Investeringskrediet gedekt door hypotheek - wederbeleggingsvergoeding

[Julius1]

Een bevriend echtpaar met BVBA onderneming bevindt zich in de volgende situatie:

1) Investerings- krediet genomen (in BVBA) om een appartement aan te schaffen dat zowel bedrijfslocatie als huis is voor familie en kinderen;
2) Investerings- krediet is gedekt door een partiële hypotheek en hypothecaire volmacht op - terugbetaling op 6% over 20 jaar;
3) Alle contracten zijn van voor 2014;

In 2011 werd de bank nerveus en lichte de hypothecaire volmacht en schreef de volledige hypotheek in. Alle verplichtingen zijn echter nagekomen - de actie van de bank was louter ingegeven door hun zorg over de markt waarin mijn vrienden werken. In de tussentijd wijzigde de fiscale wetgeving ook en worden ze veel zwaarder aangeslagen voor het gedeeltelijke privé gebruik van het huis. Verder is er sprake van familie uitbreiding geweest en willen ze verhuizen; maar:

- bank beroept zich op wederbeleggingsvergoeding zijnde alle resterende rente termijnen tot einde contract (nog zo'n 15 jaar);
- wegens volledige hypothecaire inschrijving kan het pand niet verkocht worden zonder instemming van de bank - dat accepteren ze alleen indien de lening wordt afgelost maar in dat geval roepen ze de wederbeleggingsvergoeding in;

De facto kunnen mijn vrienden nu volgens de bank niets doen behalve blijven zitten in het appartement waar ze wonen voor 15 jaar! Het is natuurlijk hun stommiteit dat ze destijds een investeringskrediet genomen hebben en geen hypotheek - maar totdat de bank de lening volledig hypothecair inschreef was dat op zich geen probleem. Mijn vraag is of het feit dat die wijziging heeft plaats gevonden hun juridische situatie verandert. Op basis van contract en algemene voorwaarden vallen ze tussen wal en schip en hebben noch de bescherming van een hypotheek overeenkomst noch de flexibiliteit van een investeringskrediet maar wel de beperkingen van een hypotheek en de hoge kosten van een investeringskrediet.

[basejumper]

Begrijp de vraag niet goed. De omzetting naar hypotheek van de volmacht heeft op het moment van de omzetting een kost veroorzaakt maar heeft in essentie de overeenkomst niet gewijzigd. De waarborgen zijn gewijzigd maar de overeenkomst niet. Ook bij een niet omzetting van hypotheekvolmacht waren de gevolgen identiek geweest. De keuze om via vennootschap te financieren was waarschijnlijk ingegeven door fiscale winst argumenten. Ze vielen daardoor onder contractrecht ipv particuliere wetgeving hypothecaire kredieten. En die particuliere wetgeving voorziet 3 maand wederbelegging terwijl investeringskredieten onder contractrecht vallen. Daar betalen zij normaal een "funding loss" vergoeding. Die vergoeding bedraagt het renteverlies dat de bank leidt als ze de terugbetaalde gelden vandaag aan lagere rentevoeten terug wil uitlenen. Vergelijk het aan de beleggingskant met een eigenaar van bvb een obligatie van 6 % van destijds, die nu bij een verkoop ook een meerwaarde boekt als de bank dat terugkoopt.

[Julius1]

Het probleem zit hem daarin dat voor de uitvoering van de hypothecaire volmacht het wel mogelijk was geweest te verhuizen naar een ander pand maar nu niet meer althans niet zonder de wederbeleggingsvergoeding over het volledige bedrag te betalen. Eerst was er slechts een klein gedeelte ingeschreven - dat had gedekt kunnen worden door cash - nu het om het volledige hypothecaire bedrag gaat kan dat niet.

[Sirkii]

Ben niet gans zeker doch 'k denk dat die volledige hypotheekinschrijving los staat van je investeringskrediet waarin de BVBA zich engageerde om 6% te betalen over al die jaren. De BVBA kan die "boete" natuurlijk als bedrijfskost inbrengen. De rekening zal moeten gemaakt worden want - zoals hoger geschreven - zit je aan je leenkontrakt vast.

Er is natuurlijk de pech dat mijnheer Vlindermans (regering Di Rupo) het voordeel in natura van bedrijfswoningen scabreus verhoogd heeft ...

[basejumper]

Daar was geen verschil geweest.. waarborgen hypotheek of volmacht had geen andere optie gegeven