Ex wil uitkopen, discussie over waarde

[paulsomers23]

Hallo,

Mijn ex en ikzelf (wettelijk samenwonend) kochten in oktober 2021 een huis, elk voor de onverdeelde helft.

Anderhalf jaar later (januari 2023) beëindigde ik de relatie, waarop een nieuwe bestemming voor dit huis moet gezocht worden. Aangezien mijn ex meer heeft ingebracht, is het voor mij onmogelijk haar uit te kopen, ik stuur dan ook aan op een verkoop, daar dit financieel het meest interessante is voor mij. Mijn ex daarentegen, zou mij graag uitkopen.

Het bepalen van de uitkoopsom loopt op zijn zachtst gezegd moeizaam. Aanvankelijk werd een schatting van de 'intrinsieke waarde' van het huis besteld door haar, uitgevoerd door een makelaar in de familie. Deze schatting lag onder onze aankoopprijs.

Na overleg werd besloten extra schattingen te laten uitvoeren door 4 makelaars actief in de regio, dewelke allen een commerciële waarde hanteren (aangezien mijn alternatief verkopen zou zijn, is vanuit mijn perspectief de 'marktprijs' of commerciële de verkozen definitie van waarde). Op deze manier werd bij 4 makelaars telkens een schatting van +- 10% boven initiële aankoopprijs ontvangen.

Aangezien onze ideeën dus nogal sterk uiteenlopen (€50K), vraag ik me af in hoeverre ik verplicht ben mee te gaan in het verhaal van uitkopen? Op welke manier wordt 'waarde' is zo'n geval bepaald wanneer de belangen fundamenteel uit elkaar liggen? Hoe worden dat soort zaken gewoonlijk afgehandeld?

Ik doe erg mijn best om constructief rond de tafel te zitten, maar wens ergens ook een inzicht te hebben in welke juridische grond ik heb..

Alvast enorm bedankt.

[eylis]

Als u er niet uit komt, dan rest er niets anders dan overgaan tot verkoop, waar anderen ook een bod kunnen plaatsen. Indien uw ex dit weigert, kan u bij de rechtbank de gedwongen openbare verkoop eisen. De rechtbank stelt dan een notaris aan en uw ex kan dan ook bieden. Het is dan niet zeker of ze het goed kan verwerven. In veel gevallen wordt het goed dan vaak aan een lagere prijs verkocht.

[iota]

Op welke manier wordt 'waarde' is zo'n geval bepaald wanneer de belangen fundamenteel uit elkaar liggen?

A la limite doordat het tot een gedwongen openbare verkoop komt.

In mijn naaste omgeving was er een situatie zoals de uwe, waarbij het de man was die wou uitkopen. Hij deed een bod dat zijn ex te laag vond. Daarop stelde hij een beëdigd schatter aan, die echter tot een lager bedrag kwam dan hij. Uiteraard ging de ex daar niet mee akkoord en stelde een eigen schatter aan. Deze kwam echter tot hetzelfde resultaat als de schatter van de man. De vrouw geloofde er niks van en lang verhaal kort kwam het uiteindelijk tot een gerechtelijke openbare verkoop. Het huis bracht 50 000 euro minder op dan wat de man ervoor had willen geven, met daar bovenop gerechts- en advokatenkosten.
Hij had natuurlijk zelf een bod kunnen doen, maar had er tegen dan geen zin meer in.

Uw ex heeft de intrinsieke waarde laten inschatten door een makelaar uit (haar?) familie. Aangezien u daar twijfels over hebt, zou ik zelf ook die inschatting laten maken door een beëdigd schatter of door de notaris.
Ondertussen liggen er 4 schattingen van makelaars voor die een stuk hoger zijn. Komen die makelaars allemaal ongeveer op hetzelfde bedrag?
Afhankelijk van een aantal factoren, kan de commerciële waarde van een pand idd hoger liggen dan de intrinsieke waarde. Maar bedenk ook dat de immobiliënsector zeer competitief is en de makelaars klanten willen binnen halen. Hoe? Door de klant een mooie opbrengst voor te spiegelen als je voor hen kiest. In het bedrag is ook hun commissieloon inbegrepen. Het valt maar te bezien of het huis ook werkelijk weg gaat aan de prijs die ze u voorspiegelen en uiteindelijk krijgt u dit niet netto.

Als u een onafhankelijk zicht hebt op de intrinsieke waarde van uw huis en het gemiddelde neemt van de prijzen die de makelaars voorspiegelen, minus hun commissieloon - dan is iets tussen die twee waarden een faire prijs, denk ik.

[Lanox]

Ik heb weet van een achttal verkopen bij buren, vrienden en familie gedurende het laatste half jaar. De uiteindelijke verkoopprijs lag telkens 10 tot 15 procent lager dan de geschatte prijs door de immo´s (om nog niet te spreken over de vraagprijs). Mijn persoonlijke conclusie is dan ook dat zo een immo ofwel de afkoelende markt onvoldoende aanvoelt, ofwel bewust een te hoge schatting geeft om de "listing" binnen te halen. Dit wijkt trouwens ook behoorlijk af van de commissie die rond 3 procent ligt.

[paulsomers23]

Op welke manier wordt 'waarde' is zo'n geval bepaald wanneer de belangen fundamenteel uit elkaar liggen?

A la limite doordat het tot een gedwongen openbare verkoop komt.

In mijn naaste omgeving was er een situatie zoals de uwe, waarbij het de man was die wou uitkopen. Hij deed een bod dat zijn ex te laag vond. Daarop stelde hij een beëdigd schatter aan, die echter tot een lager bedrag kwam dan hij. Uiteraard ging de ex daar niet mee akkoord en stelde een eigen schatter aan. Deze kwam echter tot hetzelfde resultaat als de schatter van de man. De vrouw geloofde er niks van en lang verhaal kort kwam het uiteindelijk tot een gerechtelijke openbare verkoop. Het huis bracht 50 000 euro minder op dan wat de man ervoor had willen geven, met daar bovenop gerechts- en advokatenkosten.
Hij had natuurlijk zelf een bod kunnen doen, maar had er tegen dan geen zin meer in.

Uw ex heeft de intrinsieke waarde laten inschatten door een makelaar uit (haar?) familie. Aangezien u daar twijfels over hebt, zou ik zelf ook die inschatting laten maken door een beëdigd schatter of door de notaris.
Ondertussen liggen er 4 schattingen van makelaars voor die een stuk hoger zijn. Komen die makelaars allemaal ongeveer op hetzelfde bedrag?
Afhankelijk van een aantal factoren, kan de commerciële waarde van een pand idd hoger liggen dan de intrinsieke waarde. Maar bedenk ook dat de immobiliënsector zeer competitief is en de makelaars klanten willen binnen halen. Hoe? Door de klant een mooie opbrengst voor te spiegelen als je voor hen kiest. In het bedrag is ook hun commissieloon inbegrepen. Het valt maar te bezien of het huis ook werkelijk weg gaat aan de prijs die ze u voorspiegelen en uiteindelijk krijgt u dit niet netto.

Als u een onafhankelijk zicht hebt op de intrinsieke waarde van uw huis en het gemiddelde neemt van de prijzen die de makelaars voorspiegelen, minus hun commissieloon - dan is iets tussen die twee waarden een faire prijs, denk ik.

Deze makelaars komen inderdaad allen op ongeveer hetzelfde bedrag (max verschil van €10k). De woning is gelegen in een competitieve omgeving (Antwerpen), die ons destijds ook aanzette tot stevig overbieden. Ik wil erkennen dat overbieden niet meer te vergelijken valt met tijdens de coronamarkt, maar intussen werden er wel werken uitgevoerd in het huis ter waarde van 10% van de aankoopprijs, ik vind het dan ook moeilijk te verantwoorden om nu te schikken voor een bedrag dat lager ligt dan wat wij er initieel voor gegeven hebben.

[iota]

Ik wil erkennen dat overbieden niet meer te vergelijken valt met tijdens de coronamarkt, maar intussen werden er wel werken uitgevoerd in het huis ter waarde van 10% van de aankoopprijs

Daar ligt het kalf gebonden, denk ik. U hebt gekocht ttv een oververhitte markt en hoopt uw investeringen er netto terug uit te halen, terwijl niet alle investeringen een hogere prijs opleveren.