JuridischForum.be

Wij zijn momenteel een nieuwbouw woning aan het laten zetten.

Wat we ons nu afvragen:
-Hoe wordt het KI juist berekend? Komt hiervoor een ambtenaar naar ons huis kijken, en een schatting maken? Of baseert men zich op de plannen? Of moeten wij een lijst of iets dergelijks invullen?

-Hoe snel wordt dit KI officieel berekend? En hoe snel erna (wij dachten 3 maanden) moeten wij de BTW-bewijzen van de werken bezorgen?

Concrete vraag:
-Wij gaan de tuin laten aanleggen, een tuinhuis+carport (grenzend aan muur huis) plaatsen, en een oprit en terras laten leggen. Zal dit een rol spelen in het KI? Wordt hiernaar gekeken, of is het enkel de woning op zich die een rol speelt? Met andere woorden: zal dit ons KI verhogen? En, moeten wij dan ook de facturen van al deze werken voorleggen?

Is het dus wel verstandig om dit nu al te doen? Want als wij hier een tijdje mee wachten, kunnen we dit later gewoon plaatsen zonder dat men ons hiervoor nog eens afstraft...?

Bij het einde der werken moet je een document invullen met de kostprijs van de bouwwerken. Verder baseert men zich op de plannen en mogelijks ook een bezoek aan huis. Iedere vorm van comfort wordt in rekening gebracht voor de KI bepalen, dus ook een carport en een aangelegde oprit en tuin.

Bij het einde der werken moet je een document invullen met de kostprijs van de bouwwerken. Verder baseert men zich op de plannen en mogelijks ook een bezoek aan huis. Iedere vorm van comfort wordt in rekening gebracht voor de KI bepalen, dus ook een carport en een aangelegde oprit en tuin.

Dus wij kunnen beter wachten met het zetten van de carport, tuinhuis, aanleggen van de tuin en oprit en terras? Dan kunnen we bij het einde der werken die prijzen niet meerekenen? En dan pas achteraf al die zaken aanleggen?

Stomme is dat ik lees dat sommigen na een week al hun KI doorkrijgen (en dan dus relatief snel al die zaken kunnen regelen) en andere anderhalf jaar moeten wachten op hun KI (en intussen een vuilnisbelt rond hun huis krijgen...).

Is dit dan echt zo? Op het formulier B43 zie ik staan onder punt 8: "Kostprijs van de nieuwe gebouwen, van de wijzigingen, enz." Ons hele huis is gebouwd door een bouwfirma. Als ik daar nu gewoon de grote factuur van de bouwfirma bijsteek. Dan vind ik dat ze de prijs van mijn nieuwe woning hebben. Of loop ik dan echt een risico?

(Een tuin, oprit, terras staan sowieso niet op onze bouwplannen van de architect. Een carport stom genoeg wel. Al laten we die niet zetten door die bouwfirma. Maar we laten ze nu wel doen door een andere firma. Zullen we daarmee dan toch pech hebben?)

De btw-administratie kijkt naar de 'normale waarde' van uw nieuwbouw. Als de 'grote factuur' van de bouwfirma volgens de btw te laag uitvalt kunnen ze het verschil inzake btw vorderen + eventueel een boete vestigen, afhankelijk van de omvang van het verschil.

De termijn voor uw btw-aangifte te doen bedraagt inderdaad 3 maanden vanaf betekening KI.

1) Op de 43B moet je aanduiden of de werken zijn uitgevoerd volgens het plan. Staat de carport er niet dan moet je dus nee aanduiden (en je schrijft dit er best bij) en KAN het kadaster jou een voorlopig KI geven. Later zal men jou dan contacteren om te informeren wanneer de rest van de werken werden uitgevoerd.

2) Staat het tuinhuis ook op het plan? Indien ja, zie punt 1. Indien nee, in principe is het zo dat elke wijziging (ook deze zonder vergunning) binnen de 30 dagen na het einde van de werken spontaan moet gemeld worden aan het kadaster.

3) Een KI na een week krijgen kan in principe niet. De betekeningen worden verzonden vanuit Brussel. Tussen de verwerking van jouw aangifte en de verzending van de betekening zit minimum één maand. Nu in praktijk zal het altijd meer dan één maand zijn. Om jouw betekening na één maand al te krijgen zou echt alles mee moeten zitten. Jouw aangifte zou moeten toekomen op de einddatum van een bepaalde blok en dezelfde dag nog moeten verwerkt worden. In praktijk zal je dus moeten rekening houden met enkele maanden.

4) Als je een bezwaar zou indienen tegen jouw KI komt men meestal wel ter plaatse. Als men ziet dat er dan wel een carport en tuinhuis staat kan men jouw KI ook verhogen. De behandeling van een bezwaar is eigenlijk een nieuwe schatting en heeft niet noodzakelijk een verlaging van het KI tot gevolg.

5) Een carport en tuinhuis hebben een invloed op het KI maar krijgen een lagere coëfficiënt. De kostprijs van jouw woning is eerder een indicatie voor het kadaster.

De btw-administratie kijkt naar de 'normale waarde' van uw nieuwbouw. Als de 'grote factuur' van de bouwfirma volgens de btw te laag uitvalt kunnen ze het verschil inzake btw vorderen + eventueel een boete vestigen, afhankelijk van de omvang van het verschil.

Hoe bepaalt de BTW-administratie dan de 'normale waarde' van de nieuwbouw? Waarop baseren zij zich? Op de plannen? Op het bestek (moet dit er ook bij gestoken worden)?

De prijs die in het bestek staat, zal ook de prijs zijn die wij uiteindelijk zullen betalen aan de bouwfirma, dus dit lijkt me wel OK te zijn? (we hebben ook een aantal meerkosten die er achteraf zijn bijgekomen en nog niet op het bestek stonden)

Zouden we het kunnen riskeren om gewoon ons plan in te dienen, en de grote algemene factuur van onze bouwfirma in te geven als bewijs van kosten. Zonder dat dus ergens een factuur van een carport wordt bijgestoken? Of gaan ze ons hier sowieso naar vragen omdat ze zien dat er wel een carport op het plan was meegetekend?

1) Op de 43B moet je aanduiden of de werken zijn uitgevoerd volgens het plan. Staat de carport er niet dan moet je dus nee aanduiden (en je schrijft dit er best bij) en KAN het kadaster jou een voorlopig KI geven. Later zal men jou dan contacteren om te informeren wanneer de rest van de werken werden uitgevoerd.

Dus we zijn dom geweest (en onze architect ook) met een carport op het plan te laten plaatsen? Punt is dat die carport totaal niets te maken heeft met de woning die we bouwen met de bouwfirma. De bouwfirma heeft daar niets mee te zien. We hadden deze dan beter ook niet op het plan gezet wellicht?

Stel dat wij wachten met de carport effectief te zetten, en we wonen er eerst paar weken/maanden zonder in. Heeft het dan nut dat wij vermelden bij de aangifte dat de carport tot op heden niet werd geplaatst? Of gaan ze sowieso achteraf dan vragen wanneer hij wel geplaatst wordt en dan ons KI verhogen (en iemand ter plaatse sturen ter controle)?

2) Indien nee, in principe is het zo dat elke wijziging (ook deze zonder vergunning) binnen de 30 dagen na het einde van de werken spontaan moet gemeld worden aan het kadaster.

Tja 'in principe' wel. Maar ik ken niemand die dat doet? Wellicht deze die bij het kadaster werken zelf ook niet.

De btw-administratie kijkt naar de 'normale waarde' van uw nieuwbouw. Als de 'grote factuur' van de bouwfirma volgens de btw te laag uitvalt kunnen ze het verschil inzake btw vorderen + eventueel een boete vestigen, afhankelijk van de omvang van het verschil.

Hoe bepaalt de BTW-administratie dan de 'normale waarde' van de nieuwbouw? Waarop baseren zij zich? Op de plannen? Op het bestek (moet dit er ook bij gestoken worden)?

De prijs die in het bestek staat, zal ook de prijs zijn die wij uiteindelijk zullen betalen aan de bouwfirma, dus dit lijkt me wel OK te zijn? (we hebben ook een aantal meerkosten die er achteraf zijn bijgekomen en nog niet op het bestek stonden)

Zouden we het kunnen riskeren om gewoon ons plan in te dienen, en de grote algemene factuur van onze bouwfirma in te geven als bewijs van kosten. Zonder dat dus ergens een factuur van een carport wordt bijgestoken? Of gaan ze ons hier sowieso naar vragen omdat ze zien dat er wel een carport op het plan was meegetekend?

Wat de 'normale waarde' is staat in art 32 van het Wetboek BTW:

Als normale waarde wordt beschouwd het volledige bedrag dat een afnemer in de handelsfase waarin de levering van goederen of de dienst wordt verricht, bij eerlijke concurrentie zou moeten betalen aan een onafhankelijke leverancier of dienstverrichter op het grondgebied van het land waar de handeling belastbaar is, om de desbetreffende goederen of diensten op dat tijdstip te verkrijgen.


De btw gebruikt hiervoor een 'geheime' interne instructie 'B57'. Als u wat googelt vindt u wel meer hierover. Ze baseren zich bijvoorbeeld op (na overleg met instellingen uit de bouwsector) wat een gemiddelde ruwbouw kost, wat bezetting kost per m², enzovoort.

Simpel gezegd, ze geven een waarde aan je huis op basis van je plans. Dan kijken ze naar je facturen. Als die bedragen min of meer overeenkomen zit je safe. Allez, tenzij er opvallende dingen missen natuurlijk.

Voor het KI kijken ze toch naar geen facturen maar maken ze een vergelijking met het KI van gelijkaardige woningen in de buurt?

Mijn post ging over het btw gedeelte, excuses als dat niet duidelijk was.

1) Op de 43B moet je aanduiden of de werken zijn uitgevoerd volgens het plan. Staat de carport er niet dan moet je dus nee aanduiden (en je schrijft dit er best bij) en KAN het kadaster jou een voorlopig KI geven. Later zal men jou dan contacteren om te informeren wanneer de rest van de werken werden uitgevoerd.

Dus we zijn dom geweest (en onze architect ook) met een carport op het plan te laten plaatsen? Punt is dat die carport totaal niets te maken heeft met de woning die we bouwen met de bouwfirma. De bouwfirma heeft daar niets mee te zien. We hadden deze dan beter ook niet op het plan gezet wellicht?

Stel dat wij wachten met de carport effectief te zetten, en we wonen er eerst paar weken/maanden zonder in. Heeft het dan nut dat wij vermelden bij de aangifte dat de carport tot op heden niet werd geplaatst? Of gaan ze sowieso achteraf dan vragen wanneer hij wel geplaatst wordt en dan ons KI verhogen (en iemand ter plaatse sturen ter controle)?

2) Indien nee, in principe is het zo dat elke wijziging (ook deze zonder vergunning) binnen de 30 dagen na het einde van de werken spontaan moet gemeld worden aan het kadaster.

Tja 'in principe' wel. Maar ik ken niemand die dat doet? Wellicht deze die bij het kadaster werken zelf ook niet.

Ik dacht dat onder bepaalde voorwaarden er een meldingsplicht was voor carports en misschien heeft de architect het daarom opgenomen op het plan. Zelfs als het niet op het plan zou staan. Op de 43B wordt er gevraagd of er een carport is.

Ik kan alleen maar vaststellen dat er inderdaad veel mensen "vergeten" om verbouwingen zonder vergunning aan te geven. Ze verschieten later dan wel als ze een kleine verbouwing doen (met een bouwvergunning) en een herschatting krijgen omdat bepaalde zaken niet gekend zijn bij het kadaster.