Zoals beloofd er eventjes de bijbel bij gegrepen.
Handboek Appartementsrecht, J Timmermans, Uitgeverij Kluwer, editie 2008. p 950-951.
1232. De leningen die de syndicus met machtiging van de algemene vergadering ten behoeve van de algemene eigendom aangaat, zijn gemeenschappelijke lasten die door de mede-eigenaars naar evenredigheid gedragen dienen te worden.
De realiteit is evenwel complexer en kan als volgt omschreven worden:
1233. Indien de vereniging besluit tot het uitvoeren van grote renovatiewerken, dan bieden zich, ter financiering daarvan, theoretisch de volgende 2 mogelijkheden (of combinaties daarvan) aan.
Allereerst kunnen de appartementseigenaars ieder afzonderlijk het op hen rustende aandeel in de renovatiekosten rechtstreeks en ineens voldoen.
Dit wordt gemeenzaam zelffinanciering genoemd.
Het houdt in dat de algemene vergadering, naast het gewone jaarbudget, één of meer extra provisies van de leden eisbaar stelt. Het is echter nooit gegarandeerd dat alle mede-eigenaars die bijkomende verplichting zullen kunnen nakomen.
De vereniging kan het voor de renovatie benodigde geld desgevallend ook geheel of gedeeltelijk lenen en vervolgens de daaraan verbonden aflossingsverplichting over de appartementeigenaars omslaan.
Deze vorm van financiering wint in de praktijk aan belang.
1234. Opdat de mede-eigenaars met kennis van zaken over het aangaan van een lening zouden kunnen beslissen is het noodzakelijk dat de syndicus zich vooraf informeert bij kredietverschaffers over de marktomstandigheden waaronder zij leningen aanbieden.
Dit impliceert dat de syndicus, die vermoedt met liquiditeitsproblemen geconfronteerd te worden, informele verkennende gesprekken voert met krediet instellingen en onderzoekt welke kredietfaciliteiten de ene biedt ten aanzien van de andere.
Op die wijze kan de syndicus de mede-eigenaars naar behoren informeren.
1235. Een beslissing tot het aangaan van een lening kan alleen rechtsgeldig worden genomen wanneer het vooraf als een formeel punt op de agenda werd geplaatst.
Zulks laat de mede-eigenaars toe zelf alternatieven te zoeken voor de door de syndicus aangebrachte financiële informatie.
De beslissing tot het aangaan van een lening wordt genomen met de volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars.
De mede-eigenaars die dit besluit onredelijk zouden vinden, kunnen zich binnen de termijn van drie maanden wenden tot de vrederechter en nietigverklaring van de beslissing vragen overeenkomstig artikel 577 - 9 §2 B.W.
1236. Eens de beslissing tot het aangaan van een lening met de vereiste meerderheid van stemmen is genomen én niet bij de vrederechter is aangevochten, is ze bindend.
De beslissing wordt meteen uitvoerbaar tegen alle mede-eigenaars, zelfs tegen diegenen die zich tegen de beslissing op de algemene vergadering hebben verzet. Dit volgt uit de regel dat binnen de rechtspersonen het meerderheidsbesluit ook de minderheid bindt.
Tot zover deze typles... Enige schoonheidsfoutje in de vorige posts was de vereiste meerderheid. Een volstrekte meerderheid (50%+1 van de uitgebrachte zonder de blanco stemmen. Deze laatsten tellen met een volstrekte meerderheid niet mee in de telling) is dus voldoende om de lening goed te keuren.
Antwoord in vorige post eveneens uitgebreid. (voorbeeld dat tot nadenken zou moeten stemmen)