terugkrijgen onroerende voorheffing

[Thomas Morus]

Vorig jaar kocht ik een appartement, akte verleden begin juli.

Ik stelde het appartement onmiddellijk te huur. Vervolgens verhuurd vanaf december.
Het appartement was dus 5 maanden onproductief. Normaal kan men dan voor die onproductieve maanden de betaalde onroerende voorheffing terugvorderen.

Maar het probleem in dit geval is dat ik de onroerende voorheffing ten belope van 6 maanden onrechtstreeks heb betaald, via de vorige eigenaar, bij het verlijden van de akte. Ik kan dus geen aanslagbiljet voorleggen, ik heb enkel de afrekeningsborderel van de notaris waarin het bedrag staat dat ik proportioneel aan de verkoper heb betaald.

Heeft iemand ervaring met dergelijke situatie (kwestie van geen tijd te steken in een nutteloos dossier)?

[bosprocureur]

Stond het appartement leeg, omdat het te huur stond, of omdat het in opbouw/verbouwing was? Schijnt toch wat verschil te maken.

Als het gewoon uw beslissing was om het leeg te laten of te huur te stellen, vrees ik dat er weinig aan te doen zal zijn, plus de complicatie dat OV in principe verschuldigd is door de eigenaar op 1januari ....

[mava105]

Je zal moeten bewijzen dat je gedurende die periode alles hebt gedaan om het te verhuren.

[Thomas Morus]

Voor de periode dat een appartement te huur staat kan men de onroerende voorheffing terugvorderen. Dat heb ik al verschillende keren gedaan voor andere appartementen als die (opnieuw) te huur stonden.
De procedure en voorwaarden zijn duidelijk beschreven:
https://www.vlaanderen.be/proportionele ... oorheffing

Mijn vraag betreft enkel en alleen het feit dat de onroerende voorheffing voor 2019 reeds werd betaald door de vorige eigenaar. Volgens de standaardprocedure heb ik bij het verlijden van de akte de proportionele onroerende voorheffing voor de rest van het jaar aan de vorige eigenaar betaald.
En daar wens ik terugbetaling van voor de 5 maanden dat het app. improductief was.

Het ENIGE probleem is dat ik niet de oorspronkelijke betaler van de belasting ben. Maar ik heb wel degelijk die belasting betaald voor 6 maanden. De verkoper heeft NETTO maar voor 6 maanden betaald (= aanslagbiljet voor 1 jaar MINUS mijn terugbetaling aan hem voor 6 maanden).

MAVA105: ik heb alle vereiste bewijzen, maar geen aanslagbiljet op MIJN NAAM; maar ik ben wel de effectieve betaler!!!

[polk]

Artikel 2.1.2.0.1. VCF (Vlaamse Codex Fiscaliteit):
De belastingplichtige is degene die op 1 januari van het aanslagjaar de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van de belastbare goederen.

Artikel 2.1.5.0.2. VCF:
§ 1. Op aanvraag van de belastingschuldige wordt :
3° een kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing verleend als het belastbaar inkomen overeenkomstig artikel 15 van het federale WIB 92 kan worden verminderd;

Artikel 15 WIB 92:
§ 1. Het kadastraal inkomen wordt proportioneel verminderd naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproduktiviteit, van het ontbreken van het genot van inkomsten of van het verlies ervan:

1° wanneer een niet gemeubileerd gebouwd onroerend goed in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht;

U kan proberen de verkoper de vrijstelling waarover u spreekt te laten aanvragen, waardoor het gedeelte van de OV dat u aan hem betaalde via de afrekening van de notaris onverschuldigd wordt... Ik zou hem dan wel eens trakteren als hij dat voor u wil doen.

[bosprocureur]

Artikel 2.1.2.0.1. VCF (Vlaamse Codex Fiscaliteit):


1° wanneer een niet gemeubileerd gebouwd onroerend goed in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht;[/i]

U kan proberen de verkoper de vrijstelling waarover u spreekt te laten aanvragen, waardoor het gedeelte van de OV dat u aan hem betaalde via de afrekening van de notaris onverschuldigd wordt... Ik zou hem dan wel eens trakteren als hij dat voor u wil doen.

Zit hier geen zwak punt in, dus het gebouw moet ten minste 90 dagen niet in gebruik zijn genomen en volstrekt geen inkomen opgebracht hebben. Alleen al het feit van het te huur te zetten, is dit niet in tegenspraak met bovenstaande voorwaarden ?

En misschien toch nog eens narekenen of het sop de kool nog wel waard is.

[bosprocureur]

Oeps, nog even de link hierboven nagelezen (had ik dus beter eerst gedaan).

Blijkt dat de belastingschuldige voor de termijn van improductiviteit (wat een word) vrijstelling kan vragen. En dat was, meen ik me te herinneren, vroeger weleens anders.

Dus op naar de belastingschuldige, en dat etentje. Smakelijk.

[Thomas Morus]

Artikel 2.1.2.0.1. VCF (Vlaamse Codex Fiscaliteit):
De belastingplichtige is degene die op 1 januari van het aanslagjaar de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van de belastbare goederen.

Artikel 2.1.5.0.2. VCF:
§ 1. Op aanvraag van de belastingschuldige wordt :
3° een kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing verleend als het belastbaar inkomen overeenkomstig artikel 15 van het federale WIB 92 kan worden verminderd;

Artikel 15 WIB 92:
§ 1. Het kadastraal inkomen wordt proportioneel verminderd naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproduktiviteit, van het ontbreken van het genot van inkomsten of van het verlies ervan:

1° wanneer een niet gemeubileerd gebouwd onroerend goed in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht;

U kan proberen de verkoper de vrijstelling waarover u spreekt te laten aanvragen, waardoor het gedeelte van de OV dat u aan hem betaalde via de afrekening van de notaris onverschuldigd wordt... Ik zou hem dan wel eens trakteren als hij dat voor u wil doen.

Waarom wordt er zowel van een "belastingplichtige" gesproken als van een "belastingschuldige".
Wat zou het verschil zijn? Moeten toch twee aparte actoren zijn?
Ik denk dat ik de belastingschuldige ben voor de periode dat ik eigenaar was.
Zo niet had ik dat niet moeten betalen aan de verkoper, toch?

De verkoper kan alleszins niets meer doen/aanvragen want is intussen overleden.

[polk]

Artikel 1.1.0.0.2. VCF

In deze codex wordt verstaan onder :
...
3° belastingplichtige : iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon in wiens hoofde een belasting wordt geheven;
4° belastingschuldige : iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die met toepassing van deze codex of het gemeen recht gehouden is tot de betaling van een belasting;
...

https://www.notaris.be/faq/verkopen-kop ... -verrekend

Ten opzichte van de overheid is diegene die op 1 januari van een jaar nog eigenaar is, deze onroerende voorheffing verschuldigd, ook als deze eigenaar in de loop van dat jaar zijn eigendom verkoopt.

Wanneer een eigenaar evenwel zijn eigendom verkoopt, stelt zich de vraag hoe de onroerende voorheffing tussen de eigenaar en de nieuwe koper dienen gesplitst te worden. Dit is op de eerste plaats een kwestie van overeenkomst. Verkoper en koper kunnen overeenkomen dat de onroerende voorheffing van dat jaar volledig door de verkoper of door de koper gedragen worden, of nog dat elk van beiden een deel ervan zal betalen, welk deel bij overeenkomst vastgelegd wordt.

Indien bij de onderhandse verkoopovereenkomst dit punt niet besproken werd, dan is het gemeen recht van toepassing. Zodra de koper het genot van het gekochte goed heeft (gratis gebruiker of de inkomsten ervan optrekken - normaal gebeurt dit bij de volledige betaling van de koopsom, dus in de meeste gevallen bij het ondertekenen van de notariële akten - ), betaalt hij zijn aandeel in de onroerende voorheffing. Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12de van de onroerende voorheffing, en de verkoper 9/12de. De koper betaalt dan bij de akte aan de verkoper tegen kwijting deze 3/12de, de verkoper betaalt aan de overheid de volledige onroerende voorheffing.

Je kan proberen argumenteren dat u cfr het gemeen recht belastingschuldige bent, en dus de vrijstelling kan aanvragen. Lijkt mij in de praktijk echter hopeloos: u hebt geen aanslagbiljet, kohierartikelnummer, ...

Vlabel kan argumenteren dat de verkoper t.a.v. Vlabel de belastingplichtige en belastingschuldige is: deze heeft nl de belasting betaald, en dat ze met u, wat betreft de OV van aanslagjaar 2019, geen zaken heeft.

[Thomas Morus]

Bedankt voor de info.
Wegens geen aanslagbiljet in mijn bezit en verkoper in het dodenrijk begin ik er niet aan. Zal het maar aanvaarden als deel van de kosten van aankoop...

MAAR: Wat met aangifte in de personenbelasting? Mag ik die 5 maanden van onproductiviteit daar in mindering brengen op het KI (op halve KI in dit geval)?. In het algemeen: Wat zegt de wetgeving daarover?