijk is het toch beter om dit via een notaris te laten doen om te zorgen dat de bewoordingen allemaal correct zijn. Zo'n schuldbekentenis door een notaris opgesteld en geregistreerd zal voor een rechtbank waarschijnlijk nooit aangevochten worden. Een onderhands opgesteld document mogelijk wel op bais van vormfouten...

[anonMH]

Bedankt voor je reactie Gebruiker21. In dat opzicht is de tussenkomst van een notaris wel zinvol. Liefst zou ik dat echter in een aparte notariële akte laten opnemen waar geenszins verwezen wordt naar het huis of verbouwingswerken. Dit om het onevenwicht puur als (sommen)schuld (dus geen waardenschuld) te kunnen laten bestaan, en om enige herwaardering volledig uit te sluiten. Is dit een goed idee?

Is er verder een manier om die expliciete verklaringen van mijn schuldaflossingen te vermijden? Dat daar geen notaris aan te pas komt is al goed, maar ideaal zou zijn om mijn aflossingen eventueel later aan te kunnen tonen door middel van bankafschriften. Het gebruik van de facturen van de werken zou ik willen vermijden, omdat dat mij betwistbaarder lijkt en de schuld dan weer expliciet gelinkt is met verbouwingen en de daaruit voortkomende waardevermeerdering. Een optie lijkt mij om een onderhandse of notariële schuldbekentenis op te stellen waarin staat dat er geen herwaardering zal zijn en ik op haar persoonlijke rekening de schuld zal terugbetalen. Bankafschriften van mijn persoonlijke rekening naar haar persoonlijke rekening met een duidelijke verwijzing zouden dan kunnen gelden dan als bewijs van terugbetaling. Het overgeschreven geld kan zij dan als haar 50% van verdere verbouwingskosten gebruiken. Op die manier moet ik (moest het ergst voorvallen) ook niet met allerhande facturen aantonen dat de terugbetalingen plaats vonden, want ik heb dan simpelweg de bankafschriften. Zou het op die manier kunnen?

Iets wat mij wel te binnen schiet: de notariële akte is een uitvoerbare titel, terwijl onderhandse verklaringen of de bankafschriften aanvechtbaar zijn. Dat zou mij dus minder rechtszekerheid geven?

[Gebruiker21]

Het lijkt me inderdaad het beste als je uw schuld gewoon via overschrijvingen op haar rekening kunt aflossen. Als je in de mededeling van de overschrijving vermeld "Aflossing schulderkentenis opgemaakt op DD/MM/YYYY te PLAATS. zal dit voor een rechtbank volgens mij meer dan voldoende bewijs zijn van uw (gedeeltelijke) aflossing van de schuld. Een betaling van een factuur is, zoals je zelf aangeeft, verre van sluitend als bewijs van terugbetaling van een schuld, dus zeker te vermijden.

Als je van plan bent zo af te betalen, hoef je geen enkele link naar de woning te leggen. Het is dan gewoon een "lening" die uw vriendin aan u toestaat (al dan niet renteloos, vergeet dit niet te vermelden in de overeenkomst). Dit soort schuldbekentenissen (en ook de terugbetaling ervan) zijn uiteraard aan te vechten voor de rechtbank, maar als alles duidelijk en correct geformuleerd is, valt daar weing aan te vechten, denk ik.

Zoek via google eens naar enkele voorbeelden van schuldbekentenissen. Op zich is het redelijk straight forward wat er moet instaan. Je kan dan nog kiezen om al dan niet naar een notaris te gaan om 100% zekerheid te hebben (en een ietsje meer rechtszakerheid, hoewel ook een schuldbekentenis, opgesteld door een notaris, kan aangevochten worden).

[anonMH]

Ter volledigheid en als mogelijke hulp voor anderen in dezelfde situatie zou ik hier even kort willen schetsen hoe wij het gaan oplossen.

Zij schrijft het betreffende bedrag over van haar persoonlijke rekening naar mijn persoonlijke rekening. Ter terugbetaling van het betreffende bedrag stel ik een (handgeschreven) onderhandse schuldbekentenis op. Daarin staat dat er geen herwaardering (sommenschuld, geen waardenschuld) zal zijn (als dit in een notariële akte staat zal dat mogelijk moeilijker aan te vechten zijn, maar als alles duidelijk en correct geformuleerd is in een onderhandse schuldbekentenis, valt daar weinig aan te betwisten) en dat ik de schuld zonder interesten, of met een bepaalde interestvoet, zal terugbetalen op haar persoonlijke rekening, met een bepaalde vermelding. In de schuldbekentenis wordt niks vermeld over verbouwingswerken of de aankoop van het vastgoed. Bankafschriften van mijn persoonlijke rekening naar haar persoonlijke rekening gelden dan als bewijs van terugbetaling (zodat ik geen facturen moet gebruiken om de terugbetaling aan te tonen, maar enkel de bankafschriften). Het geleende bedrag gebruik ik nadien als mijn 50% (of de verdeelsleutel die je kiest) voor de verbouwingswerken door het te storten op een gemeenschappelijke spaarrekening met die vermelding (helft van benodigde bedrag). Alle werken worden betaald vanuit de gemeenschappelijke rekening. Mettertijd betaal ik het verschuldigde bedrag volledig, gedeeltelijk, of niet, terug. Moest de relatie ooit stoppen kan de eventueel resterende schuld opgeëist worden.