#2 , 16 okt 2014 20:00
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
U koopt een woning en gaat hiervoor een krediet aan ( alleen )
Kan uw vriendin later genieten van de woonbonus voor het krediet dat uw kennis heeft aangegaan ?
Situatie 1 : Voor het bestaande krediet dat u aangaat voor de aankoop van de woning gelden de volgende oplossingen.
Oplossingen :
Oplossing 1 : goedkoopste oplossing is in het huwelijk treden
- De partners treden in het huwelijk en dit met een stelsel van gemeenschap van goederen en gaan een hypothecaire lening aan voor de verbouwing van de woning van mijnheer. Ondanks dat het hier om een eigen goed gaat van mijnheer zal mevrouw kunnen genieten van de woonbonus op basis van een tolerantie van de fiscus.
De latere gemeenmaking van de lening of de latere eigendomsverwerving van de woning, heeft in beginsel niet automatisch tot gevolg dat fiscaal voordeel wordt verworven.
Mevrouw kan dus niet zomaar genieten van het fiscaal voordeel bij gemeenmaking van de woning of lening
Op deze algemene regel bestaan evenwel een uitzondering. Let wel, dat deze uitzondering is gebaseerd op een zogenaamde administratieve tolerantie.
Dergelijke tolerantie staat dan ook niet in de wet ingeschreven en is dan ook niet juridisch afdwingbaar.
Indien aldus de ene partner de lening alleen heeft aangegaan en vervolgens huwden de partners (of ze gaan wettelijk samenwonen) en gebeurde er een eigendomsoverdracht (bijvoorbeeld inbreng in de huwgemeenschap, een verkoop tussen wettelijk samenwonenden), dan kan de andere partner in beginsel eveneens genieten van fiscaal voordeel, mits de lening ná de eigendomsoverdracht gemeengemaakt wordt.
Bovendien kunnen de partners in beginsel de kapitaalaflossingen (en de interesten, in geval van woonbonus) vanaf het jaar waarin zij gezamenlijk belast (in beginsel vanaf het jaar volgend op het jaar van het huwelijk of de wettelijke samenwoning) worden vrij verdelen, binnen de grenzen van hun onderscheiden korven, mits beide partners hetzelfde fiscale voordeel genieten (bijvoorbeeld allebei woonbonus of allebei bouwsparen). Worden zij niet gezamenlijk belast dan hebben zij geen vrije verdeling doch ieder volgens eigendomsaandeel.
Vallen zij onder een verschillend fiscaal regime dan is er ook geen vrije verdeling maar eveneens een verdeling volgens eigendomsaandeel.
Essentieel is dat de 'nieuwe' partner vòòr de datum van de eigendomsoverdracht nog geen mede-kredietnemer is, maar slechts mede-kredietnemer wordt nà de eigendomsoverdracht. Daarnaast is het ook belangrijk dat de partners op het moment van het aangaan van de lening door de eerste partner (verlijden van de akte) nog niet wettelijk samenwonend zijn en evenmin gehuwd zijn.
Deze voorwaarden maken deel uit van een gunstregeling (administratieve tolerantie) en moeten dientengevolge restrictief worden geïnterpreteerd. Daarom is van het essentieel belang dat de verschillende voorwaarden correct en in de juiste chronologie worden nageleefd, namelijk: eerst leent de ene partner, dan huwelijk of wettelijke samenwoning, daarna of ten tijde huwelijk volgt de eigendomsoverdracht en pas daarnà gebeurt de gemeenmaking van de lening. Enkel indien deze chronologie strikt wordt nageleefd kan de administratieve tolerantie toepassing vinden en kan de nieuwe partner in de gegeven omstandigheden de fiscaal voordeel genieten.
Deze tolerantie heeft geen gevolgen voor de 10 jaarlijkse termijn van verhoogde woonbonus. Hiervoor geldt als startdatum de datum van de voorschotovereenkomst die door mijnheer werd aangegaan.
Kostprijs : wijziging huwelijkscontract + inbrengrecht van 50€.
Oplossing 2 : wettelijke samenwoning
Opdat fiscaal voordeel mogelijk zou zijn dient mevrouw "een" eigendomsaandeel in de woning te verwerven ( aankoop/schenking). Nadien een gemeenmaking van het krediet.
Bij een gezamelijke belastingaanslag is dan de vrije verdeling kapitaal en interesten mogelijk.
Deze transactie is duurder doordat registratierechten verschuldigd zijn bij de verkoop of schenking.
Stel dat zij een krediet aangaan voor de bouw van de woning
Situatie 2 : zij gaan te samen een krediet aan voor de bouw van een woning en het goed is nog steeds een eigen woning van mijnheer.
Oplossing 1 : opstalrecht
Mijnheer verleent aan mevrouw een recht van opstal
Opstal is een procedé dat vaak aan de orde is bij koppels waarvan 1 eigenaar is van de grond (bv na erfenis of schenking)of gebouw, maar het gebouw door beide partners samen zal worden opgericht of verbouwd. Dergelijke techniek noemt men een opstalrecht.
Deze techniek kan evengoed toegepast worden daar waar reeds één van de partners eigenaar is en er samen verbouwingen aan de woning van de ene partner gaan gebeuren waarvoor ze beiden wensen te lenen.
Door het feit dat slechts een gedeeltelijk opstalrecht wordt gedaan zullen bijgevolg eigenaar en (mede-)opstalhouder samen eigenaar zijn van de opstallen (=gebouwen).
Het gaat hier om een tijdelijk recht, met een looptijd van maximaal 50 jaar, dat echter kan verlengd worden mits akkoord van alle partijen. Wanneer het niet zou verlengd worden, wordt mijnheer automatisch voor de volle 100% eigenaar van de constructie.
Voor de redactie van het recht van opstal dienen de klanten zich tot een notaris te wenden
Dit gezegd zijnde, is dit niet een montage die door de bank moet voorgesteld worden om bvb een gebrek aan terugbetalingscapaciteit in hoofde van de huidige eigenaar te maskeren.
Het lijkt me echter geen probleem om dergelijke constructie te hanteren in situatie zoals aangehaald, waar-bij het de werkelijke bedoeling van partijen is om samen een verbouwing te doen, en partij 1 aan partij 2 een stuk van het opstalrecht afstaat om de constructie zakenrechtelijk te onderbouwen. Uiteraard dienen de klanten zich hierover te bevragen bij hun eigen juridisch raadgever (notaris, advocaat,...), onder meer teneinde correct ingelicht te zijn over alle eventuele gevolgen die aan zo'n montage verbonden zijn. Ik denk bijvoorbeeld aan de gevolgen bij overlijden van 1 van de partijen, als ze uit elkaar zouden en de eventuele conflicten met andere erfgenamen.
De opstalhouder geniet evenzeer van de aftrek enige eigen woning voor zover het krediet aan de voorwaarden voldoet ( min. duur 10 jaar, hypothecaire inschrijving, enige woning, eigen woning, ... zie nota 5109).
Tijdens de duur van de opstal is de opstalhouder belastbaar op het kadastraal inkomen (in casu mogelijks hier vrijgesteld van aangifteplicht in de personenbelasting gezien mogelijks "eigen woning") en schuldenaar van de onroerende voorheffing. Ook allerlei vergoedingsclausules ingeval van het mislopen van de relatie kunnen worden voorzien.
Oplossing 2 : krediet voor bouw of verbouwing na huwelijk
De partners treden in het huwelijk en dit met een stelsel van gemeenschap van goederen en gaan een hypothecaire lening aan voor de verbouwing van de woning van mijnheer. Ondanks dat het hier om een eigen goed gaat van mijnheer zal mevrouw kunnen genieten van de woonbonus op basis van een tolerantie van de fiscus
Het uitgangspunt is dat fiscaal voordeel ten aanzien van een hypothecaire lening slechts mogelijk is indien men eigenaar is/wordt van de woning waarvoor men leent. Dit is in casu niet het geval, waardoor mevrouw in principe geen fiscaal voordeel kan genieten. Maar tav dergelijke situatie geldt er een administratieve tolerantie (dit is geen wetgeving, dus haar toepassing kunnen wij niet garanderen).
Als twee partners gezamenlijk belast worden (in beginsel vanaf het jaar volgend op het jaar van het huwelijk) en deze partners zijn gehuwd met een gemeenschapsstelsel (wettelijk stelsel, algehele gemeenschap,... dus waarbij de beide partners belast worden op de inkomsten van eigen goederen) samen een lening aangaan ten aanzien van een woning eigendom van één van hen, dan kunnen beide partners de woonbonus genieten en de leningsuitgaven zelfs vrij verdelen. Indien evenwel één van beide partners niet voldoet aan de voorwaarden voor woonbonus, dan kan enkel de partner/eigenaar fiscaal voordeel genieten.
Behoudens bovenstaande uitzondering kan fiscaal voordeel door mevrouw slechts genoten worden indien zij een eigendomsrecht verwerft van de woning (in principe voor of op het moment van het aangaan van de lening moet zij eigenaar zijn)
Maar noteer mevrouw betaalt dan wel mee af aan een huis waarvan zij geen eigenaar is .......... maar fiscaal is het wel ok.
- Dit laatste kan echter ook opgelost worden nl zij kunnen in het huwelijk treden met een huwelijkscontract (bij notaris) en dienen hierbij te opteren voor een gemeenschapsstelsel (wettelijk stelsel, scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten) , én dan dienen of kunnen zij in dit huwelijkscontract bepalen dat de woning in de gemeenschap wordt ingebracht. De kostprijs van zulk een inbreng bedraagt 50 € (vast recht) + de kosten voor de opmaak van het huwelijkscontract (info na te vragen bij notaris).
Men kan ook voorzichtigheids-clausules opnemen in het huwelijkscontract ingeval dat het huwelijk zou worden ontbonden (bv. echtscheiding/overlijden). Zo kan men ten behoeve van de inbrenger bepalen dat hij bij echtscheiding/overlijden een recht van terugname in waarde (of zelfs in natura) heeft. Men zal daarbij preciseren of dergelijke terugname al dan niet dient aangerekend te worden op zijn helft in de huwgemeenschap. Men zal ook duidelijk regelen hoe de waardering van het terugnamerecht dient te gebeuren: tegen de historische waarde van de bouwgrond ten tijde van de inbreng of tegen de actuele waarde op het tijdstip van de echtscheiding,...... maar hiervoor wenden de klanten zich best tot een notaris.
Als zij vervolgens een lening aangaan dan komen zij beiden in aanmerking voor de aftrek enige eigen woning voor zover de lening aan de voorwaarden voldoet.
Tip : kijk goed na wat je doet : verbouwen of slopen en nadien bouwen : momenteel is dit nog een hemelsbreed verschil qua BTW
Uit zelfbeheersing groeit de Kracht.
Zelfkennis brengt ons tot Wijsheid.
Zelfvervolmaking leidt ons tot Schoonheid.