Verkoop 2de woning

[Lucien9000]

Beste,

Ik heb in augustus 2017 een leegstaande woning gekocht. Dit was mijn 2de woning (ik had al eerder een woning waar ik verbleef en nu nog steeds).

Woning was heel oud, dus het moest gereneoveerd worden. Ik heb dit een grootdeels door de aannemer laten doen en een klein stukje zelf. Facturen van de aannemer bedragen samen 60 000 EUR en voor werken die ik zelf heb uitgevoerd, heb ik kastickets van de Gamma, Safti... Die bedragen samen 10 000 EUR

Ik heb het pand gekocht voor 79 000 EUR, waarvan ik een percentage van 20% uit mijn eigen zakken betaalde en de rest heb ik uiteraard geleend bij de bank.

Nu dat ik een aankoper heb gevonden die een goede prijs voor geeft, wil ik hem verkopen. Hij wil het nl. kopen voor 200 000 EUR.

Mijn vragen zijn:
Moet ik meerwaarde belasting betalen? Indien ja hoeveel?

Moet ik iets indienen bij de gemeente, voor de zogezegde btw-controle (ik had een stedenbouwkundige aanvraag ingediend en hij was in 2018 febr. goedgekeurd). Moet ik daar dan ook nog iets betalen?

Wat zal de bank doen, aangezien ik het pand verkoop na 2 jaar nadat ik het geld heb geleend. Boete?

Kan ik nog iets krijgen van de notaris, aangezien het wederverkoop is binnen de 2 jaar?

Informatie over woning:
aankoopprijs: 79 000 EUR
verkoopprijs: 200 000 EUR
kosten aannemer: 60 000 EUR
kosten die ik zelf heb uitgevoerd excl werkzaamheden: 10 000 EUR
notariskosten: 15 000 EUR
pand was leegstaand ( ingeschreven in de inventaris)
Aankoopdatum: augustus 2017
Verkoopdatum: juni 2019

Kunnen jullie mij zo spoedig mogelijk helpen of een instelling aanraden die mij hiermee kunnen helpen tegen een vergoeding.

Alvast bedankt voor jullie antwoorden en eventuele adviezen!

[MellowCaballero]

De meerwaarde wordt belast als diverse inkomst aangezien u privéverkoper bent. U verkoopt de grond met gebouw binnen de 5 jaar na aankoop (+ geen vrijstelling voor enige eigen woning). Ik vermoed dat u de opeenvolgende aankoop-verkoop niet met het inzicht van speculatie (d.i. volgens ministrieel standpunt een transactie met veel risico, waarbij men bij een zich voordoende prijsstijging of prijsdaling kans op veel winst, maar ook op een groot verlies heeft) hebt gedaan of dat er sprake is van een abnormaal vermogensbeheer. Aldus moet u de meerwaarde opnemen in belastingaangifte voor het inkomstenjaar 2019. Cf. Vak XVI. B. Andere diverse inkomsten, code 1171/2171.

U voegt een schema bij uw aangifte, volgens de berekening: netto verkoopprijs (bruto - advertentiekosten - commissie makelaar (geen notariskosten of registratierechten, vermits die ten laste komen van verkrijger) MINUS oorspronkelijke aankoopprijs, die forfaitair mag worden verhoogd met 25% kosten van verkrijging + 5% per volledig jaar dat verlopen is tussen augustus 2017 en juni 2019 (i.e. 1 jaar = 5%). Ofwel opteert u voor de reële aftrek van kosten van verkrijging aan de hand van bewijskrachtige gegevens.
Vervolgens verhoogt u de aankoopprijs met de kosten van de werken (eventueel verminderd door verkregen schadevergoeding).

200.000 (geen makelaarskosten of publiciteit?) - 172.700 (79.000+3.950+19.750+70.000) = 27.300 (= MEERWAARDE)
Belast @ 16,5%

Btw-controle? U bent niet btw-plichtig

Op de overdracht van eigendom betaalt de koper registratie. U hebt recht op teruggave bij wederverkoop bij vaststelling verkoop bij authentieke akte binnen twee jaar na aankoop. Plafond ligt op 3/5de x verkooprecht op de aankoopwaarde.

Boete vanwege KI? Daarvoor kijkt u in uw kredietakte naar gronden voor vervroegde opeisbaarheid. Kan zijn dat de bank een wederbeleggingsvergoeding (idem bij vervroegde terugbetaling) of funding loss eist, naast teruggave van geleend kapitaal.

[Lucien9000]

Beste

Bedankt voor u duidelijke antwoord. Juist keer een vraag, mag ik de aankoopprijs niet vermeerderen met de notariskosten? Ik zal 60% terugkrijgen. Mag ik dan die overblijvennde 40% bijrekenen?

Hoogachtend,
Lucien

[MellowCaballero]

Forfaitaire verhoging met kosten van verkrijging (o.a. notariskosten) is voordeliger (25% = 19.750) dan reële verhoging (15.000) in casu. U kan beiden helaas niet combineren.

Ik zie trouwens dat ik een foutje heb gemaakt in mijn berekening: het moet verhoging v 5% (voor één vol jaar) zijn op de aankoopprijs + forfaitaire verhoging; dus 4937.5.

200.000 - (79.000+19.750+4.937,50+70.000) = 26.312,50 MEERWAARDE

[Lucien9000]

Beste,

Kan ik mijn kastickets ook inbrengen in de aangifte. Naam en adres zijn hier niet vermeld. İk spreek hier over kastickets van oa Gamma en Safti.

Mvg

[MellowCaballero]

Na de literatuur nog eens raad te plegen, stel ik helaas vast dat kosten gedaan aan eigen materialen niet in aanmerking mogen worden genomen. Dus enkel de facturen van aannemers kan u hanteren om de aankoopwaarde te verhogen. Het gaat om die 60.000 euro dus.

[Lucien9000]

Ok, bedankt!

[Lucien9000]

Mijn excuses. Kan ik geen facturen van materiaal binnenstenken. Hiermee bedoel ik echte facturen van grote doe het zelf zaken. Dit is toch ook een kost?

[MellowCaballero]

Ja dat is zo, maar helaas moet ik u teleurstellen. De literatuur is duidelijk over het feit dat enkel facturen van aannemers (vroeger moesten deze zelfs erkend zijn) in aanmerking komen om de aankoopprijs op te hogen. Naar alle waarschijnlijkheid heeft dit te maken met het vermijden van zwart werk, valse facturen en dergelijke.

Als u het zelf eens wilt nakijken: J. SPRUYT, "De taxatie van meerwaarden op onroerende goederen: status quaestionis anno 2013" in Notariële actualiteit 2012-2013, Antwerpen, Intersentia, 2013, 178-180.