meerwaarde bij verkoop woning - inbreng beroepskost

[gast9620]

Beste,
ik vindt nergens specifieke info voor ons geval terug: volgende situatie;
ik ben (mede)zaakvoerder van een familiale bvba;
gedurende enkele jaren (een 4 tal) heb ik naast de gebruikelijke beroepskosten (vnl autokosten) ook het thuisgebruik van een bureau ingebracht in de persoonsbelastingen.
dit betrof een ruimte zo'n 10% van de totale woning, was qua inbreng nooit spectaculair, maar met het principe van 'alle kleintjes ...'
nu een 2 jaar terug is dit na controle door de belastingsdienst (oa. een aan huis bezoek) in onderling akkoord stopgezet, en heb zelfs voor 2 aanslagjaren deze aftrek van kosten terugbetaald aan de belastingsdienst.
wij staan nu op het punt onze woning te verkopen, vermoedelijk (hopelijk) met een aanzienlijke meerwaarde (is net de reden waarom we zouden verkopen). ik hoor langs alle kanten echter dat we op deze meerwaarde een aanzienlijke belasting zullen moeten betalen, omdat ik mijn bureau als kost heb ingebracht, ook al was dat maar een jaar of 2.
kan iemand me eens de nodige wetteksten verwijzen of enige duiding geven hoe, in welke mate deze meerwaarde zal berekend worden?
is de termijn en percentage van de inbreng bepalend of niet ?
dank bij voorbaat.
mvg,
Dirk

[Sirkii]

Dat is een kwakkel. Op onroerend goed in privebezit is er enkel een meerwaardebelasting bij verkoop binnen de 5 jaar en zelfs niet als het de gezinswoning betreft.

Bij verkoop van een huis dat in de zaak zit is er meerwaardebelasting in die zin dat de verkoopsprijs een belastbare inkomst is waarbij van de activa slechts de (overblijvende veel lagere) boekwaarde geschrapt wordt.

[j.demoor]

De vroegere ‘Registratierechten’ worden thans geregeld door de Vlaamse Codex Fiscaliteit 13 december 2013. (http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docum ... ref=search" onclick="window.open(this.href);return false;).

“Art.2.9.4.1.1. Het verkooprecht bedraagt 10%” . Art.2.9.4.2.n omvatten de verlaagde tarieven.

[dako]

Dat is een kwakkel. Op onroerend goed in privebezit is er enkel een meerwaardebelasting bij verkoop binnen de 5 jaar en zelfs niet als het de gezinswoning betreft.

Bij verkoop van een huis dat in de zaak zit is er meerwaardebelasting in die zin dat de verkoopsprijs een belastbare inkomst is waarbij van de activa slechts de (overblijvende veel lagere) boekwaarde geschrapt wordt.

De meerwaarde van je prive onroerend goed is wel degelijk belastbaar indien dit afgetrokken is als beroepskost door een zelfstandige.
Aangezien het hier gaat op een (mede) zaakvoerder ga ik ervan uit dat de kosten afgetrokken zijn als zelfstandige...
(maar wel raar dat je dan ook nog eens autokosten aftrekt aangezien deze dan meestal ook in de vennootschap zat of was deze prive?)

Indien puur prive en nooit afgetrokken als beroepskost, of indien prive en afgetrokken als beroepskost voor een loontrekkende is het antwoord van Sirkii van toepassing

[Sirkii]

@ dako, k Ben akkoord met u dat afgetrokken beroepskosten door de eigenaar als een (huur)inkomst moeten aangegeven worden. Dit met al z n regeltjes. Maar meerwaardebelasting mits het huis 100% prive is staat hier toch los van. Waar vind je die regels op de belastingswebsires van de overheid?

[gast9620]

de kosten zijn inderdaad als zelfstandige ingebracht (auto is ook privébezit, waar dan het beroepsgebruik wordt ingebracht)

het is de belastingcontroleur zelf die dit gezegd heeft bij een controle (3 jaar geleden);

Opgelet, indien u minstens één keer de waarde van de woning fiscaal aftrekt dan zal een latere meerwaarde uit de verkoop van de woning in de regel een belastbare meerwaarde tot gevolg hebben!

https://www.sbb.be/Nederlands/Doelgroep ... oning.aspx (vind dergelijke verwijzingen terug op verschillende sites maar nergens meer uitleg)
ik ga er dus vanuit dat dit al zeker is, ik vraag me dan gewoon af hoeveel dit zal gaan kosten ??

volgens mijn 'bescheiden' redenering ga ik van volgende uit:
bureau bedraagt 10% van de woning en deze werd voor 1/3 beroeps ingebracht (1/3 privé mezelf -1/3 echtgenote -1/3 beroeps), op welke manier zal de meerwaarde berekend worden ? klopt de berekening: bedrag meerwaarde maal 10% maal 1/3 = bedrag waarop de belasting zal berekend worden en welk %, ik las ergens zelfs tot 33%?

Waar vind je die regels op de belastingswebsires van de overheid?

Sirkii

ik ben dus ook vooral op zoek naar de regeltjes van de Fiscus zelf hieromtrent?

mvg,
Dirk