recuperatie investering in huis bij echtscheiding

[boden]

Koppel woont feitelijk samen. Hebben samen een huis gekocht van 350,000 euro 12 jaar terug.... waarvan lening van 200,000... verdeelsleutel huis is 60/40 voor de vrouw. 6 jaar terug heeft de man 40,000 euro geinvesteerd in het huis met eigen geld. Nu gaan ze "scheiden" en het huis verkopen... de man wilt na het afbetalen van de lening eerst zijn 40000 euro terug eer ze de rest verdelen.
De man heeft geinvesteerd, maar er zijn geen afspraken gemaakt wat ze zouden doen als ze opbreken.

Wat is de normale regeling voor zo'n zaken?

[Wilfried1954]

Ik denk dat ingeval van feitelijk samenwonen, die 40000 kan aanzien worden als gemeenschappelijke investering (of investering waar niet vastgesteld is dat het om iets persoonlijk gaat). Met andere woorden, dat het op hetzelfde neerkomt als bij wettelijk samenwonen. Maar ik ben hier niet zeker van. In dat geval kan je die 40000 bijtellen bij de totale (gemeenschappelijke 50/50) investering van het huis.

Hopelijk iemand met kennis van zaken die mij hier verbetert want ik zit hier met mijn wijsvinger in de lucht....

[basejumper]

In dit geval is er een verrijking geweest van de onverdeeldheid door inbreng van eigen vermogen man. Het is logisch dat de onverdeeldheid dat eerst terug vergoedt aan het eigen vermogen vooraleer de verdeling gebeurt.

[eylis]

In geen geval is de investering gemeenschappelijk. bij feitelijk samenwonen zijn inkomsten en aankopen niet gemeenschappelijk. Zelfs bij wettelijk samenwonen zou aangevoerd kunnen worden dat de investering persoonlijk is. (want er bestaat geen gemeenschappelijkheid) Enkel het huis is een aankoop in onverdeeldheid tussen twee eigenaars die beschreven is bij akte. als de ene partij later méér financieen in het onroerend goed gepompt heeft (dan er bij aankoop in de akte is beschreven) en het ook kan aantonen met facturen ed maakt dat bij verdeling van dit onroerend goed deze som eerst vergoed moet worden aan de investeerder. Om het een beetje vierkant uit te drukken: de napoleontische wet reflecteert dit nog : "Les concubins dépassent la loi, la loi dépasse les concubins" er is geen "gemeenschappelijkheid".

[boden]

Waar ik zelf aan het denken was... als iemand 40K investeert in een huis van 350K, wilt dat nog niet zeggen dat het huis 40K meer waard is geworden. Meer extreem geval... Je investeert 100K in een huis van 200K, wilt nog niet zeggen dat je het voor 300K kan verkopen.

Zou mij logisch lijken als er geen afspraken zijn, om dan nadien de verdeelsleutel te herberekenen op het moment dat de investeringen gebeurt zijn. 40K is x% van de waarde van het huis dus de verdeelsleutel verandert van 60/40 naar 50/50, dat de man meer krijgt als het huis meer waard wordt, maar ook verlies maakt als het huis aan minder wordt verkocht.

[Mansius Advocaten]

Indien niet meer kan bewezen worden dat het op het ogenblik van de investering de intentie van partijen was dat de geïnvesteerde som diende terug te keren bij een mogelijke relatiebreuk, wordt het moeilijk om deze som nog te mogen voorafnemen op de opbrengst van de woonst alvorens te verdelen. (Tenzij de vrouw hiermee natuurlijk zonder meer akkoord gaat, wat waarschijnlijk niet het geval is?)

Technisch gezien brengt de theorie van de verrijking zonder oorzaak (zoals hierboven reeds terecht aangehaald) soelaas, evenwel wordt dergelijke theorie niet gemakkelijk aanvaard in dit soort gevallen. De investering gebeurde namelijk niet zonder oorzaak: de reden van investering bestond destijds in het kader van wat men toen een duurzame relatie vond en onder risico van verlies bij het het verbreken van die relatie. Men redeneert als volgt: indien men dit risico niet had willen aanvaarden, had men dit maar op papier moeten zetten.

Evenwel zal er toch een vorm van recuperatie zijn nu de woonst door de investering meer zal waard zijn en deze waarde (na aftrek van de lening) verdeeld wordt volgens 40/60.

[Wilfried1954]

Enkele vraagjes hierover:

Indien niet meer kan bewezen worden dat het op het ogenblik van de investering de intentie van partijen was dat de geïnvesteerde som diende terug te keren bij een mogelijke relatiebreuk, wordt het moeilijk om deze som nog te mogen voorafnemen op de opbrengst van de woonst alvorens te verdelen.

Dus indien geen overeenkomst door bemiddeling en ze laten het aan de rechtbank over, dan zou dit een mogelijk vonnis zijn?

Technisch gezien brengt de theorie van de verrijking zonder oorzaak (zoals hierboven reeds terecht aangehaald) soelaas, evenwel wordt dergelijke theorie niet gemakkelijk aanvaard in dit soort gevallen.

Dit is dus ook alleen maar mogelijk als ze daarin overeenkomen?

Evenwel zal er toch een vorm van recuperatie zijn nu de woonst door de investering meer zal waard zijn en deze waarde (na aftrek van de lening) verdeeld wordt volgens 40/60.

Maar hoe zou deze vorm van recuperatie dan wiskundig uitgerekend kunnen worden?

mvg, Wilfried

[Mansius Advocaten]

Inderdaad, indien elk van de partijen zijn eigen belangen wenst te maximaliseren en dit geschil wordt beslecht door de Familierechtbank, riskeert de uitspraak zo te verlopen. Evenwel hangt alles ook nog af van welke Familierechter U treft uiteraard. Elke casus dient natuurlijk ook in detail bekeken te worden en ook in zijn ruimere context. Een onverdeeldheid tussen feitelijke samenwoners die jaren een relatie hebben gehad, omvat ook dikwijls meer dan enkel de woonst, maar bvb. ook een inboedel, gelden, e.d.m. dat verdeeld moet worden.

Het restant van de koopsom wordt gewoon verdeeld conform de eigendomsaandelen zoals vastgesteld in de aankoopakte, m.n. 40/60, hier komt verder wiskundig niets aan te pas. Bvb. de woonst wordt verkocht voor 200 (waarin dan de meerwaarde van de woonst begrepen zit ingevolge de investering, een huis is maar waard wat de koper er wil voor geven natuurlijk), de lening is nog 100, het restant van 100 zal verdeeld worden volgens 40 - 60.

[scorpioen]

Ik citeer uit een vonnis:
"Er is geen sprake van vermogensverschuiving zonder oorzaak indien de verarmde uit vrije wil een vermogensverschuiving tot stand brengt (KRUITHOF, R., BOCKEN, H., DE LY, F. en DE TEMMERMAN, B., Overzicht van rechtspraak (1983-1992) Verbintenissen, TPR 1994, nr. 324 blz. 621). De partij die een vordering instelt op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak draagt de bewijslast, zij moet bewijzen dat de betalingen zonder oorzaak waren.

De betalingen die een samenwonende tijdens het samenleven doet, hetzij rechtstreeks aan de partner, hetzij voor de betaling van kosten die door de partner verschuldigd zijn, vinden in de regel hun oorzaak in de concubinaatsverhouding. Deze betalingen worden gedaan omdat partijen samenleven en zij dit samenleven wensen verder te zetten, waarbij zij noodzakelijkerwijze afspraken moeten maken over de verdeling van de kosten. De oorzaak van de betalingen is in de regel de vrije wil van de partij die betaalt, het samenwonen wil verderzetten en haar deel van de kosten van het samenwonen wenst te betalen.

Dit betekent niet dat elke vordering op grond van vermogensverschuiving zonder oorzaak uitgesloten is bij de beëindiging van een samenwoning. Sommige betalingen kunnen immers van die aard zijn dat zij niet met de bovenvermelde bedoelingen gedaan worden. Er dient dan ook aan de hand van de concrete omstandigheden van elke zaak nagegaan te worden of de eisende partij (want zij draagt de bewijslast) aantoont dat er sprake is van een vermogensverschuiving zonder oorzaak (Hof van Beroep Luik, 9 februari 2005, rol nr. 2003RG1770, http://jure.juridat.just.fgov.be, C. Goux, “Enrichissement sans cause, concubinage et cohabitation légale: conséquences de la loi réglant la cohabitation légale sur l’application de l’action de in rem verso”, T.B.B.R. 2001, 20).
[...]
De betalingen die door I. gedaan werden voor verbouwingswerken overschrijden de normale bijdrage in de kosten van het samenwonen. Niets wijst er op dat het de bedoeling was van I. om betalingen te doen voor verbouwingswerken aan de woning van H., waarbij de aldus ontstane meerwaarde, bij het einde van het samenwonen, alleen aan deze laatste zou ten goede komen."

Het betrof betalingen door één partij voor verbouwingswerken van een woning die uitsluitend toebehoorde aan de andere. De redenering kan ook toegepast worden als partijen onverdeeld mede-eigenaar zijn. Is het de bedoeling van degene die betaalt dat de eventuele meerwaarde die door deze werken wordt tot stand gebracht in twee wordt verdeeld?

Het betreft een materie waarin de rechtspraak nogal verdeeld is. De tendens lijkt me wel te zijn: betalingen die gebeuren binnen het kader van een normale huishouding kunnen niet verrekend worden. Betalingen die daarbuiten vallen, zoals betalingen voor werken aan een woning die geen onderhoudswerken zijn, komen voor verrekening in aanmerking. Hierbij zal rekening gehouden worden met het feit of door de werken de woning een meerwaarde gekregen heeft.

Geen van de partijen heeft belang bij een procedure die hen geld gaat kosten en waarvan de uitkomst hoe dan ook onzeker is. Zij hebben er beide belang bij wat water in hun wijn te doen en een minnelijke regeling na te streven.

[eylis]

maar ik blijf toch met een pertinentente vraag zitten...kan feitelijke samenwoning een verschil uitmaken in zo'n case? eIk meende dat bij een feitelijk samenwoning géén enkele wet kan ingeroepen worden mbt gemeenschap en het "huishouden" zoals bij een wettelijke samenwoning of huwelijk. Want voor de wet bestààt of bestond de relatie in feite niet.

[Xenophon]

Er bestaat geen gemeenschap, het is zuiver onverdeelde mede-eigendom, art 577-2 BW. De casus waarnaar werd verwezen gaat over de verrijking zonder oorzaak en het feit dat de oorzaak hier gezocht moet worden in het feit dat een betalende partij logistiek samen willen blijven leven met de ontvangende en uit vrije wil dergelijke verschuiving organiseert. Maar dat geldt niet automatisch bij operaties zoals een investering van 40 000 EUR.

Eigenlijk zou men in de akte zelf al bepalingen moeten opnemen ivm de te volgen regels bij het eindigen van de onverdeeldheid, zeker nadat cassatie in 2013 de werking van Art 815BW drastisch beknotte.

Ik denk dat in deze zaak een deal beter zal zijn dan een lang en duur proces.