inkoop aandeel expartner bij scheiding bij openbare verkoop

[edithrob]

Beste,
Mijn zoon en expartner hebben een woonhuis gekocht in 2010. De expartner heeft het huis verlaten in 2020 voor een nieuwe vriend. Mijn zoon is 76% eigenaar, zijn ex was 24% eigenaar. De woning is recentelijk geschat op 395.000 €. De inbreng van mijn zoon was 132.000 € cash; de inbreng van de expartner was 0 €. Een lening van 264.000 € (20 jaar) was aangegaan bij de bank op beider naam, het saldo op heden is 145.000 €. Bij opmaak van de akte had mijn zoon 97.700 € cash ingebracht; deze bedragen staan in de akte. 6 maanden na datum heeft hij alleen nog 35.500 € ingebracht als slotrekening van de bouwheer. Deze laatste som beïnvloedde dus niet de verdeling 76/24.
Bij ons voorstel tot uitkoop : 395.000 - 35.500 - 145.000 - 97.700 = 116.800 x 0.24 = 28.032 € werd niet aanvaard. Daarenboven neemt mijn zoon de verdeeltaks + notariskosten ten laste en overname van de lening (met akkoord van bank) ten laste. Daar trachten wij een akkoord te bekomen, maar ik vrees dat tegenpartij enkel uit is op meer centen. Er zijn 2 kinderen die week/week verblijven bij beiden, één week op twee dus in het ouderlijk woonhuis bij mijn zoon.

Mijn vraag : de indruk ontstaat dat tegenpartij ijvert voor een openbare verkoop van het woonhuis (uitonverdeeldheidtreden). is dit schadelijk voor mijn zoon?
1) moet mijn zoon eerst de totaliteit betalen indien hij het haalt bij de openbare verkoop? Stel bv dat de prijs 395.000 € is?
2) de afrekening kan pas in een later stadium, dus hij zal naast supplementaire cashinbreng een overbruggingskrediet nodig hebben?
3) vermits hij cash heeft ingebracht (132.000 €) en zijn deel van de lening heeft afbetaald, moet hij dan nogmaals zijn vastgesteld deel voorlopig inbrengen?
4) M.a.w. is die openbare verkoop absoluut te vermijden door mijn zoon?
Dank bij voorbaat
Robert

[Christianed]

Vanwaar die verdeelsleutel 76/24? Ik vermoed door de inbreng?
Indien wel, dan is uw berekening niet juist, want het deel van de zoon rekent u 2x mee. Dan zou de correcte berekening zo zijn:
€395000-€145000 = €250000 x 24%= €60000

[pho450]

Staat die verdeling 76%-24% in de akte?
Als ik even reken lijkt het er voor mij op dat die latere inbreng van €35.500 wel reeds meegenomen is in deze verdeelsleutel.

[edithrob]

De verdeling van 76 en 24 % staat in de akte. De 35.500 € werd na oplevering van de woning 6 maand later alleen door mijn zoon ingebracht en wijzigde niets aan de 76/24 van de akte. Die 35.500 komt wel in mindering van de actueel geschatte waarde.
Mijn zoon had 97.700 ingebracht bij het verlijden van de akte, zijn ex niets. Dan werd overeengekomen dat zij 1/3 van de lening (33%) en mijn zoon 2/3 van de lening zou betalen, zodat na aflossing van de totaliteit van de lening (na 20 jaar) de 76 % en 24 % wordt bereikt. Op tijdstip 0 van de lening had mijn zoon 97.700 ingebracht, als het ware 100% en zij niets (de bank buiten beschouwing). Actueel, na 10 jaar heeft ze 18% van de totaliteit ingebracht en door haar (geplande) 33% van de leningsaflossingen zou ze in 2031 24% bereiken.
Pareto, neobemiddeling, familierecht, e.d. trekken van de actuele waarde het leningssaldo af, vervolgens de eigen inbreng en dan houden ze rekening met de 76/24.

Trouwens, de aanschafprijs 10 jaar geleden was 397.000 € (kosten enz in), de actuele prijs is geschat op 395.000. Dus geen meerwaarde. Ze heeft actueel 39.000 ingebracht als aflossingen en zou volgens u nu recht hebben op 60.000?

[edithrob]

Aanvullend : de notaris verwijst naar 2 methodes, de geschetste in vorige mail (bv pareto) en de andere, zijnde inbreng minus compensatie (omdat laten we zeggen betrokkene daar heeft gewoond, anders 10 jaar gratis), dus 39.000 minus een compensatie. Vermits ze NU slechts 18% heeft ingebracht en ze wil haar inlage terug (gewaardeerd aan 24%) moet ze 6% bij aflossen als het ware ofte gezien mijn zoon de lening wil overnemen (akkoord bank), moet die 39.000 ook verminderd worden met 6/18 ofte 13.000 .

Maar mijn vraag is en blijft : indien ze een openbare verkoop wil (uitonverdeeldheidtreden) en mijn zoon wil inkopen, moet hij dan eerst de totaliteit betalen (ook zijn deel dus) alvorens de vereffening kan gebeuren? Is dat dan de verkoopprijs alleen, of ook allerlei kosten daarop. Veronderstel dat die verkoop 380.000 geeft, wat is de totaliteit die hij moet "voorfinancieren"? Een overbruggingskrediet zal dan zeker nodig zijn.
Dank bij voorbaat.

[basejumper]

Beste

Indien hij in openbare verkoop koopt moet hij inderdaad de volledige som betalen. Pas nadien gebeurt de verrekening. Secundo zal hij geen overbruggingskrediet kunnen krijgen want daar voor moet hij nu al een waarborg vestigen op het te verkopen pand en dan moeten alle mede-eigenaars meetekenen.
Bespreek dit met je bank. Daar zijn oplossingen voor.

[nicky54]

Gehuwd, wettelijk samenwonend, feitelijk samenwonend?

[nicky54]

De openbare verkoop is te vermijden : Preferentiële toewijzing van de gezinswoning

Overeenkomstig artikel 1446 en 1447 B.W., wanneer het wettelijk stelsel eindigt door echtscheiding, kan elk der echtgenoten in de loop van de vereffenigsprocedure vragen dat de gezinswoning hem bij voorrang wordt toegewezen.
De toewijzing kan slechts gevraagd worden vanaf het proces-verbaal van opening van werkzaamheden tot aan het afsluiten van het proces-verbaal van zwarigheden.
De aanvraag tot toewijzing dient eerst door de notaris te worden onderzocht, die dan beslist of op die vraag ingegaan kan worden vooraleer het wordt doorgestuurd naar de rechtbank.

Overeenkomstig artikel 1447, 2° lid BW dient de preferentiële toewijzing beoordeeld te worden enerzijds met inachtneming van de maatschappelijke en gezinsbelangen die erbij betrokken zijn en anderzijds met de vergoedings- of vorderingsrechten van de andere echtgenoot.

Inachtname van maatschappelijke en gezinsbelangen :
De echtgenoot die in de gezinswoning verblijft, ook al werd hij hiertoe bij dringende en voorlopige maatregel gemachtigd, heeft uit dien hoofde alleen geen voorrang van rechtswege op de andere echtgenoot.
Het criterium van het gezinsbelang verwijst naar de wederzijdse morele en materiële belangen van de betrokken ex-partners en hun kinderen. Zo kan het verblijf van de kinderen en het uitoefenen van het beroep in de woning een doorslaggevend argument zijn.

In casu is het echter zo dat de partijen de eigendom hebben aangekocht in 2010 en dat de ene partij (de zoon) deze woning sedert de aankoop ononderbroken bewoond heeft.
De zoon roept het volgende belang in : dat hij geïnteresseerd is om de woning in te kopen en dat de ex-partner stelt dat de woning dient verkocht te worden.

Inachtname van de vergoedings-of vorderingsrecht van beide echtgenoten :
de inbreng, de lening enz...

[eylis]

Waarom wil de ex persé een openbare verkoop als zij zich niet wil inkopen? Doorgaans gaat een woning dan voor een eerder lager bedrag onder de hamer en dat is uiteraard een flink voordeel voor de eigenaar die zich wenst in te kopen en winstverlies voor haar.

[nicky54]

In het kader van de vereffening en verdeling na echtscheiding kan de echtgenoot een woonstvergoeding vorderen voor de periode dat de andere echtgenoot alleen in de gezinswoning heeft verbleven.
Zulke woonstvergoeding is principieel (en in geval partijen gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel) verschuldigd vanaf het instellen van de echtscheidingsprocedure tot aan de definitieve vereffening en verdeling.
De hoegrootheid van de woonstvergoeding komt overeen met de helft van de huurwaarde van de woning